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Mietrecht bei Ferienwohnungen

Seit Jahren erfreut sich die Vermietung von Ferienwohnungen großer Beliebtheit. Viele Urlauber verbringen ihre Ferien lieber in einer Ferienwohnung oder in einem Ferienhaus anstatt einem Hotel. Ferienwohnungen sind oftmals günstig, sicher und einfach über das Internet zu buchen. Deshalb kommen immer mehr Immobilienbesitzer auf die Idee, ihre Immobilie als Ferienwohnung zu vermieten. Dennoch sollten sich die Eigentümer vor der Vermietung gründlich informieren. Wer eine Immobilie an Feriengäste vermieten möchte, muss verschiedene gesetzliche Rahmenbedingungen beachten.

Was ist eine Ferienwohnung und welche rechtlichen Besonderheiten sind zu beachten?

Um eine Ferienwohnung handelt es sich dann, wenn die Wohnung aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt ist, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen, vgl. § 10 (4) Baunutzungsverordnung.

Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Reiseveranstalter finden nicht die mietrechtlichen, sondern ausschließlich die Vorschriften des Reiserechts (vgl. §§ 651a ff. BGB) Anwendung. Dagegen wird bei einer Anmietung der Ferienwohnung vom Eigentümer regelmäßig ein Mietverhältnis über Wohnraum i.S.d. mietrechtlichen Vorschriften begründet. Dies ist unabhängig davon, ob die Anmietung nur für einen Urlaub oder längerfristig erfolgt. Jedoch liegt bei Anmietung lediglich für einen Urlaub eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch vor, sodass gem. § 549 (2) BGB weder die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses noch über die Mieterhöhung Anwendung finden. Dagegen finden bei einer längerfristigen Vermietung z. Bsp. als Zweitwohnung, grundsätzlich sämtliche Schutzvorschriften zugunsten des Mieters Anwendung.

Eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch liegt nur dann vor, wenn der Zeitraum nicht nur relativ kurz, sondern auch zeitlich vorab bestimmbar ist - z. Bsp. für die Zeit einer Messe. Dagegen handelt es sich bei der Anmietung z. Bsp. für die Dauer eines Studiums um keine Anmietung zu nur vorübergehendem Gebrauch. Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften für diese Art von Wohnraum bewirkt, dass eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters erfolgen kann. Weiterhin kann der Mieter der Kündigung nicht widersprechen und vom Vermieter auch dann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte darstellt, vgl. § 556a (8) BGB. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von Kündigungsschutzvorschriften hingewiesen hat. Allerdings ist auch bei der Kündigung einer nur zu vorübergehendem Gebrauch gemieteten Ferienwohnung die Einhaltung der Schriftform erforderlich (vgl. AG Bad Oeynhausen Urteil v. 17.6.2004, 18 C 52/04).

Die Vermietung einer Ferienwohnung kann eine attraktive Einnahmequelle sein. Doch nicht in jeder Stadt ist die Vermietung von Ferienimmobilien ohne Einschränkungen gestattet. In einigen Großstädten können bestimmte Arten der Kurzzeitvermietung aufgrund des sog. Zweckentfremdungsverbotes ganz verboten sein. Dieses Gesetz verbietet gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen, es sei denn, es liegt eine ausdrückliche Genehmigung vor. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihren örtlichen Behörden, ob die Vermietung von Ferienwohnungen in Ihrer Stadt erlaubt ist und holen Sie ggf. eine Genehmigung ein.

Gewerbe oder private Vermögensverwaltung?

Bei einer Kurzzeitvermietung an Touristen wird zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbe unterschieden. Steuerlich liegt ein Gewerbebetrieb vor, wenn eine selbstständige nachhaltige Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht und mit einer Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr unternommen wird. In der Regel ist die private Vermietung einer Ferienwohnung noch keine gewerbliche Tätigkeit im Sinne der Gewerbeordnung, da die Vermietung nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Wenn der Vermieter allerdings mehrere Wohnungen an Touristen vermietet oder Zusatzleistungen wie eine Rezeption, Mahlzeiten und Getränke sowie laufende Zimmerreinigung erbracht, kann ein Gewerbebetrieb vorliegen. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihren örtlichen Behörden und melden Sie, falls nötig ein Gewerbe an.

