Rechtliche Grundlagen der Fewo-Vermietung

Für die Vermietung von Ferienhäusern und -wohnungen und gelten grundsätzlich gesetzliche Vorschriften – unabhängig davon, ob eine eigene Immobilie regelmäßig oder die Mietwohnung kurzzeitig an Gäste vermietet wird. Jeder Gastgeber ist für die Einhaltung der Regelungen und gesetzlichen Pflichten selbst verantwortlich und sollte sich im Detail informieren.

Das deutsche Recht ist recht kompliziert und teilweise unüberschaubar. Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen eine Übersicht der wesentlichen rechtlichen Bestimmungen für die Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen geben. 

Baurecht

Wo darf eine Ferienunterkunft betrieben werden? Die jeweilige Kommune legt in ihren Bebauungsplänen fest, wo Ferienimmobilien erlaubt sind. Für einen Neu- oder Umbau muss der Eigentümer eine Baugenehmigung des örtlichen Bauamts einholen. Das gilt auch für Unterkünfte, die ohne bauliche Veränderungen in eine Ferienunterkunft umgewandelt werden (sog. Nutzungsänderung).

Mit einer Baugenehmigung zu reinen Wohnzwecken ist die Nutzung der Räumlichkeiten als Ferienwohnung nicht abgedeckt (vgl. Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 31.3.21, - 2 B 241/21 -).

Das Bundes­verwaltungs­gericht hat jedoch entschieden, dass Gemeinden Sondergebiete festsetzen dürfen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 18.10.2017 - BVerwG 4 C 5.16 und BVerwG 4 CN 6.16 -)

Zweckentfremdung

Zudem ist zu prüfen, ob in der Kommune ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Wenn Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen genutzt wird, spricht man von Zweckentfremdung. Dies ist in vielen Städten genehmigungspflichtig bzw. verboten, um sicherzustellen, dass der Bevölkerung ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht.

Liegt in Ihrer Stadt ein Zweckentfremdungsverbot vor, müssen Sie entsprechend den Vorschriften Ihres Bundeslandes einen Genehmigungsantrag zur Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen stellen. Der Antrag ist in der Regel kostenlos und wird online erstellt. In Nordrhein-Westfalen erfolgt der Antrag über das Bauportal NRW.

Nach Beantragung Ihrer Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) dürfen Sie Wohnungsinserate auf Buchungsportalen veröffentlichen. Im Anzeigentext müssen Sie entsprechend Ihre Wohnraum-ID einfügen.

Teilungserklärung & Rechtsprechung des BGH

Ob eine Eigentumswohnung in gefragter Lage tage- oder wochenweise an z. Bsp. Urlauber vermietet werden darf, ist u.a. in der Teilungserklärung geregelt. Sofern die Vermietung an Touristen dort nicht ausdrücklich untersagt ist und auch keine andere entsprechende Vereinbarung innerhalb der Eigentümergemeinschaft gilt, darf die Wohnung grundsätzlich als Ferienwohnung vermietet werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2010 entschieden (AZ V ZR 72/09).

Mietrecht

Bei der Anmietung einer Ferienwohnung vom Eigentümer wird regelmäßig ein Mietverhältnis über Wohnraum i.S.d. mietrechtlichen Vorschriften begründet. Dies ist unabhängig davon, ob die Anmietung nur für einen Urlaub oder längerfristig erfolgt. Jedoch liegt bei Anmietung lediglich für einen Urlaub eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch vor, sodass gem. § 549 (2) BGB weder die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses noch über die Mieterhöhung Anwendung finden. Dagegen finden bei einer längerfristigen Vermietung z. Bsp. als Zweitwohnung, grundsätzlich sämtliche Schutzvorschriften zugunsten des Mieters Anwendung.

