Preisangaben für Ferienwohnungen korrekt berechnen

Ferienwohnungsanbieter müssen Endpreise angeben, die alle verpflichtenden Nebenkosten wie Strom, Heizung und Endreinigung sowie die Umsatzsteuer enthalten – gemäß Preisangabenverordnung und BGH-Rechtsprechung. Verbrauchsabhängige oder optionale Leistungen (z. B. Kurtaxe oder freiwillige Endreinigung) dürfen separat ausgewiesen werden.

Zur Mietpreisermittlung dienen ortsübliche Vergleichsmieten, Möblierungszuschläge (Berliner oder Hamburger Modell) und pauschale Betriebskosten. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor und verlangt ab 2026 fernablesbare Zähler. Vermieter dürfen Tages- und Saisonpreise nutzen, müssen aber Preistransparenz sicherstellen – bei gewerblichen Anbietern sind auch 7 % bzw. 19 % Umsatzsteuer je nach Leistung zu beachten.

Die Kosten für ein Apartment in Deutschland variieren je nach Lage, Größe, Ausstattung und Reisezeit, aber liegen im Durchschnitt zwischen 50 und 150 Euro pro Nacht.

§ 1 (1) Preisangabenverordnung (PAngV)

"Wer Verbrauchern gemäß § 13 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gewerbs- oder geschäftsmäßig oder wer ihnen regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder ... unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Gesamtpreise). "

Um der obigen Vorschrift zu entsprechen, ist in den Endpreis der tatsächlich zu zahlende Preis inklusive Umsatzsteuer und obligatorischer Nebenkosten einzubeziehen. Zu den obligatorischen Nebenkosten gehören Kosten für Strom, Gas, Wasser, Heizung, Bettwäsche, Handtücher sowie die Endreinigung.

Tun sie dies nicht, kann ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht (§§ 3, 4 Nr. 11 UWG) vorliegen, der mit Abmahnungen oder einer Geldbuße von maximal 25.000 € geahndet werden kann, vgl. § 3 Wirtschaftsstrafgesetz.

Diese Regelung dient dem Schutz der Verbraucher und fördert den fairen Wettbewerb, indem sie dem Verbraucher Klarheit und Wahrheit über die Preise und ihre Gestaltung verschaffen und zugleich verhindern will, dass der Verbraucher seine Preisvorstellungen anhand untereinander nicht vergleichbarer Preise gewinnen muss.

Ausnahmen

Kalkulation der Mietpreise

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Grundlage bei der Kalkulation der Übernachtungspreise. Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnungen vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden.

Die Lage der Unterkunft ist ein wichtiger Faktor. Beliebte touristische Ziele oder zentrale Stadtgebiete können höhere Preise rechtfertigen als abgelegene ländliche Gebiete.

Möblierungszuschlag

Berliner Modell

Die Größe der Wohnung, die Anzahl der Zimmer, die Ausstattung (z. B. Küchengeräte, WLAN, Parkplatz) und möglicherweise zusätzliche Annehmlichkeiten (z. B. Schwimmbad, Fitnessraum, Garten) können den Preis beeinflussen.

In einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az. 63 S 365/01) wurde anerkannt, dass ein Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel auf die Miete aufschlagen darf.

Beispiel:

Hamburger Modell

Im Rahmen des Hamburger Modells werden Anschaffungskosten verzinst und Einrichtungsgegenstände entsprechend ihrer üblichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Für Möbel wird im Hamburger Modell eine Abschreibungsdauer von sieben Jahren angenommen, wobei jährlich 15 % abgeschrieben werden.

Das Hamburger Modell erweist sich für Vermieter als vorteilhaft.

Beispiel:

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Betriebskosten

Betriebskosten sind die umlagefähigen Nebenkosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes sowie des Grundstücks laufend entstehen. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind verschiedene Kostenpositionen enthalten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

Quelle: statista 2024

Bei der Vermietung von Apartments sind pro Person und Tag 10 € als Pauschale für Nebenkosten üblich.

Heizkosten

Die Heizkostenverordnung (HKVO) ist die rechtliche Grundlage für die Abrechnung von Heizkosten und bietet dem Verbraucher eine allgemein anerkannte Möglichkeit, die eigene Heizkostenabrechnung im Hinblick auf Fehler zu überprüfen. 

Wesentliche Bestandteile der Heizkostenverordnung sind die Vorschriften über die Kostenverteilung, die Vorrangklausel sowie die Rechte und Pflichten der Vertragspartner.

Im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter kommt es immer wieder zu Unklarheiten und Auseinandersetzungen bei der Abrechnung der Heizkosten. Deshalb regelt die HKVO die Rechte und Pflichten von Eigentümer und Mieter. Die Heizkostenabrechnung ist ein Teil der Betriebkostenabrechnung.

Vorrangklausel

Gem. § 2 der HKVO gilt die sog. Vorrangklausel. Sie regelt ganz klar, dass die Heizkostenverordnung bei der Heizkostenabrechnung mit Vorrang zu beachten ist. Abweichungen im Mietvertrag haben keine Gültigkeit.

Novellierung der Heizkostenverordnung

Seit dem 1.12.21 gelten die Neuerungen der HKVO, die eine Digitalisierung und damit mehr Transparenz vorsehen. Seitdem müssen alle Neuinstallationen von Warmwasserzähler und Heizkostenverteilern fernablesbar sein. Bis 2026 müssen alle Geräte zur Verbrauchserfassung fernablesbar sein (§ 5 Abs. 3). 

Weiterhin sind monatliche Mitteilungen per E-Mail oder Post zu Abrechnung und Verbrauch mit Vorjahresvergleich und weiteren Erläuterungen verpflichtend. Vermieter müssen gewährleisten, dass alle Mieter Zugriff auf diese Informationen haben.

