Alloggia Apartments

Was kostet eine durchschnittliche Ferienwohnung?

In der Regel kostet eine Ferienwohnung in Deutschland zwischen 40 und 80 € pro Tag. Dabei sind Vermieter von Ferienwohnungen relativ frei in Bezug auf die Gestaltung Ihr Mietpreise. Allerdings sind sie Gästen gegenüber verpflichtet, in sämtlichen Inseraten Endpreise pro Übernachtung einschließlich Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile anzugeben.

Tun sie dies nicht, kann ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht (§§ 3, 4 Nr. 11 UWG) vorliegen, der mit Abmahnungen oder einer Geldbuße von maximal 25.000 € geahndet werden kann, vgl. § 3 Wirtschaftsstrafgesetz.

Diese Regelung dient dem Schutz der Verbraucher und fördert den fairen Wettbewerb, indem sie dem Verbraucher Klarheit und Wahrheit über die Preise und ihre Gestaltung verschaffen und zugleich verhindern will, dass der Verbraucher seine Preisvorstellungen anhand untereinander nicht vergleichbarer Preise gewinnen muss.

Rechtliche Grundlage für die Preisgestaltung u.a. auch für die Vermietung von Ferienwohnungen ist die Preisangabenverordnung:

§ 1 (1) Preisangabenverordnung (PAngV)

"Wer Verbrauchern gemäß § 13 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gewerbs- oder geschäftsmäßig oder wer ihnen regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder ... unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Gesamtpreise). "

Um der obigen Vorschrift zu entsprechen, ist in den Endpreis der tatsächlich zu zahlende Preis inklusive Umsatzsteuer und obligatorischer Nebenkosten einzubeziehen. Zu den obligatorischen Nebenkosten gehören Kosten für Strom, Gas, Wasser, Heizung, Bettwäsche, Handtücher sowie die Endreinigung.

Ausnahmen

- Verbrauchsabhängige Kosten dürfen mit dem Mieter nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden, wenn eine direkte Zurechnung durch einen Zähler möglich ist
- Optionale Vertragsbestandteile wie beispielsweise die Endreinigung, wenn der Gast die Wahl hat, ob er selbst reinigen möchte oder nicht
- Gebühren, die der Vermieter nicht selbst erhebt, wie z. Bsp. Kurtaxen, Kulturförderabgaben usw.
- Wenn auf Buchungsportalen lediglich eine Angebotsübersicht erstellt wird, dürfen "Ab-Preise" kommuniziert werden. Dann erfolgt kein konkretes Angebot für eine Ferienwohnung.
- Abweichend von den oben genannten Endpreisen dürfen Preise dabei auch nach Saisonzeiten und der Reisedauer gestaffelt werden.

Kalkulation der Endpreise

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Grundlage bei der Kalkulation der Übernachtungspreise. Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnungen vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden.

Möblierungszuschlag

In einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az. 63 S 365/01) wurde anerkannt, dass ein Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel auf die Miete aufschlagen darf.

Beispiel:

Anschaffungspreis bzw. Restwert der Möbel: 10.000 €
Nutzungsdauer: 10 Jahre
Zuschlag: 10.000 * 2/100 = 200 € monatlich

Betriebskosten

Betriebskosten sind die umlagefähigen Nebenkosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes sowie des Grundstücks laufend entstehen. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind verschiedene Kostenpositionen enthalten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Abwasser
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Personen- und Lastenaufzüge
- Straßenreinigung, Müllabfuhr
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung
- Hauswart
- Gemeinschafts-Antennenanlage
- Einrichtungen der Wäschepflege
- Verwaltungskosten
- Sonstige Kosten: Kabelanschluss, Stromkosten, Rauchmelder, Wartungskosten

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind pro Person und Tag 10 € als Pauschale für Nebenkosten üblich.

Heizkosten

Die Heizkostenverordnung (HKVO) ist die rechtliche Grundlage für die Abrechnung von Heizkosten und bietet dem Verbraucher eine allgemein anerkannte Möglichkeit, die eigene Heizkostenabrechnung im Hinblick auf Fehler zu überprüfen. 

Wesentliche Bestandteile der Heizkostenverordnung sind die Vorschriften über die Kostenverteilung, die Vorrangklausel sowie die Rechte und Pflichten der Vertragspartner.

Im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter kommt es immer wieder zu Unklarheiten und Auseinandersetzungen bei der Abrechnung der Heizkosten. Deshalb regelt die HKVO die Rechte und Pflichten von Eigentümer und Mieter. Die Heizkostenabrechnung ist ein Teil der Betriebkostenabrechnung.

Vorrangklausel

Gem. § 2 der HKVO gilt die sog. Vorrangklausel. Sie regelt ganz klar, dass die Heizkostenverordnung bei der Heizkostenabrechnung mit Vorrang zu beachten ist. Abweichungen im Mietvertrag haben keine Gültigkeit.

Novellierung der Heizkostenverordnung

Seit dem 1.12.21 gelten die Neuerungen der HKVO, die eine Digitalisierung und damit mehr Transparenz vorsehen. Seitdem müssen alle Neuinstallationen von Warmwasserzähler und Heizkostenverteilern fernablesbar sein. Bis 2026 müssen alle Geräte zur Verbrauchserfassung fernablesbar sein (§ 5 Abs. 3). 

