Mietrecht bei Ferienwohnungen

Das Mietrecht in Deutschland bezieht sich auf die Regelungen, die das Mietverhältnis zwischen einem Vermieter und einem Mieter betreffen. Wesentliche Regelungen betreffen den Mietvertrag, die Mietkaution, den Mietpreis, Mietmängel, Betriebskosten und die Kündigung. Das Mietrecht zielt darauf ab, ein faires und ausgeglichenes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu schaffen und die Interessen beider Parteien zu schützen.

Das Mietrecht gilt in Deutschland nur begrenzt für die Vermietung von Ferienwohnungen. Stattdessen gibt es andere gesetzliche Regelungen wie das Gaststättenrecht und das Gewerberecht, die Anforderungen an Ausstattung, Sicherheit und Anmeldung von Gästen festlegen. Vermieter müssen sich zudem an das allgemeine Zivilrecht halten und sicherstellen, dass ihre Angebote und Verträge den geltenden Gesetzen und Regelungen entsprechen.

Seit Jahren erfreut sich die Vermietung von Ferienwohnungen großer Beliebtheit. Viele Urlauber verbringen ihre Ferien lieber in einer Ferienwohnung oder in einem Ferienhaus anstatt einem Hotel. Ferienwohnungen sind oftmals günstig, sicher und einfach über das Internet zu buchen. Deshalb kommen immer mehr Immobilienbesitzer auf die Idee, ihre Immobilie als Ferienwohnung zu vermieten.

Gesetzliche Rahmenbedingungen

In jedem Fall sollten sich die Eigentümer vor der Vermietung gründlich informieren. Wer eine Immobilie an Feriengäste oder Mieter auf Zeit vermieten möchte, muss verschiedene gesetzliche Rahmenbedingungen beachten:

Was ist eine Ferienwohnung und welche rechtlichen Besonderheiten sind zu beachten?

Um eine Ferienwohnung handelt es sich dann, wenn die Wohnung aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt ist, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen, vgl. § 10 (4) Baunutzungsverordnung.

Reiserecht

Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Reiseveranstalter finden nicht die mietrechtlichen, sondern ausschließlich die Vorschriften des Reiserechts (vgl. §§ 651a ff. BGB) Anwendung. Voraussetzung der Anwendbarkeit des Reiserechts im BGB ist, dass der Anbieter mehrere Reiseleistungen organisiert, diese aufeinander abstimmt und als Reisepaket zu einem Gesamtpreis anbietet.

Mietrecht

Dagegen wird bei einer Anmietung der Ferienwohnung vom Eigentümer regelmäßig ein Mietverhältnis über Wohnraum i.S.d. mietrechtlichen Vorschriften begründet. Dies ist unabhängig davon, ob die Anmietung nur für einen Urlaub oder längerfristig erfolgt. Jedoch liegt bei Anmietung lediglich für einen Urlaub eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch vor, sodass gem. § 549 (2) BGB weder die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses noch über die Mieterhöhung Anwendung finden.

Dagegen finden bei einer längerfristigen Vermietung z. Bsp. als Zweitwohnung oder für die Dauer eines Studiums grundsätzlich sämtliche Schutzvorschriften zugunsten des Mieters Anwendung.

Vorübergehender Gebrauch

Eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch liegt nur dann vor, wenn der Zeitraum nicht nur relativ kurz, sondern auch zeitlich vorab bestimmbar ist - z. Bsp. für die Zeit einer Messe.  Aus Sicht des Vermieters sind diese Regelungen weniger streng als die Vorschriften für normale, langfristige Mietverhältnisse. 

Beim Anmieten von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch sind die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Regelungen zur Erhöhung der Miete nicht anzuwenden, vgl. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften rechtfertigt sich daraus, dass der Mieter aufgrund der absehbaren relativ kurzen Vertragsdauer nicht besonders schutzwürdig ist.

Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter über andere Räume verfügt, die seinen Lebensmittelpunkt darstellen. Der Abschluss eines Mietvertrags auf bestimmte Zeit ist zulässig. Eine lange Vertragsdauer führt dazu, dass die Kündigungsschutzvorschriften und Mieterhöhungsregeln automatisch gelten. Die Vertragslaufzeit muss dann mindestens 6 Monate betragen. 