Üblicherweise schließen Gastgeber mit ihren Gästen einen sog. Beherbergungsvertrag bzw. Gastaufnahmevertrag ab. Dies ist ein gemischter Vertrag mit Elementen des Miet-, Dienst- und Werkvertragsrechts. Bei diesem Vertragstyp wird eine Beherbergung geschuldet, d.h. es wird nicht nur die Raumnutzung gewährt, sondern es werden zusätzliche Dienstleistungen geschuldet, insbesondere die Reinigung der Wohnung, Reparaturen und Bettwäschewechsel.

Rechtsvorschriften: Baugesetzbuch, Landesbauordnungen, Baunutzungsverordnung und Ausführungsvorschriften der Länder, Zweckentfremdungsverbotsgesetze der Länder, Bürgerliches Gesetzbuch

Steuerrecht 

Welche Steuern sind zu zahlen? Jegliche Einnahmen aus der Vermietung von Ferienunterkünften sind in der Einkommenssteuererklärung anzugeben. Ob darüber hinaus Umsatz- und Gewerbesteuer abzuführen sind, hängt von der Höhe der Einnahmen ab. Eine Umsatzsteuerpflicht des Gastgebers und damit die Verpflichtung zum Ausweis von Mehrwertsteuer auf der Rechnung besteht bei Einnahmen über 22.000 Euro pro Jahr; eine Gewerbesteuerpflicht entsteht bei einem Gewinn von mehr als 24.500 Euro.

Rechtsvorschriften: Einkommensteuergesetz, Umsatzsteuergesetz, Abgabenordnung

Gewerberecht

Wann muss ein Gewerbe angemeldet werden? Grundsätzlich ist jeder Gastgeber verpflichtet, seine Vermietung dem örtlichen Gewerbeamt anzuzeigen. Diese Anzeige dient lediglich der Information der zuständigen Behörden. Diese prüfen dann, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und somit ein Gewerbe anzumelden und ein Gewerbeschein auszustellen ist.  

Rechtsvorschriften: Gewerbeordnung, Abgabenordnung

Melderecht

Welche Meldepflichten sind zu beachten? Nach dem Bundesmeldegesetz ist jeder Gastgeber verpflichtet, für den Gast einen „Meldeschein für Beherbergungsbetriebe“ auszustellen. Dieser Meldeschein ist vom Gast bei der Ankunft zu unterschreiben. Der Gastgeber muss den Meldeschein ein Jahr aufbewahren und spätestens nach Ablauf weiterer drei Monate vernichten. Verfügt die Beherbergungsstätte über mindestens 10 Betten, ist der Gastgeber nach dem Beherbergungsstatistikgesetz zudem verpflichtet, Daten an das statistische Landesamt zu melden. 

Rechtsvorschriften: Bundesmeldegesetz, Beherbergungsstatistikgesetz

Abgaben

Sind zusätzliche Abgaben fällig? Einige Kommunen erheben eine örtliche Abgabe, die sogenannte „City Tax“ oder „Bettensteuer“ auf private Übernachtungen. Sie ist vom Gastgeber zu zahlen, der sie meist auf den Gast umlegt. Auf Grundlage der jeweiligen  Kommunalabgabengesetze der Länder erheben bestimmte Kur-, Erholungs- und Tourismusorte eine Kurtaxe vom Gast. Der Gastgeber nimmt den Beitrag vom Gast ein und leitet ihn an die Kommune weiter. Darüber hinaus sind einige Orte berechtigt, eine Tourismusabgabe zu erheben. Zahlen müssen diejenigen Personen und Unternehmen, die einen wirtschaftlichen Nutzen durch den Tourismus haben. 

Rechtsvorschriften: Grundgesetz, Kommunalabgabengesetze, Satzungen der Gemeinden/Kommunen

Preisangaben

Wie muss der Preis der Unterkunft ausgezeichnet werden? Grundsätzlich müssen Angebote alle verpflichtenden Preisbestandteile enthalten. Das heißt, die pauschalen und in jedem Fall zu zahlenden Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas, Heizung, Bettwäsche oder Endreinigung sind in den Angebotspreis einzubeziehen. Nur Leistungen, die dem Gast selbst freigestellt werden, können separat ausgewiesen werden. 