Weiterhin sind monatliche Mitteilungen per E-Mail oder Post zu Abrechnung und Verbrauch mit Vorjahresvergleich und weiteren Erläuterungen verpflichtend. Vermieter müssen gewährleisten, dass alle Mieter Zugriff auf diese Informationen haben.

Mieter können ihren Kostenanteil um 3 % kürzen, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Installation von fernablesbaren Messgeräten oder seiner Informationspflicht nicht nachkommt.

Kostenaufteilung

Von den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage sind zwischen 50 und 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach der beheizten Fläche zu verteilen.

Bei Häusern, die nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1995 entsprechen, sind 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 7 Abs. 1 S. 2 HKVO).

Zu den aufzuteilenden Kosten gehören nicht nur die Kosten für den Verbrauch von Brennstoffen und Strom. Auch die Kosten für die Lieferung der Brennstoffe, Reinigung, Überwachung, Eichung sowie die fachmännische Pflege und Wartung der jeweiligen Anlagen werden laut Heizkostenverordnung auf den Mieter umgelegt. Dies gilt auch für die Kosten der Abrechnung.

Heizkostenpauschale

Die HKVO erlaubt nur in Ausnahmefällen eine Heizkostenpauschale. Für Apartments und Zimmer in Hotels und Pensionen müssen die Heizungs- und Warmwasserkosten nicht separat berechnet werden. Die Heizkostenpauschale wird üblicherweise in den Endpreis für die Ferienwohnung eingerechnet.

Servicepauschale

Werden Reinigungsarbeiten erbracht, wird regelmäßig zusätzlich eine Servicepauschale (z. Bsp. 50 € Endreinigung) für die damit verbundenen Personalkosten vereinbart.

Umsatzsteuer

Umsatzsteuerpflichtige Vermieter berechnen schließlich noch 7 % Umsatzsteuer auf den vereinbarten Endpreis.

Berechnung mit der Faustformel

Ortsübliche Vergleichsmiete: 6 € pro qm Wohnfläche
Größe der Wohnung: 40 qm
Möblierungszuschlag: 100 %
Nebenkostenpauschale: 10 € pro Tag/Person

Endpreis pro Tag = (6 € x 40 qm x 2)) / 30 Tage + 10 € = 26 € zzgl. Endreinigung und ggf. 7 % Umsatzsteuer

Preisgestaltung bei Alloggia

Auf unserem Buchungsportal kommunizieren wir für die vermittelten Ferienwohnungen "Ab-Preise". Dabei handelt es sich in der Regel um rabattierte Preise, die bei Buchungszeiträumen ab 1 Monat angeboten werden können und dem Gast lediglich eine Orientierung bieten sollen. Darin ist jedoch keine rechtlich verbindliche Preisangabe zu sehen. Vielmehr benötigen wir für die Berechnung verbindlicher Preise zusätzliche Angaben (An- und Abreisedatum, Anzahl der Personen usw.), die im Laufe des Buchungsprozesses abgefragt werden.

Zu beachten ist außerdem, dass viele gewerbliche Anbieter wie z. Bsp. Hotels ausschließlich Tagespreise verwenden, die sich täglich aufgrund von Nachfrageschwankungen, Messen und Veranstaltungen ändern können.

Saisonpreise

Wir empfehlen unseren Vermietern grundsätzlich, Saisonpreise bzw. Tagespreise auf dem Alloggia Buchungsportal einzupflegen, da es im Laufe eines Kalenderjahres teils erhebliche Nachfrageschwankungen gibt. Die nachfolgende Grafik zeigt eine typische Nachfragekurve für Ferienwohnungen in Deutschland. Die Zahlen stammen aus dem Jahr 2019 - also vor der Corona-Pandemie.

Ferienwohnungen 2019 - Nachfragekurve Ferienwohnungen

        Quelle: Google, Nachfrage nach Ferienwohnungen in Deutschland im Jahre 2019

 

BGH-Urteil zur Endreinigung bei Ferienwohnungen /-häusern

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 6. Juni 1991 (I ZR 291/89, abgedruckt in NJW 1991, S. 2706) entschieden, dass der Anbieter einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses verpflichtet ist, bei der Angabe von Mietpreisen Endpreise anzugeben. In diesen Endpreis sind alle pauschalen und in jedem Fall zu zahlenden Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas und Heizung sowie die von vornherein festgelegten verbrauchsunabhängigen Kosten für Bettwäsche und Endreinigung einzubeziehen, soweit die Inanspruchnahme dieser Leistungen nicht freigestellt ist.

Da bei diesen Kosten von vornherein feststeht, in welcher Höhe sie anfallen werden, sind sie als fester Preisbestandteil zu verstehen und in den Endpreis einzubeziehen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 1 Preisangabenverordnung. Sie dient der Klarheit und Vergleichbarkeit des preislichen Angebots.

Diese BGH-Entscheidung bedeutet jedoch nicht, dass Nebenkosten für Heizung, Gas, Strom und Wasser nicht auch nach Verbrauch abgerechnet werden können. Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung ist der Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten z.B. durch einen Zähler erforderlich. 


  Alloggia Blog Autor

Autor: Alexander Klein
Aktualisiert: 05.12.2022

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