Miet- oder Beherbergungsvertrag?

Wer seine Ferienwohnung zur kurzfristigen Vermietung an wechselnde Feriengäste anbietet, sollte die Anmietung immer in einem schriftlichen Mietvertrag dokumentieren. So lassen sich Missverständnisse und spätere Rechtsstreitigkeiten vorbeugen. Bei Vermietung von Ferienwohnungen werden in der Regel befristete Mietverträge abgeschlossen, die automatisch mit dem Ablauf der beim Vertragsschluss vereinbarten Zeitdauer enden.

Ihre Werbung und die Beschreibung der Wohnung sind die Grundlage des Mietvertrages. Beschönigen Sie nichts und informieren Sie objektiv, denn Sie haften für Ihre Angaben und die ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften des Ferienapartments. Beachten Sie hierbei das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) und das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Beide Rechtsnormen haben das Ziel, unfaire Geschäftspraktiken zu unterbinden.

Der Mietvertrag sollte beide Vertragspartner mit Kontakt- und Adressdaten, die An- und Abreisedaten, die Anschrift der Ferienunterkunft, den Miet-Endpreis inkl. aller Nebenkosten, Endreinigung und ggf. Umsatzsteuer enthalten. Wenn eine Anzahlung zu leisten ist oder eine Kaution zu hinterlegen ist, sollte dies ebenfalls im Vertrag vereinbart werden. Ferner sollten im Mietvertrag bzw. Beherbergungsvertrag die Stornierungsfristen und Stornierungsgebühren genau geregelt werden.

Überprüfen Sie den Mietinteressenten im Internet auf seine Existenz (Telefonnummer, Adresse). Müssen Sie wider Erwarten den Mietpreis oder Schadensersatzansprüche einklagen, müssen Sie in der Klageschrift den Mieter genau bezeichnen können. Unstimmigkeiten führen zur Unzulässigkeit der Klage. Schreiben Sie alles in den Beherbergungsvertrag hinein, was für die Buchung wesentlich ist. Halten Sie insbesondere individuelle Vereinbarungen mit dem Mieter schriftlich fest und erfassen Sie genau die Personendaten des Mieters. Oftmals kann es ratsam sein, eine Inventarliste Ihrer Wohnung zu erstellen, in der alle Gegenstände und Möbelstücke aufgelistet sind.

Als Beherbergungsvertrag bezeichnet man den Vertrag über die vorübergehende Gewährung einer Unterkunft an Reisende. Er kommt aufgrund einer Zimmerreservierung im Hotel oder einem anderen Beherbergungsbetrieb zustande. Er wird als Vertrag mit Formen aus dem Mietrecht und dem Kaufrecht und/oder Dienstvertrag angesehen. Beim Beherbergungsvertrag wird eine Beherbergung geschuldet, d.h. es wird nicht nur die Raumnutzung gewährt, sondern es werden zusätzliche Dienstleistungen geschuldet, insbesondere Zimmerservice, wie Dusch- und Toilettenreinigung. Typisches Unterscheidungsmerkmal zur klassischen Wohnungsmiete ist die Tatsache, dass die  Unterkunftsgewährung nicht auf Dauer erfolgen soll, da der Gast seinen Wohnsitz an einem anderen Ort hat, den er nur vorübergehend verlässt. Aber auch hier kann es zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen. Der Wohnsitz und die verhältnismäßig kurze Dauer der Beherbergung sind zwar Indiz, aber kein unbedingtes Wesensmerkmal des Beherbergungsvertrages.

