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Lohnt sich der Kauf einer Ferienimmobilie?

Blog Home Blog Autor: Alexander Klein Alexander Klein Aktualisiert 12.03.2023 Kategorie Investitionen

Eine Ferienimmobilie ist eine Immobilie, die als Ferienhaus oder Ferienwohnung genutzt wird. Eine Investition in eine Ferienimmobilie kann verschiedene Vorteile bieten, wie zusätzliches Einkommen, Steigerung des Vermögenswerts und Steuervorteile.

Eine Ferienimmobilie kann auch als eine Möglichkeit dienen, Zeit mit der Familie und Freunden zu verbringen. Es gibt jedoch auch potenzielle Risiken, die berücksichtigt werden müssen, wie Schwierigkeiten bei der Vermietung, unvorhergesehene Reparaturkosten und schwankende Marktwerte. 

Aber für den Fall, dass Sie etwas Kapital angesammelt haben und eine lukrative Anlageform suchen, möchten wir Ihnen hier einen kleinen Leitfaden geben, der Sie bei Ihrer Entscheidung unterstützt.

Viele Menschen träumen von einer eigenen Ferienimmobilie für den Urlaub und als zweite Einnahmequelle. Laut einer Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach lebten im Jahr 2020 bereits 1,2 Mio. Bundesbürger in einem Haushalt, zu dem eine Ferienimmobilie im In- oder Ausland gehört.

Aber lohnt es sich überhaupt, in eine Ferienimmobilie zu investieren? Wir raten zur Vorsicht, denn für private Kapitalanleger ist der Einstieg in das Tourismusgeschäft oft nicht so einfach und die Kosten und Risiken sind deutlich höher als für gewöhnliche Eigentumswohnungen. Aber grundsätzlich halten wir es weiterhin für möglich, jede Menge Geld mit eigenen Ferienimmobilien zu verdienen, insbesondere in der gegenwärtigen Situation mit niedrigen Darlehenszinsen und noch attraktiven Renditen.

Neben teilweise horrenden Verkaufspreisen werden oft auch die laufenden Kosten sowie die Kosten für die Renovierung, neue Möbel und Elektrogeräte unterschätzt. Dies führt dazu, dass man die Angaben der Verkäufer über die erzielbaren Mieteinnahmen nach unten korrigieren muss.

Darüber hinaus sollte immer genau geprüft werden, ob die kurzzeitige Vermietung der Ferienimmobilie an Feriengäste wirklich gestattet ist.

Vorteile einer Ferienimmobilie

- Sie können eine attraktive Rendite erwirtschaften
- Vergleichsweise sichere und wertbeständige Kapitalanlage
- Langfristig ist mit Wertsteigerungen zu rechnen
- Vermietung als zusätzliche Einnahmequelle
- Steuerliche Vorteile: Abschreibungen und zusätzliche Werbungskosten

Nachteile einer Ferienimmobilie

- Zeitaufwendige Suche nach einer geeigneten Immobilie
- Teils hohe Kosten für Sanierung und Instandhaltung
- Langfristige Investition bedeutet in der Regel langfristige Kapitalbindung und Schuldentilgung
- Probleme mit Mietern möglich (z. Bsp. Mietausfall)

Mieteinnahmen in Deutschland

Etwa 77% der Vermieter in Deutschland haben jährliche Mieteinnahmen von bis zu 15.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen variieren aufgrund von Lage, Ausstattung sowie Objektgröße stark und liegen durchschnittlich bei 12.700 Euro. Übrigens sind 56% der Objekte Ferienwohnungen. Der Anteil der Ferienhäuser liegt bei 44%.

Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland ist für Investoren attraktiv und dabei recht stabil, weil der Anteil der Mieter in der Bevölkerung vergleichsweise hoch ist. Zudem profitieren Investoren sowie Mieter von der Rechtssicherheit und den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland.

In anderen europäischen Ländern ist das Mietrecht oft nicht so ausgewogen und die Menschen können sich daher nur als Eigentümer einer Immobilie sicher sein. Metropolregionen wie Köln, Berlin, Düsseldorf, München oder Hamburg sind für neue Investoren sicherlich schwierig. Aber mit einer systematischen Vorgehensweise und etwas Geduld lassen sich selbst hier noch renditefähige Objekte finden, wenn auch nicht in direkter Innenstadtlage.

