Rechtliche Grundlagen der Kurzzeitvermietung

Die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern in Deutschland ist von einer Vielzahl rechtlicher Bestimmungen geprägt. Unabhängig davon, ob jemand seine eigene Immobilie oder eine Mietwohnung an Touristen weitervermietet, gibt es gesetzliche Vorschriften, die beachtet werden müssen.

Das Baurecht beispielsweise bestimmt, wo und unter welchen Bedingungen Ferienunterkünfte betrieben werden dürfen. Dabei spielen sowohl Baugenehmigungen als auch mögliche Nutzungsänderungen eine Rolle. Gleichzeitig müssen Gastgeber prüfen, ob ein Zweckentfremdungsverbot in ihrer Kommune gilt.

Darüber hinaus gibt es wichtige Regelungen im Miet-, Steuer- und Gewerberecht, die ebenfalls berücksichtigt werden sollten. Dieser Artikel soll einen Überblick über die wesentlichen rechtlichen Bestimmungen für die Kurzzeitvermietung in Deutschland bieten.

Baurecht

Wo darf eine Ferienunterkunft betrieben werden? Die jeweilige Kommune legt in ihren Bebauungsplänen fest, wo Ferienimmobilien erlaubt sind. Für einen Neu- oder Umbau muss der Eigentümer eine Baugenehmigung des örtlichen Bauamts einholen. Das gilt auch für Unterkünfte, die ohne bauliche Veränderungen in eine Ferienunterkunft umgewandelt werden (sog. Nutzungsänderung).

Mit einer Baugenehmigung zu reinen Wohnzwecken ist die Nutzung der Räumlichkeiten als Ferienwohnung nicht abgedeckt (vgl. Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 31.3.21, - 2 B 241/21 -).

Das Bundes­verwaltungs­gericht hat jedoch entschieden, dass Gemeinden Sondergebiete festsetzen dürfen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 18.10.2017 - BVerwG 4 C 5.16 und BVerwG 4 CN 6.16 -)

Rechtsvorschriften: Baugesetzbuch, Landesbauordnungen, Baunutzungsverordnung und Ausführungsvorschriften der Länder

Zweckentfremdung

Zudem ist zu prüfen, ob in der Kommune ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Wenn Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen genutzt wird, spricht man von Zweckentfremdung. Dies ist in vielen Städten genehmigungspflichtig bzw. verboten, um sicherzustellen, dass der Bevölkerung ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht.

Liegt in Ihrer Stadt ein Zweckentfremdungsverbot vor, müssen Sie entsprechend den Vorschriften Ihres Bundeslandes einen Genehmigungsantrag zur Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen stellen. Der Antrag ist in der Regel kostenlos und wird online erstellt. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise erfolgt der Antrag über das Bauportal NRW. Dort gilt das Wohnraumstärkungsgesetz NRW.

Nach Beantragung Ihrer Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) dürfen Sie Wohnungsinserate auf Buchungsportalen veröffentlichen. Im Anzeigentext müssen Sie entsprechend Ihre Wohnraum-ID einfügen.

Rechtsvorschriften: Zweckentfremdungsverbotsgesetze der Länder

Teilungserklärung & Rechtsprechung des BGH

In Deutschland können Miteigentümer grundsätzlich ihre Wohnungen vermieten, solange sie nicht gegen gesetzliche Regelungen, Wohnungseigentumsverträge oder Teilungserklärungen verstoßen. Einschränkungen können durch Zustimmungserfordernisse anderer Miteigentümer, Verwalter oder örtliche Vorschriften bestehen.

Der Bundesgerichtshof hat 2010 entschieden, dass Miteigentümer die Kurzzeitvermietung an Feriengäste nicht verbieten können, es sei denn, es gibt eine ausdrückliche Untersagung in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Ein Vermietungsverbot durch Miteigentümer ist damit nicht rechtens.

