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Typische Vermieter-Fehler

Sie möchten Ihre möblierte Wohnung als Ferienwohnung oder Zeitwohnung vermieten? Dann machen Sie es von Anfang an richtig und vermeiden Sie typische Vermieter-Fehler und rechtliche Fallstricke.

1.) Unkenntnis der Gesetze und Verordnungen zur Kurzzeit-Vermietung

Bevor Sie mit der Kurzzeit-Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses beginnen, sollten Sie sich mit den gesetzlichen Bestimmungen und Verordnungen befassen. Oft müssen Sie bestimmte Kriterien erfüllen, um Ihr Apartment vermieten zu dürfen. Fragen Sie am besten die örtlichen Behörden, die Hausverwaltung oder die Hausgemeinschaft. Liegt für die Immobile eine Eigentümergemeinschaft vor, so kann es auch eine Gemeinschaftsordnung geben. Ist in dieser ein ausdrückliches Verbot gegen die Vermietung ausgesprochen, ist dem Folge zu leisten.

2.) Verkehrssicherungspflicht

Als Vermieter von Ferienwohnungen haben Sie umfangreiche Verkehrssicherungspflichten. Sie müssen darauf achten, dass der Mieter Ihre Wohnung gefahrlos nutzen kann und nicht zu Schaden kommt.  Kontrollieren Sie regelmäßig den baulichen Zustand. So dürfen keine offenen Stromkabel aus der Wand hängen, Stolperfallen sind zu vermeiden und im Garten darf dem Mieter kein morscher Ast auf den Kopf fallen. Stürzt dennoch ein Gast oder verletzt sich in Ihrer Wohnung, sind Sie schadenersatzpflichtig, wenn der Gast Ihnen Verschulden nachweist. Klären Sie in diesem Zusammenhang auch, ob Sie in diesen Fällen einen ausreichenden Versicherungsschutz haben.

3.) Rechtliche Vorschriften für Online-Angebote

a) Preisangabenverordnung
In der Regel werden Sie für Ihre Ferienwohnungen oder Apartments auf Zeit Online-Angebote erstellen und veröffentlichen. Selbstverständlich möchten Sie Ihr Apartment so günstig wie möglich darstellen. Dabei sollten Sie jedoch die Preisangabenverordnung (PAngV) beachten. Nach dieser Vorschrift sind Sie Gästen gegenüber verpflichtet, Endpreise pro Übernachtung einschließlich Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile anzugeben. Tun Sie dies nicht, kann ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht vorliegen, der mit Abmahnungen oder einer Geldbuße geahndet werden kann. Diese Regelung dient dem Schutz der Verbraucher und fördert den Wettbewerb, indem sie dem Verbraucher Klarheit über die Preise und ihre Gestaltung verschaffen und zugleich verhindern will, dass der Verbraucher seine Preisvorstellungen anhand untereinander nicht vergleichbarer Preise gewinnen muss. 

b) Impressumspflicht
Heute sind Vermieter auf das Internet angewiesen, um sich am Markt halten zu können. Bei der Veröffentlichung von Online-Angeboten ist jedoch das Telemediengesetz zu beachten. Nach dieser Vorschrift müssen Sie sich in Ihren Anzeigen oder auf Ihrer Website identifizieren und Interessenten eine schnelle Kontaktaufnahme ermöglichen. Sie müssen ein Impressum anlegen, welches Ihren Namen, eine Postanschrift und eine E-Mail-Adresse und Telefonnummer beinhaltet. Für gewerbliche Anbieter gibt es noch weitere Pflichtangaben. Nahezu jede Website muss ein Impressum (sog. Anbieterkennzeichnung) enthalten. Lediglich private Homepages, die ausschließlich für den eigenen Familien- und Freundeskreis vorgesehen sind, benötigen keines.

c) Bleiben Sie bei der Wahrheit
Werben Sie nicht mit Zusagen oder Ausstattungsmerkmalen Ihrer Ferienwohnung, die nicht der Wahrheit entsprechen. Ihr Gast hat dann das Recht, vom Mietvertrag zurückzutreten und fristlos zu kündigen. Ggf. sind auch weitere Schadenersatzansprüche möglich, wenn vertraglich zugesicherte Eigenschaften fehlen und dem Gast dadurch ein Schaden entstanden ist.

d) Angemessene Anzahlung verlangen
Nicht selten kommt es aber vor, dass ein Gast nach seiner verbindlichen Buchung schlichtweg nicht erscheint und deshalb auch nicht bezahlt. Um das Risiko einer Nichterfüllung des Beherbergungsvertrages zu reduzieren und um gerichtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen, verlangen wir daher in unseren offiziellen Buchungsbestätigungen regelmäßig eine Anzahlung. Diese Vorgehensweise hat sich in der Vergangenheit bewährt und reduziert gleichzeitig die Anzahl unehrlicher Buchungen. Grundsätzlich zulässig ist eine Anzahlung i.H. 20 % des gesamten Buchungsbetrages, die sofort nach Erhalt unserer Buchungsbestätigung fällig ist und direkt auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist.