Beispiele für die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung:

- Anmietung für die Zeit einer Geschäftsmesse,
- Anmietung eines Zimmers bei saisonbedingter Arbeit,
- Anmietung einer Wohnung für die Dauer des Urlaubs

Ebenso kann der absehbare Aufenthalt in einer Wohnung am neuen Ort bei bevorstehender beruflicher Versetzung die Annahme der vorübergehenden Vertragsdauer rechtfertigen. Wird der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, endet er auch automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist. Eine Kündigung ist nicht erforderlich. Der Mieter hat keinen Kündigungsschutz und kann insbesondere keine Verlängerung des Mietvertrags nach der Sozialklausel verlangen.

Für welchen Zeitraum kann ich meine Immobilie vermieten?

Für Ferienwohnungen gilt grundsätzlich: 1 Übernachtung bis max. mehrere Wochen

Für Wohnen auf Zeit gilt grundsätzlich: 2 Monate bis max. 6 Monate

Das Steuerrecht definiert kurzfristige Vermietungen als Beherbergungen, die weniger als 6 Monate dauern. Längerfristige Vermietungen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei gem. § 4 Nr. 12 a Satz 2 UStG. Zivilrechtlich kann man in begründeten Einzelfällen noch von einer vorübergehenden Nutzung von Wohnraum sprechen, wenn eine max. Vertragslaufzeit von 12 Monaten jedoch nicht überschritten wird.

Kein Kündigungsschutz

Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften für diese Art von Wohnraum bewirkt, dass eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters erfolgen kann. Weiterhin kann der Mieter der Kündigung nicht widersprechen und vom Vermieter auch dann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte darstellt, vgl. § 556a (8) BGB.

Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von Kündigungsschutzvorschriften hingewiesen hat. Allerdings ist auch bei der Kündigung einer nur zu vorübergehendem Gebrauch gemieteten Ferienwohnung die Einhaltung der Schriftform erforderlich (vgl. AG Bad Oeynhausen Urteil v. 17.6.2004, 18 C 52/04).

Zweckentfremdung

Die Vermietung einer Ferienwohnung kann eine attraktive Einnahmequelle sein. Doch nicht in jeder Stadt ist die Vermietung von Ferienimmobilien ohne Einschränkungen gestattet. In einigen Großstädten können bestimmte Arten der Kurzzeitvermietung aufgrund des sog. Zweckentfremdungsverbotes ganz verboten sein. Dieses Gesetz verbietet gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen, es sei denn, es liegt eine ausdrückliche Genehmigung vor.

Bitte erkundigen Sie sich bei Ihren örtlichen Behörden, ob die Vermietung von Ferienwohnungen in Ihrer Stadt erlaubt ist und holen Sie ggf. eine Genehmigung ein. Seit dem 1.7.2022 ist z. Bsp. in Nordrhein-Westfalen eine Wohnraum-ID in sämtlichen Werbeinseraten vorgeschrieben.

Gewerbe oder private Vermögensverwaltung?

Bei einer Kurzzeitvermietung an Touristen wird zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbe unterschieden. Steuerlich liegt ein Gewerbebetrieb vor, wenn eine selbstständige nachhaltige Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht und mit einer Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr unternommen wird.

In der Regel ist die private Vermietung einer Ferienwohnung noch keine gewerbliche Tätigkeit im Sinne der Gewerbeordnung, da die Vermietung nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Wenn der Vermieter allerdings mehrere Wohnungen an Touristen vermietet oder Zusatzleistungen wie eine Rezeption, Mahlzeiten und Getränke sowie laufende Zimmerreinigung erbracht, kann ein Gewerbebetrieb vorliegen.

Bitte erkundigen Sie sich bei Ihren örtlichen Behörden und melden Sie - falls nötig - ein Gewerbe an.

Miet- oder Beherbergungsvertrag?