Quelle: BGH-Entscheidung

Mietrecht

Bei der Anmietung einer Ferienwohnung vom Eigentümer wird regelmäßig ein Mietverhältnis über Wohnraum i.S.d. mietrechtlichen Vorschriften begründet. Dies ist unabhängig davon, ob die Anmietung nur für einen Urlaub oder längerfristig erfolgt. Jedoch liegt bei Anmietung lediglich für einen Urlaub eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch vor, sodass gem. § 549 (2) BGB weder die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses noch über die Mieterhöhung Anwendung finden. 

Üblicherweise schließen Gastgeber mit ihren Gästen einen sog. Beherbergungsvertrag bzw. Gastaufnahmevertrag ab. Dies ist ein gemischter Vertrag mit Elementen des Miet-, Dienst- und Werkvertragsrechts. Bei diesem Vertragstyp wird eine Beherbergung geschuldet, d.h. es wird nicht nur die Raumnutzung gewährt, sondern es werden zusätzliche Dienstleistungen geschuldet, insbesondere die Reinigung der Wohnung, Reparaturen und Bettwäschewechsel.

Eine zu vereinbarende Mietkaution dient als finanzielle Sicherheit für den Vermieter und deckt potenzielle Schäden in einer Ferienwohnung ab. Im Falle einer Stornierung (Rücktritt vom Vertrag) kann der Vermieter Entschädigungsleistungen (Stornierungsgebühren) gegenüber dem Gast geltend machen, wenn dies vorher vertraglich vereinbart wurde.

Eine Anzahlung bei der Buchung einer Ferienwohnung sichert den Vermieter bei Stornierungen finanziell ab und bestätigt die verbindliche Buchungsabsicht des Gastes.

Rechtsvorschriften: Bürgerliches Gesetzbuch, Betriebskostenverordnung (BetrKV), Heizkostenverordnung (HeizkV)

Hausrecht

Das Hausrecht in Deutschland ermöglicht es Eigentümern oder Besitzern einer Immobilie, darüber zu bestimmen, wer das Grundstück oder die Räumlichkeiten betreten, darin verweilen oder sie verlassen muss. Dabei können sie unter Beachtung der gesetzlichen Grenzen und der allgemeinen Rechte Dritter bestimmte Personen von ihrem Grundstück oder aus ihren Räumlichkeiten verweisen. Verstöße gegen das Hausrecht können zivilrechtliche und strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Die Privatsphäre bezeichnet den persönlichen Lebensbereich eines Individuums, in dem es vor unerwünschten oder unzulässigen Eingriffen Dritter geschützt ist. 

Rechtsvorschriften: Bürgerliches Gesetzbuch

Steuerrecht 

Welche Steuern sind zu zahlen? Jegliche Einnahmen aus der Vermietung von Ferienunterkünften sind in der Einkommenssteuererklärung anzugeben. Ob darüber hinaus Umsatz- und Gewerbesteuer abzuführen sind, hängt von der Höhe der Einnahmen ab. Eine Umsatzsteuerpflicht des Gastgebers und damit die Verpflichtung zum Ausweis von Mehrwertsteuer auf der Rechnung besteht bei Einnahmen über 22.000 Euro pro Jahr; eine Gewerbesteuerpflicht entsteht bei einem Gewinn von mehr als 24.500 Euro.

Das Steuerrecht definiert kurzfristige Vermietungen als Beherbergungen, die weniger als 6 Monate dauern. Längerfristige Vermietungen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei gem. § 4 Nr. 12 a Satz 2 UStG.

Rechtsvorschriften: Einkommensteuergesetz, Umsatzsteuergesetz, Abgabenordnung

Gewerberecht

Wann muss ein Gewerbe angemeldet werden? Grundsätzlich ist jeder Gastgeber verpflichtet, seine Vermietung dem örtlichen Gewerbeamt anzuzeigen. Diese Anzeige dient lediglich der Information der zuständigen Behörden. Diese prüfen dann, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und somit ein Gewerbe anzumelden und ein Gewerbeschein auszustellen ist.  