Statistik Unterkunftsarten 2019

Beurteilung einer Immobilie

Für die Beurteilung einer Immobilie können Sie entsprechende Rendite folgendermaßen berechnen. Bei der tageweisen Vermietung als Ferienwohnung ist zu berücksichtigen, dass die Mieteinnahmen in der Regel mindestens doppelt so hoch sein sollten. Dies setzt allerdings voraus, dass es Ihnen gelingt, im Jahresdurchschnitt eine gute Auslastung Ihrer Apartments sicherzustellen.

Überdies sind noch Investitionen für einmalige Instandsetzungs- und Renovierungskosten sowie einer vollständigen Möblierung und Einrichtung als Ferienwohnung zu tätigen. Diese Kosten liegen in der Regel zwischen 10.000 und 50.000 €.

Beispiel:

Kaufpreis Mehrfamilienhaus mit 4 Apartments   280.000 €
Kaufnebenkosten (GrErwSt, Notar, Makler) ca. 12 % 33.600 €
Summe Anschaffungskosten   313.600 €
Jahresnettomiete *   24.000 €
Wohnfläche 240 qm  
Instandhaltungskosten p.a. 10 €/qm   2.400 €
Verwaltungkosten 240 € pro Wohnung   960 €
Angepasste Jahresnettomiete   20.640 €
Rendite   6,5 %

* Die in Ihrer Stadt erzielbaren Mieteinnahmen können Sie mit unserem Statistik-Tool ermitteln.

Betriebskosten

Im Wesentlichen fallen beim Betrieb einer Ferienwohnung folgende Kosten an:

- Reinigungskosten (ggf. Personal erforderlich, wird i.d.R. an den Gast weiterberechnet)
- Instandhaltungskosten (kleinere Reparaturen und Renovierungsarbeiten)
- Abschreibungen auf Immobilie und Mobiliar (Kosten schmälern nicht den Cash-flow)
- Laufende Kosten für Strom, Telefon, Internet, GEZ und sonstige Nebenkosten
- ggf. Kosten der Hausverwaltung (bei Eigentumswohnungen in einer Hausgemeinschaft)
- Kosten für Inserate und eigene Homepage
- Provisionen bei Buchung über Online-Portale
- ggf. Umsatz- und Gewerbesteuer

Standortwahl

Wohn- und Ferienimmobilien in Deutschland stehen aktuell hoch im Kurs. Dies gilt gleichermaßen für attraktive Großstädte und Ferienregionen.

Bei der Standortwahl ist Folgendes zu berücksichtigen:

- Für welche Zielgruppen ist der Stadtteil des Apartments attraktiv (Touristen, Monteure, Zeitarbeiter, Patienten, Messebesucher o.ä.) ?
- Wie ist die Anbindung an das Verkehrsnetz?
- Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es in der Nähe?
- Wie ist das Freizeitangebot ?
- Sind ausreichende Parkmöglichkeiten vorhanden?
- Gibt es Lärmquellen in der Nähe (Kneipen, Nachtclubs, Verkehrs- und Fluglärm, Gewerbebetriebe o.ä.)?
- Handelt es sich um ein soziales Problemviertel?
- Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
- Wie sind die Grundwasserverhältnisse (Schäden durch Feuchtigkeit)?
- Gibt es Geruchsbelästigungen?

Wichtigkeit von Rahmenbedingungen

Kauf Ferienimmobilie

Wichtigkeit der Ausstattungsmerkmale

Kauf Ferienimmobilie Ausstattung

Rechtliche Rahmenbedingungen

Bevor Sie eine Ferienimmobilie erwerben, sollten Sie sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob ein Vermietungsgeschäft mit einer Ferienwohnung überhaupt zulässig ist. Gerade in den deutschen Metropolen gibt es in der Regel ein Wohnraumschutzgesetz, das beachtet werden muss.

Das deutsche Mietrecht regelt den juristischen Rahmen Ihrer Geschäftstätigkeit und die  Rechte und Pflichten der Vertragspartner. Machen Sie sich deshalb mit dieser rechtlichen Materie vertraut und sichern Sie sich durch korrekt erstellte Miet- bzw. Beherbergungsverträge ab.