Rechtsvorschriften: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, Preisangabenverordnung

Rundfunkgebühren

Fallen Gebühren für den Rundfunkempfang an? Wie bei Privatpersonen müssen auch Anbieter von Ferienunterkünften einen Rundfunkbeitrag für die bloße Möglichkeit des Empfangs des öffentlich-rechtlichen Rundfunks abführen. Die Höhe richtet sich nach der Zahl der Betriebsstätten, der dort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der betrieblich genutzten Kraftfahrzeuge im Jahr. 

Rechtsvorschriften: Grundgesetz, Rundfunkstaatsvertrag, Rundfunkbeitragsstaatsvertrag, Urheberrechtsgesetz

Datenschutz

Was ist beim Datenschutz zu beachten? Gastgeber müssen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten die Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung einhalten. Das gilt unter anderem für die eigene Website, Buchungsanfragen, Newsletterversand oder Vertragsabschlüsse. Der Gast ist unter anderem über die Verarbeitung dieser Daten aufzuklären und über seine Rechte zu informieren.

Rechtsvorschriften: Datenschutzgrundverordnung, Bundesdatenschutzgesetz, Telemediengesetz

Personenbeförderung

Was ist bei einem Fahrservice zu beachten? Genehmigungsfrei ist die Beförderung von bis zu 9 Personen einschließlich dem Fahrer, wenn sie als reine Serviceleistung unentgeltlich erfolgt oder das Gesamtentgelt die Betriebskosten der Fahrt nicht übersteigt. Bietet ein Gastgeber allerdings einen regelmäßigen Fahrservice, beispielsweise zum Bahnhof oder Flughafen an, kann eine Konzessionspflicht nach dem Personenbeförderungsgesetz bestehen. Es empfiehlt sich, die Genehmigungsfreiheit beim zuständigen Straßenverkehrsamt bestätigen zu lassen.

Rechtsvorschriften: Personenbeförderungsgesetz

Wettbewerbsrecht

Welche Regeln gelten bei Werbemaßnahmen? Für die Bewerbung der eigenen Ferienunterkunft sind wettbewerbsrechtliche Vorgaben zu beachten. Newsletter oder Werbeflyer dürfen nur mit Einwilligung des Empfängers versendet werden. Unzulässig ist auch die Werbung mit Sternen, wenn die Unterkunft nicht tatsächlich nach objektiven, anerkannten Kriterien klassifiziert wurde. Zudem sind eine Vielzahl von Informationspflichten zu beachten – wie ein Impressum auf der Homepage und der Hinweis auf die Streitbeilegungsplattform der EU mit entsprechender Verlinkung auf diese Plattform.

Rechtsvorschriften: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, Telemediengesetz

Verkehrssicherungspflicht

Als Vermieter unterliegen Sie der Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dass Sie verpflichtet sind, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen und Vorkehrungen zu treffen, um Ihre Gäste vor Schäden an Körper und Gesundheit zu schützen, vgl. § 823 BGB.

Grundsätzlich gilt, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, verpflichtet ist, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden anderer zu verhindern.

Eigentümer müssen ihr Grundstück und ihre Immobilie so unterhalten, dass andere Bewohner und Besucher nicht zu Schaden kommen. Wer die Verkehrssicherungspflicht missachtet, begeht eine schuldhafte Handlung und macht sich schadenersatzpflichtig. § 823 BGB verpflichtet den Eigentümer, alles ihm Zumutbare zu tun, um potenzielle Gefahrenquellen zu vermeiden und alles zu unterlassen, was potenzielle Gefahrenquellen erzeugen könnte.

Ein typisches Beispiel ist die Räum- und Streupflicht im Winter. Verunfallt ein Fußgänger, weil es der Eigentümer versäumt hat, bei Glatteis zu streuen, haftet er für Schaden, den der Fußgänger erlitten hat. Dabei kann er für die Arztkosten, den Verdienstausfall und Schmerzensgeld haftbar gemacht werden, wenn er vorsätzlich und fahrlässig gehandelt hat und sich nicht auf höhere Gewalt berufen kann.