Mieter können ihren Kostenanteil um 3 % kürzen, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Installation von fernablesbaren Messgeräten oder seiner Informationspflicht nicht nachkommt.

Kostenaufteilung

Von den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage sind zwischen 50 und 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach der beheizten Fläche zu verteilen.

Bei Häusern, die nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1995 entsprechen, sind 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 7 Abs. 1 S. 2 HKVO).

Zu den aufzuteilenden Kosten gehören nicht nur die Kosten für den Verbrauch von Brennstoffen und Strom. Auch die Kosten für die Lieferung der Brennstoffe, Reinigung, Überwachung, Eichung sowie die fachmännische Pflege und Wartung der jeweiligen Anlagen werden laut Heizkostenverordnung auf den Mieter umgelegt. Dies gilt auch für die Kosten der Abrechnung.

Heizkostenpauschale

Die HKVO erlaubt nur in Ausnahmefällen eine Heizkostenpauschale. Für Apartments und Zimmer in Hotels und Pensionen müssen die Heizungs- und Warmwasserkosten nicht separat berechnet werden. Die Heizkostenpauschale wird üblicherweise in den Endpreis für die Ferienunterkunft eingerechnet.

Durchschnittliche Nebenkosten

In Deutschland betragen die durchschnittlichen Nebenkosten für eine Wohnung in der Regel zwischen 2,50 und 3,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Servicepauschale

Berechnung mit der Faustformel

Endpreis pro Tag = (6 € x 40 qm x 2)) / 30 Tage + 10 € = 26 € zzgl. Endreinigung und ggf. 7 % Umsatzsteuer

Umsatzsteuer

Gemäß § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG sind die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Die Umsatzsteuer beträgt gemäß § 12 II Nr. 2 UStG in der Regel 7 Prozent für die reine Beherbergung und Nebenleistungen. Nicht direkt mit der Übernachtung verbundene Leistungen unterliegen dem vollen Steuersatz von 19 Prozent.

Die kürzlich vom Bundesfinanzhof bestätigte Regelung bezüglich der Umsatzsteuer für die Vermietung von Ferienwohnungen betrifft auch das Angebot von Parkplätzen für Gäste, möglicherweise sogar kostenfreie, sowie Telekommunikationseinrichtungen wie Internet, Telefon und Fax. Darüber hinaus müssen auch die kostenpflichtige Nutzung von Sportgeräten und Fahrrädern mit dem vollen Steuersatz von 19 % abgerechnet werden.

Das Steuerrecht definiert kurzfristige Vermietungen als Beherbergungen, die weniger als 6 Monate dauern. Längerfristige Vermietungen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei gem. § 4 Nr. 12 a Satz 2 UStG.

Mietpreise bei Alloggia

Auf unserem Buchungsportal kommunizieren wir für die vermittelten Apartments "Ab-Preise". Dabei handelt es sich in der Regel um rabattierte Preise, die bei Buchungszeiträumen ab 1 Monat angeboten werden können und dem Gast lediglich eine Orientierung bieten sollen.

Darin ist jedoch keine rechtlich verbindliche Preisangabe zu sehen. Vielmehr benötigen wir für die Berechnung verbindlicher Preise zusätzliche Angaben (An- und Abreisedatum, Anzahl der Personen usw.), die im Laufe des Buchungsprozesses abgefragt werden.

Zu beachten ist außerdem, dass viele gewerbliche Anbieter wie z. Bsp. Hotels ausschließlich Tagespreise verwenden, die sich täglich aufgrund von Nachfrageschwankungen, Messen und Veranstaltungen ändern können. Einige Vermieter bieten Rabatte für längere Aufenthalte an. Der Preis pro Nacht kann sinken, wenn Sie das Apartment für eine Woche oder einen Monat mieten.

Saisonpreise

Die Nachfrage nach Unterkünften variiert je nach Saison. In der Hochsaison oder während Feiertagen können die Preise höher sein, während sie in der Nebensaison niedriger sein können.

Wir empfehlen unseren Vermietern grundsätzlich, Saisonpreise bzw. Tagespreise auf dem Alloggia Buchungsportal einzupflegen, da es im Laufe eines Kalenderjahres teils erhebliche Nachfrageschwankungen gibt. Die nachfolgende Grafik zeigt eine typische Nachfragekurve für Ferienunterkünfte in Deutschland. Die Zahlen stammen aus dem Jahr 2019 - also vor der Corona-Pandemie.

        Quelle: Google, Nachfrage nach Ferienapartments in Deutschland im Jahre 2019

Rechtsprechung

BGH-Urteil zur Endreinigung bei Ferienhäusern

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 6. Juni 1991 (I ZR 291/89, abgedruckt in NJW 1991, S. 2706) entschieden, dass der Anbieter einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses verpflichtet ist, bei der Angabe von Mietpreisen Endpreise anzugeben. In diesen Endpreis sind alle pauschalen und in jedem Fall zu zahlenden Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas und Heizung sowie die von vornherein festgelegten verbrauchsunabhängigen Kosten für Bettwäsche und Endreinigung einzubeziehen, soweit die Inanspruchnahme dieser Leistungen nicht freigestellt ist.

Da bei diesen Kosten von vornherein feststeht, in welcher Höhe sie anfallen werden, sind sie als fester Preisbestandteil zu verstehen und in den Endpreis einzubeziehen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 1 Preisangabenverordnung. Sie dient der Klarheit und Vergleichbarkeit des preislichen Angebots.

Diese BGH-Entscheidung bedeutet jedoch nicht, dass Nebenkosten für Heizung, Gas, Strom und Wasser nicht auch nach Verbrauch abgerechnet werden können. Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung ist der Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten z.B. durch einen Zähler erforderlich.