Rechtsvorschriften: Gewerbeordnung, Abgabenordnung

Melderecht

Welche Meldepflichten sind zu beachten? Nach dem Bundesmeldegesetz ist jeder Gastgeber verpflichtet, für den Gast einen „Meldeschein für Beherbergungsbetriebe“ auszustellen. Dieser Meldeschein ist vom Gast bei der Ankunft zu unterschreiben. Der Gastgeber muss den Meldeschein ein Jahr aufbewahren und spätestens nach Ablauf weiterer drei Monate vernichten. Verfügt die Beherbergungsstätte über mindestens 10 Betten, ist der Gastgeber nach dem Beherbergungsstatistikgesetz zudem verpflichtet, Daten an das statistische Landesamt zu melden. 

Rechtsvorschriften: Bundesmeldegesetz, Beherbergungsstatistikgesetz

Abgaben

Sind zusätzliche Abgaben fällig? Einige Kommunen erheben eine örtliche Abgabe, die sogenannte „City Tax“ oder „Bettensteuer“ auf private Übernachtungen. Sie ist vom Gastgeber zu zahlen, der sie meist auf den Gast umlegt. Auf Grundlage der jeweiligen  Kommunalabgabengesetze der Länder erheben bestimmte Kur-, Erholungs- und Tourismusorte eine Kurtaxe vom Gast. Der Gastgeber nimmt den Beitrag vom Gast ein und leitet ihn an die Kommune weiter. Darüber hinaus sind einige Orte berechtigt, eine Tourismusabgabe zu erheben. Zahlen müssen diejenigen Personen und Unternehmen, die einen wirtschaftlichen Nutzen durch den Tourismus haben. 

Rechtsvorschriften: Grundgesetz, Kommunalabgabengesetze, Satzungen der Gemeinden/Kommunen

Preisangaben

Wie muss der Preis der Unterkunft ausgezeichnet werden? Grundsätzlich müssen Angebote alle verpflichtenden Preisbestandteile enthalten. Das heißt, die pauschalen und in jedem Fall zu zahlenden Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas, Heizung, Bettwäsche oder Endreinigung sind in den Angebotspreis einzubeziehen. Nur Leistungen, die dem Gast selbst freigestellt werden, können separat ausgewiesen werden. 

Rechtsvorschriften: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, Preisangabenverordnung

Rundfunkgebühren

Fallen Gebühren für den Rundfunkempfang an? Wie bei Privatpersonen müssen auch Anbieter von Ferienunterkünften einen Rundfunkbeitrag für die bloße Möglichkeit des Empfangs des öffentlich-rechtlichen Rundfunks abführen. Die Höhe richtet sich nach der Zahl der Betriebsstätten, der dort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der betrieblich genutzten Kraftfahrzeuge im Jahr. 

Rechtsvorschriften: Grundgesetz, Rundfunkstaatsvertrag, Rundfunkbeitragsstaatsvertrag, Urheberrechtsgesetz

Datenschutz

Was ist beim Datenschutz zu beachten? Gastgeber müssen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten die Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung einhalten. Das gilt unter anderem für die eigene Website, Buchungsanfragen, Newsletterversand oder Vertragsabschlüsse. Der Gast ist unter anderem über die Verarbeitung dieser Daten aufzuklären und über seine Rechte zu informieren.

Rechtsvorschriften: Datenschutzgrundverordnung, Bundesdatenschutzgesetz, Telemediengesetz

Personenbeförderung

Was ist bei einem Fahrservice zu beachten? Genehmigungsfrei ist die Beförderung von bis zu 9 Personen einschließlich dem Fahrer, wenn sie als reine Serviceleistung unentgeltlich erfolgt oder das Gesamtentgelt die Betriebskosten der Fahrt nicht übersteigt. Bietet ein Gastgeber allerdings einen regelmäßigen Fahrservice, beispielsweise zum Bahnhof oder Flughafen an, kann eine Konzessionspflicht nach dem Personenbeförderungsgesetz bestehen. Es empfiehlt sich, die Genehmigungsfreiheit beim zuständigen Straßenverkehrsamt bestätigen zu lassen.