Um sich gegen Schadensfälle abzusichern, ist eine Privathaftpflichtversicherung oder in speziellen Fällen eine Gebäudehaftpflichtversicherung zu empfehlen.

Sicherheitsvorschriften

Der Vermieter ist verpflichtet, die Ferienwohnung in einem sicheren und hygienischen Zustand zu halten. Außerdem müssen alle gesetzlichen Sicherheitsvorschriften eingehalten werden, z.B. hinsichtlich des Brandschutzes und der Elektrosicherheit.

Haftung

Der Vermieter haftet für alle Schäden, die durch die Ferienwohnung oder deren Ausstattung verursacht werden, vgl. z. Bsp. § 823 BGB. Es ist daher wichtig, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Telemediengesetz

Nach Inkrafttreten der nunmehr dritten Gesetzesänderung des Telemediengesetzes (TMG) zum 13. Oktober 2017 müssen Vermieter von Ferien- und Zeitwohnungen keine kostenpflichtigen Abmahnungen mehr befürchten. So haftet die Person, die das WLAN anbietet, nicht für dessen Nutzung, sondern derjenige, der den Zugang zum Internet tatsächlich selbst benutzt. Sollten Ihre Gäste also illegal Filme oder Musik herunterladen, müssen Sie dafür nicht haften:

§ 7 Abs. 4 TMG lautet nun: "Wurde ein Telemediendienst von einem Nutzer in Anspruch genommen, um das Recht am geistigen Eigentum eines anderen zu verletzen und besteht für den Inhaber dieses Rechts keine andere Möglichkeit, der Verletzung seines Rechts abzuhelfen, so kann der Inhaber des Rechts von dem betroffenen Diensteanbieter nach § 8 Absatz 3 die Sperrung der Nutzung von Informationen verlangen, um die Wiederholung der Rechtsverletzung zu verhindern. Die Sperrung muss zumutbar und verhältnismäßig sein. Ein Anspruch gegen den Diensteanbieter auf Erstattung der vor- und außergerichtlichen Kosten für die Geltendmachung und Durchsetzung des Anspruchs nach Satz 1 besteht außer in den Fällen des § 8 Absatz 1 Satz 3 nicht."

Insbesondere ist nun in § 8 Abs. 1 S. 2 TMG klargestellt, dass der WLAN-Anbieter die Kosten nicht tragen muss: "Sofern diese Diensteanbieter nicht verantwortlich sind, können sie nicht wegen einer rechtswidrigen Handlung eines Nutzers auf Schadensersatz oder Beseitigung oder Unterlassung einer Rechtsverletzung in Anspruch genommen werden; dasselbe gilt hinsichtlich aller Kosten für die Geltendmachung und Durchsetzung dieser Ansprüche.“

Bevor Sie Ihren Gästen den Zugang zum Internet ermöglichen, sollten Sie klarstellen, wie das Internet genutzt werden darf und welche Nutzung nicht erlaubt ist. Außerdem sollten sie sich darauf beschränken, nur eine WLAN-Verbindung einzurichten und keinerlei Geräte bereitzustellen.

Der Zugang zum WLAN-Netzwerk sollte durch ein sicheres Passwort geschützt werden, das nur Ihren Gästen bekannt gegeben wird. Empfehlenswert wäre außerdem, wenn Sie Ihren Gästen bereits Netflix, Amazon Prime oder Spotify einrichten. Dann kommen Ihre Gäste erst gar nicht auf den Gedanken, sich illegale Musik oder Filme herunterzuladen.

Außerdem sollten Sie für sich privat ein eigenes separates WLAN-Netzwerk nutzen, um im Ernstfall sicher sagen zu können, dass Sie keine Mitschuld tragen. 

Quelle: vgl. https://www.deutschertourismusverband.de/fileadmin/Mediendatenbank/Newsletter/Uebersicht_Vorschriften.pdf