Wer seine Ferienwohnung zur kurzfristigen Vermietung an wechselnde Feriengäste anbietet, sollte die Anmietung immer in einem schriftlichen Beherbergungsvertrag dokumentieren. So lassen sich Missverständnisse und spätere Rechtsstreitigkeiten vorbeugen. Bei Vermietung von Ferienwohnungen werden in der Regel zeitlich befristete Verträge abgeschlossen, die automatisch mit dem Ablauf der beim Vertragsschluss vereinbarten Zeitdauer enden.

Beherbergungsvertrag

Ein Beherbergungsvertrag beinhaltet die Nutzung eines Raums sowie zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigung, Reparaturen und Bettwäschewechsel. Es handelt sich um einen schuldrechtlichen Vertrag zwischen Vermieter und Gast, der für beide Seiten verbindlich ist. Der Vertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Bei einer Reservierung entsteht ein verbindlicher Gastaufnahmevertrag, der grundsätzlich formfrei ist. Es handelt sich im Kern um einen Mietvertrag mit speziellen Regelungen für Gastwirte und Gäste.

Beim Beherbergungsvertrag wird eine Beherbergung geschuldet, d.h. es wird nicht nur die Raumnutzung gewährt, sondern es werden zusätzliche Dienstleistungen geschuldet, insbesondere Zimmerservice, wie Dusch- und Toilettenreinigung. Typisches Unterscheidungsmerkmal zur klassischen Wohnungsmiete ist die Tatsache, dass die  Unterkunftsgewährung nicht auf Dauer erfolgen soll, da der Gast seinen Wohnsitz an einem anderen Ort hat, den er nur vorübergehend verlässt.

Inhalt des Beherbergungsvertrages

Der wesentliche Inhalt des Beherbergungsvertrages bestimmt sich nach § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch):

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Ein Beherbergungsvertrag sollte folgende Gliederungspunkte enthalten:

Wann kommt ein Beherbergungsvertrag zustande?

Ein Beherbergungsvertrag kommt mit dem Angebot und der Annahme zustande. Die Erklärung eines Gastes, ein Apartment reservieren zu wollen, ist bereits ein Angebot auf Abschluss eines Beherbergungsvertrages.

Nimmt der Gastgeber bzw. Vermieter das Angebot an, liegt ein verbindlicher Beherbergungsvertrag vor.

Vertragsverletzungen und ihre Konsequenzen

Bei schuldhafter Verletzung des Vertrages hat der Gast einen Anspruch auf Schadensersatz. Ein Gastwirt, der gewerbsmäßig Fremde zur Beherbergung aufnimmt, hat den Schaden zu ersetzen, der durch den Verlust, die Zerstörung oder die Beschädigung von Sachen entsteht, die ein im Betrieb dieses Gewerbes aufgenommener Gast eingebracht hat, vgl. § 701 BGB.

Der Gast ist zur Entrichtung des Zimmerpreises auch verpflichtet, wenn er sich nach erfolgter Reservierung vom Vertrag lösen will. Das Hotel ist in diesem Fall berechtigt, Stornogebühren zu verlangen. 

Stornierung von Gastaufnahmeverträgen

Keiner der beiden Vertragspartner kann den abgeschlossenen Vertrag einseitig stornieren, egal welche Gründe vorliegen. Eine Ausnahme kann nur bei Fällen höherer Gewalt (z. Bsp. Naturkatastrophen) vorliegen. Aber schlechtes Wetter, Krankheit oder ein Todesfall im engsten Familienkreis rechtfertigen keinen Rücktritt vom Vertrag.

Rechtlich möglich ist es jedoch immer, einen sog. Aufhebungsvertrag zu vereinbaren. Dabei erklären beide Vertragspartner einvernehmlich die Auflösung des Gastaufnahmevertrages. In diesem Fall kann der Vermieter den vereinbarten oder betriebsüblichen Mietpreis abzüglich seiner ersparten Aufwendungen vom Gast verlangen.

Auf den Zeitpunkt des Rücktritts kommt es dabei nicht an. Auch wenn der Gast mehrere Monate vor der Anreise storniert, bleibt er zur Zahlung des vereinbarten Mietpreises verpflichtet. Der Vermieter muss sich jedoch ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Die Rechtsprechung hat bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern eine Pauschale in Höhe von 10 % vom Übernachtungspreis als angemessen anerkannt.