Rechtsvorschriften: Personenbeförderungsgesetz

Wettbewerbsrecht

Welche Regeln gelten bei Werbemaßnahmen? Für die Bewerbung der eigenen Ferienunterkunft sind wettbewerbsrechtliche Vorgaben zu beachten. Newsletter oder Werbeflyer dürfen nur mit Einwilligung des Empfängers versendet werden. Unzulässig ist auch die Werbung mit Sternen, wenn die Unterkunft nicht tatsächlich nach objektiven, anerkannten Kriterien klassifiziert wurde. Zudem sind eine Vielzahl von Informationspflichten zu beachten – wie ein Impressum auf der Homepage und der Hinweis auf die Streitbeilegungsplattform der EU mit entsprechender Verlinkung auf diese Plattform.

Rechtsvorschriften: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, Telemediengesetz

Haftung

Ein Vermieter von Ferienwohnungen und Zeitwohnungen haftet in verschiedenen Bereichen:

Verkehrssicherungspflicht

Der Vermieter hat die Pflicht, sicherzustellen, dass von der Immobilie keine Gefahr für Mieter oder Dritte ausgeht. Dazu gehört beispielsweise:

- Die Räum- und Streupflicht im Winter.
- Die Instandhaltung der Immobilie, sodass niemand durch mangelhafte Bausubstanz oder fehlerhafte Installationen zu Schaden kommt.
- Sicherheitseinrichtungen wie Feuerlöscher oder Rauchmelder müssen vorhanden und funktionsfähig sein.

Vertragspflichten

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung im vereinbarten Zustand zu übergeben und während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Dies beinhaltet:

- Dass die Wohnung den Beschreibungen und Bildern entspricht, die im Mietvertrag oder in der Werbung angegeben wurden.
- Dass alle Geräte und Einrichtungen funktionstüchtig sind.

Informationspflicht 

Der Vermieter muss den Mieter über bestimmte Gegebenheiten der Wohnung oder des Grundstücks informieren. Beispielsweise über Baulärm in der Nähe oder geplante Renovierungsarbeiten.

Nebenkosten

Sollten Nebenkosten anfallen, ist der Vermieter verpflichtet, diese korrekt abzurechnen. Bei Pauschalen muss dies im Mietvertrag klar geregelt sein.

Datenschutz

Bei der Erhebung und Speicherung von persönlichen Daten des Mieters muss der Vermieter die Datenschutzgesetze beachten.

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und einer ordnungsgemäßen Übergabe der Ferienwohnung hat der Vermieter die Kaution zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen.

Wenn der Vermieter einer dieser Pflichten nicht nachkommt, kann er schadenersatzpflichtig werden oder es können andere rechtliche Konsequenzen drohen. Es ist daher für Vermieter essentiell, sich gut über ihre Pflichten zu informieren und diese gewissenhaft zu erfüllen.

Rechtsvorschriften: Bürgerliches Gesetzbuch, z. Bsp. § 823 BGB

Telemediengesetz

Nach der dritten Gesetzesänderung des Telemediengesetzes (TMG) vom 13. Oktober 2017 haften Vermieter von Ferien- und Zeitwohnungen nicht mehr für die Internetnutzung ihrer Gäste. Dies bedeutet, dass bei rechtswidrigem Download von Filmen oder Musik durch Gäste die Vermieter nicht verantwortlich gemacht werden können. Es wird empfohlen, Gästen klare Internetnutzungsrichtlinien zu geben, das WLAN durch ein Passwort zu sichern und legale Streaming-Dienste wie Netflix oder Amazon Prime bereitzustellen. Für eigene Nutzung sollten Vermieter ein separates WLAN-Netzwerk haben.