Weitere Tipps von Experten

- Erstellen Sie Inventarlisten für Ihre Apartments
- Schalten Sie Wohnungsinserate auf verschiedenen Buchungsportalen
- Erstellen Sie schriftliche Buchungsbestätigungen bzw. Beherbergungsverträge
- Verlangen Sie eine Anzahlung i.H. von 20 % des Gesamtpreises
- Empfehlen Sie Ihren Gästen eine Reiserücktrittsversicherung

Im Übrigen sollten Sie Ihre Geschäftstätigkeit auf die reine Vermietung beschränken. Wenn Sie zusätzliche Verpflegungsleistungen oder Freizeitveranstaltungen anbieten, könnten Sie als Reiseveranstalter gelten. Dies hätte zur Folge, dass Sie nicht mehr nach dem Mietrecht, sondern nach dem Reiserecht beurteilt und haftbar gemacht werden können. Lassen Sie sich durch Ihren Anwalt beraten.

Anmeldung eines Gewerbebetriebes

Wenn es sich um die reine Verwaltung privaten Wohnraums handelt, ist eine Gewerbeanmeldung in der Regel nicht erforderlich. Eine Pflicht zur Gewerbeanmeldung ergibt sich aus § 14 der Abgabenordnung (AO):

"Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist eine selbständige nachhaltige Tätigkeit, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. Die Absicht, Gewinn zu erzielen, ist nicht erforderlich. Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird."

Wann lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung?

Die Beantwortung der Frage hängt von verschiedenen Faktoren ab:

Vermietungspotential 

Wenn Sie planen, Ihre Ferienimmobilie zu vermieten, müssen Sie das Vermietungspotential der Immobilie und ihrer Umgebung berücksichtigen. Je mehr Nachfrage es nach Ferienunterkünften in der Region gibt, desto höher ist das Potenzial für Einnahmen aus der Vermietung.

Kosten 

Es ist wichtig, alle Kosten zu berücksichtigen, die mit dem Kauf und der Instandhaltung einer Ferienimmobilie verbunden sind. Dazu gehören Kosten für Notar, Makler, Versicherungen, Steuern, Reparaturen und Instandhaltung.

Kapitalwert 

Überlegen Sie, wie sich der Wert Ihrer Ferienimmobilie im Laufe der Zeit entwickeln könnte. Eine Immobilie, die sich in einer Region befindet, die im Wert steigt, kann eine gute Investition sein.

Nutzung 

Überlegen Sie, wie oft Sie selbst die Ferienimmobilie nutzen möchten und wie oft sie vermietet werden soll. Wenn Sie die Immobilie nur selten selbst nutzen, kann es sinnvoll sein, sie zu vermieten, um Einnahmen zu generieren.

Eine Ferienimmobilie rechnet sich wirtschaftlich erst, wenn sie im Laufe des Jahres ausreichend vermietet wird und wenig selbst genutzt wird. Die prozentuale Auslastung einer Ferienimmobilie ist jedoch im Vorfeld der Planung nicht bekannt. Im Durchschnitt kann man bei guter Lage und Ausstattung der Immobilie von einer Auslastung i.H.v. 50 % ausgehen.

Finanzplanung- und Analyse

Letztendlich ist es wichtig, sorgfältig zu überlegen und alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Eine gründliche Finanzplanung und -analyse kann helfen, die Rentabilität einer Ferienimmobilie zu beurteilen und zu entscheiden, ob sie eine finanziell sinnvolle Investition ist.

Eine Ferienimmobilie rechnet sich wirtschaftlich erst, wenn sie im Laufe des Jahres ausreichend vermietet wird und wenig selbst genutzt wird. Die prozentuale Auslastung einer Ferienimmobilie ist jedoch im Vorfeld der Planung nicht bekannt. Im Durchschnitt kann man bei guter Lage und Ausstattung der Immobilie von einer Auslastung i.H.v. 50 % ausgehen.

Unser Tipp 

Kaufen Sie die Ferienimmoblie nur, wenn Sie den Erwerb überwiegend aus Eigenkapital finanzieren können und die Kosten, Risiken, Chancen und Mieterlöse wirklich realistisch einschätzen können.

Quelle: vgl. Marktstudie Ferienimmobilien 2019 www.dwif.de


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Autor: Alexander Klein Alexander Klein Aktualisiert 12.03.2023

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