Viele Vermieter / Gastgeber verwenden in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen pauschale Stornogebühren. Oftmals werden die Stornogebühren nach dem Zeitpunkt der Stornierung gestaffelt.

Sachliche Werbung

Ihre Werbung und die Beschreibung der Wohnung sind die Grundlage des Mietvertrages. Beschönigen Sie nichts und informieren Sie objektiv, denn Sie haften für Ihre Angaben und die ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften des Ferienapartments. Beachten Sie hierbei das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) und das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Beide Rechtsnormen haben das Ziel, unfaire Geschäftspraktiken zu unterbinden.

Wichtige Vertragsdaten

Der Mietvertrag sollte beide Vertragspartner mit Kontakt- und Adressdaten, die An- und Abreisedaten, die Anschrift der Ferienunterkunft, den Miet-Endpreis inkl. aller Nebenkosten, Endreinigung und ggf. Umsatzsteuer enthalten.

Wenn eine Anzahlung zu leisten ist oder eine Kaution zu hinterlegen ist, sollte dies ebenfalls im Vertrag vereinbart werden. Ferner sollten im Mietvertrag bzw. Beherbergungsvertrag die Stornierungsfristen und Stornierungsgebühren genau geregelt werden.

Angaben der Gäste überprüfen

Überprüfen Sie den Mietinteressenten im Internet auf seine Existenz (Telefonnummer, Adresse). Bei Anreise sollten Sie sich einen Personalausweis zeigen lassen. Müssen Sie wider Erwarten den Mietpreis oder Schadensersatzansprüche einklagen, müssen Sie in der Klageschrift den Mieter genau bezeichnen können. Unstimmigkeiten führen zur Unzulässigkeit der Klage.

Schreiben Sie alles in den Beherbergungsvertrag hinein, was für die Buchung wesentlich ist. Halten Sie insbesondere individuelle Vereinbarungen mit dem Mieter schriftlich fest und erfassen Sie genau die Personendaten des Mieters.

Inventarliste

Oftmals kann es ratsam sein, eine Inventarliste Ihrer Wohnung zu erstellen, in der alle Gegenstände und Möbelstücke aufgelistet sind. Kommt es in der Folge zu Schäden in der Wohnung, müssen Sie als Vermieter beweisen, dass Ihr Gast den Schaden verursacht hat

Zeitmietvertrag

Mietverträge können auf unbestimmte Zeit oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Letzteres liegt vor, wenn der Tag der Beendigung kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit. Einer Kündigung bedarf es daher nicht.

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter von Wohnraum können ein Interesse daran haben, dass das Mietverhältnis bestimmte Zeit andauert. Der Vermieter will sich nicht in kurzer Zeit wieder einen neuen Mieter suchen müssen, der Mieter will eine Sicherheit, dass er für eine gewisse Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen braucht.

Liegt keine kurzfristige Vermietung vor und wurde die Vermietung befristet angeboten, sind die Vorschriften des § 575 BGB über Zeitmietverträge zu beachten. Danach ist es seit dem 01.09.2001 nur noch möglich, einen sog. qualifizierten Zeitmietvertrag abzuschließen.

Nach § 575 Abs. 1 BGB dürfen Sie Ihren Mietvertrag nur zeitlich befristen, wenn Sie einen dieser 3 Befristungsgründe vorweisen können:

2.) oder in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden

3.) oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten (z. Bsp. Hausmeister)

Können Sie einen der Befristungsgründe bei Mietvertragsabschluss vorweisen, sollten Sie diesen unbedingt in Ihren Mietvertrag hineinschreiben. Liegt kein Befristungsgrund vor oder schreiben Sie keinen Befristungsgrund in Ihren Mietvertrag hinein, haben Sie einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Zeitliche Obergrenzen gibt es von gesetzlicher Seite nicht. Auch unterscheidet der Gesetzgeber bei der obigen Vorschrift nicht nach möblierten und unmöblierten Wohnungen.

Quelle: vgl. Vermieter-Lexikon, Rudolf Stürzer/Michael Koch, 14. Auflage

Ferienwohnungen-Lexikon