Vorübergehender Gebrauch von Wohnraum

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen handelt es sich juristisch um "Anmietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch". Für solche Wohnräume gelten spezielle Vorschriften. Aus Sicht des Vermieters sind diese Regelungen weniger streng als die Vorschriften für normale, langfristige Mietverhältnisse.

Beim Anmieten von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch sind die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Regelungen zur Erhöhung der Miete nicht anzuwenden, vgl. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften rechtfertigt sich daraus, dass der Mieter aufgrund der absehbaren relativ kurzen Vertragsdauer nicht besonders schutzwürdig ist. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter über andere Räume verfügt, die seinen Lebensmittelpunkt darstellen. Der Abschluss eines Mietvertrags auf bestimmte Zeit ist zulässig. Eine lange Vertragsdauer führt dazu, dass die Kündigungsschutzvorschriften und Mieterhöhungsregeln automatisch gelten. Die Vertragslaufzeit muss dann mindestens 6 Monate betragen.

Beispiele für die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung:

Anmietung für die Zeit einer Geschäftsmesse,
Anmietung eines Zimmers bei saisonbedingter Arbeit,
Anmietung einer Wohnung für die Dauer des Urlaubs

Ebenso kann der absehbare Aufenthalt in einer Wohnung am neuen Ort bei bevorstehender beruflicher Versetzung die Annahme der vorübergehenden Vertragsdauer rechtfertigen. Wird der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, endet er auch automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist. Eine Kündigung ist nicht erforderlich. Der Mieter ist mit dem Kündigungsschutz ausgeschlossen. Der Mieter kann insbesondere keine Verlängerung des Mietvertrags nach der Sozialklausel verlangen.

Das Steuerrecht definiert kurzfristige Vermietungen als Beherbergungen, die weniger als 6 Monate dauern. Längerfristige Vermietungen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei gem. § 4 Nr. 12 a Satz 2 UStG. Zivilrechtlich kann man in begründeten Einzelfällen noch von einer vorübergehenden Nutzung von Wohnraum sprechen, wenn eine max. Vertragslaufzeit von 12 Monaten jedoch nicht überschritten wird.

Zeitmietverträge

Mietverträge können auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Letzteres liegt vor, wenn der Tag der Beendigung kalendermaßig bestimmt oder bestimmbar ist. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit. Einer Kündigung bedarf es daher nicht.

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter von Wohnraum können ein Interesse daran haben, dass das Mietverhältnis bestimmte Zeit andauert. Der Vermieter will sich nicht in kurzer Zeit wieder einen neuen Mieter suchen müssen, der Mieter will eine Sicherheit, dass er für eine gewisse Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen braucht. Liegt keine kurzfristige Vermietung vor und wurde die Vermietung befristet angeboten, sind die Vorschriften des § 575 BGB über Zeitmietverträge zu beachten. Danach ist es seit dem 01.09.2001 nur noch möglich, einen sog. qualifizierten Zeitmietvertrag abzuschließen.

Nach § 575 Abs. 1 BGB dürfen Sie Ihren Mietvertrag nur zeitlich befristen, wenn Sie einen dieser 3 Befristungsgründe vorweisen können:

1.) Sie wollen die Räume als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen

2.) oder in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden

3.) oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten (z. Bsp. Hausmeister)

Können Sie einen der Befristungsgründe bei Mietvertragsabschluss vorweisen, sollten Sie diesen unbedingt in Ihren Mietvertrag hineinschreiben. Liegt kein Befristungsgrund vor oder schreiben Sie keinen Befristungsgrund in Ihren Mietvertrag hinein, haben Sie einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Zeitliche Obergrenzen gibt es von gesetzlicher Seite nicht. Auch unterscheidet der Gesetzgeber bei der obigen Vorschrift nicht nach möblierten und unmöblierten Wohnungen.

Quelle: vgl. Vermieter-Lexikon, Rudolf Stürzer/Michael Koch, 14. Auflage

Glossar


  Alloggia Blog Autor

Autor: Alexander Klein
Aktualisiert: 13.05.2022

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