Kauf von Ferienimmobilien

Sie haben etwas Kapital angesammelt und suchen eine lukrative Anlageform? Warum investieren Sie nicht in Ferienimmobilien? Man kann jede Menge Geld damit verdienen, insbesondere in der gegenwärtigen Situation mit niedrigen Darlehenszinsen und noch attraktiven Renditen. Etwa 77% der Vermieter in Deutschland haben jährliche Mieteinnahmen von bis zu 15.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen variieren aufgrund von Lage, Ausstattung sowie Objektgröße stark und liegen durchschnittlich bei 12.700 Euro. Übrigens sind 56% der Objekte Ferienwohnungen. Der Anteil der Ferienhäuser liegt bei 44%.

Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland ist für Investoren attraktiv und dabei recht stabil, weil der Anteil der Mieter in der Bevölkerung vergleichsweise hoch ist. Zudem profitieren Investoren sowie Mieter von der Rechtssicherheit und den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. In anderen europäischen Ländern ist das Mietrecht oft nicht so ausgewogen und die Menschen können sich daher nur als Eigentümer einer Immobilie sicher sein. Metropolregionen wie Köln, Berlin, Düsseldorf, München oder Hamburg sind für neue Investoren sicherlich schwierig. Aber mit einer systematischen Vorgehensweise und etwas Geduld lassen sich selbst hier noch renditefähige Objekte finden, wenn auch nicht in direkter Innenstadtlage.

Beurteilung einer Immobilie

Für die Beurteilung einer Immobilie können Sie entsprechende Rendite folgendermaßen berechnen. Bei der tageweisen Vermietung als Ferienwohnung ist zu berücksichtigen, dass die Mieteinnahmen in der Regel mindestens doppelt so hoch sein sollten. Dies setzt allerdings voraus, dass es Ihnen gelingt, im Jahresdurchschnitt eine gute Auslastung Ihrer Apartments sicherzustellen. Überdies sind noch Investitionen für einmalige Instandsetzungs- und Renovierungskosten sowie einer vollständigen Möblierung und Einrichtung als Ferienwohnung zu tätigen. Diese Kosten liegen in der Regel zwischen 10.000 und 50.000 €.

Beispiel:

Standortwahl

Bei der Standortwahl ist Folgendes zu berücksichtigen:

Für welche Zielgruppen ist der Stadtteil des Apartments attraktiv (Touristen, Monteure, Zeitarbeiter, Patienten, Messebesucher o.ä.) ?
Wie ist die Anbindung an das Verkehrsnetz?
Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es in der Nähe?
Wie ist das Freizeitangebot ?
Sind ausreichende Parkmöglichkeiten vorhanden?
Gibt es Lärmquellen in der Nähe (Kneipen, Nachtclubs, Verkehrs- und Fluglärm, Gewerbebetriebe o.ä.)?
Handelt es sich um ein soziales Problemviertel?
Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
Wie sind die Grundwasserverhältnisse (Schäden durch Feuchtigkeit)?
Gibt es Geruchsbelästigungen?

Wichtigkeit von Rahmenbedingungen beim Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland

Wichtigkeit der Ausstattungsmerkmale beim Kauf einer Ferienimmobilie

Rechtliche Bedingungen für Ferienimmobilien

Bevor Sie eine Ferienimmobilie erwerben, sollten Sie sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob ein Vermietungsgeschäft mit einer Ferienwohnung überhaupt zulässig ist. Gerade in den deutschen Metropolen gibt es in der Regel ein Wohnraumschutzgesetz, das beachtet werden muss. Das deutsche Mietrecht regelt den juristischen Rahmen Ihrer Geschäftstätigkeit und die  Rechte und Pflichten der Vertragspartner. Machen Sie sich deshalb mit dieser rechtlichen Materie vertraut und sichern Sie sich durch korrekt erstellte Miet- bzw. Beherbergungsverträge ab.

Weitere Tipps von Experten:
 
Erstellen Sie Inventarlisten für Ihre Apartments
Interessierte Mieter sollten Sie online recherchieren
Erstellen Sie schriftliche Buchungsbestätigungen bzw. Beherbergungsverträge
Verlangen Sie eine Anzahlung i.H. von 20 % des Gesamtpreises
Empfehlen Sie Ihren Gästen eine Reiserücktrittsversicherung

Im Übrigen sollten Sie Ihre Geschäftstätigkeit auf die reine Vermietung beschränken. Wenn Sie zusätzliche Verpflegungsleistungen oder Freizeitveranstaltungen anbieten, könnten Sie als Reiseveranstalter gelten. Dies hätte zur Folge, dass Sie nicht mehr nach dem Mietrecht, sondern nach dem Reiserecht beurteilt und haftbar gemacht werden können. Lassen Sie sich durch Ihren Anwalt beraten.
 
Anmeldung eines Gewerbebetriebes

Wenn es sich um die reine Verwaltung privaten Wohnraums handelt, ist eine Gewerbeanmeldung in der Regel nicht erforderlich. Eine Pflicht zur Gewerbeanmeldung ergibt sich aus § 14 der Abgabenordnung (AO):

"Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist eine selbständige nachhaltige Tätigkeit, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. Die Absicht, Gewinn zu erzielen, ist nicht erforderlich. Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird."

Wann lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung?

Eine Ferienimmobilie rechnet sich wirtschaftlich erst, wenn sie im Laufe des Jahres ausreichend vermietet wird. Die prozentuale Auslastung einer Ferienimmobilie ist jedoch im Vorfeld der Planung nicht bekannt. Im Durchschnitt kann man bei guter Lage und Ausstattung der Immobilie von einer Auslastung i.H.v. 50 % ausgehen.

Quelle: vgl. Marktstudie Ferienimmobilien 2019 www.dwif.de