4.) Möglichst schriftliche Verträge abschließen
Die Vermietung von Ferienwohnungen beruht auf den Vorschriften für Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit, vgl. § 575 ff. BGB. Eine vom Gast vorgenommene und vom Gastwirt akzeptierte Reservierung einer Unterkunft begründet zwischen den Parteien einen verbindlichen Gastaufnahmevertrag (Beherbergungsvertrag). Ein verbindlicher Beherbergungsvertrag oder Gastaufnahmevertrag kommt grundsätzlich formfrei, also auch bei mündlicher, insbesondere telefonischer Buchung zustande. In der Praxis haben sich schriftliche Beherbergungsverträge bewährt, da mündliche Absprachen bei rechtlichen Auseinandersetzungen oft nicht bewiesen werden können.

Beide Parteien des Vertrages für die Ferienwohnung sollten genau benannt werden. Dazu gehören nicht nur der Name, sondern auch die Anschrift und Kontaktdaten wie E-Mail und Telefonnummer.

5.) Die Gäste werden vor der Buchung nicht überprüft
Auch wenn die meisten Gäste ehrlich sind, in der Praxis hat es sich bewährt, die Gäste vor der verbindlichen Buchung zu überprüfen. Stellen Sie Ihren Gästen viele Fragen und recherchieren Sie online auf Google, Facebook, Xing, Linkedin, um die angegebenen Personalien zu verifizieren.

6.) Die Hausordnung fehlt
Eine Hausordnung für die Ferienwohnung ist ein absolutes Muss, um Problemen wie z. Bsp. Lärm, Störung der Nachtruhe, Mülltrennung, Feiern, Rauchen, Haustieren, Nutzung der Parkplätze usw. vorzubeugen. Bitten Sie Ihre Gäste in Ihren Hausregeln also um einen respektvollen Umgang mit Nachbarn und Anwohnern. Vorteilhaft ist es, die Hausordnung gleich dem Mietvertrag beizufügen.

7.) Unzureichende Hausratversicherung
Schäden in Ihrer Ferienwohnung sind nicht automatisch durch Ihre Hausratversicherung mitversichert. Prüfen Sie Ihre sorgfältig Ihre Versicherungspolice oder fragen Sie Ihren Versicherer, ob Schäden bei der Vermietung der Ferienwohnung mitversichert sind.

8.) Inventarliste fehlt oft
Erstellen Sie auch eine vollständige Inventarliste, die Sie dem Mietvertrag beifügen. Tragen Sie dort ein, in welchem Zustand sich die aufgelisteten Dinge befinden. Bei Anerkennung durch den Mieter ist dieser auch verpflichtet, bei Verlust oder Beschädigung die entsprechenden Beweise für seine Unschuld zu erbringen.

9.) Hinweis auf eine Reiserücktrittsversicherung
Eine Kündigung oder Stornierung durch Krankheit, Unfall, Tod oder anderen Gründen kann immer passieren. Obwohl es keine Pflicht ist und daher auch kein Fehler, wenn Sie es nicht tun, weisen Sie Ihren Gast auf eine Reiserücktrittsversicherung bei der Buchung hin. Denn es gilt: Gebucht ist gebucht! Auch im Falle einer Stornierung bleibt der Gast grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet. Deshalb muss er bei der Buchung abwägen, ob er das Risiko selbst tragen möchte oder ob er eine entsprechende Versicherung abschließt.

10.) Schmutzige Ferienwohnung
Der Gast hat einen Anspruch auf Überlassung der Ferienwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch, d.h. die Wohnung muß sauber sein, die vereinbarte Ausstattung und Größe haben und die Einrichtung muss vollständig und gebrauchsfähig sein. Darüber hinaus darf jeder Gast darauf vertrauen, dass die angebotenen Ferienwohnungen und Apartments unseren Qualitätsrichtlinien entsprechen. Kontrollieren Sie deshalb die Arbeit Ihrer Reinigungskräfte bevor der Gast in Ihr Apartment einzieht.

  Alloggia Blog Autor

Autor: Alexander Klein
Aktualisiert: 13.05.2022

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