Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen & E-Rechnung ab 2025

Die Umsatzsteuer bei der Vermietung von Wohnraum hängt davon ab, ob die Vermietung dauerhaft oder kurzfristig erfolgt. Dauerhafte Vermietungen sind in der Regel von der Umsatzsteuer befreit, während kurzfristige Vermietungen, wie Ferienwohnungen, umsatzsteuerpflichtig sind, insbesondere wenn die Umsatzgrenzen überschritten werden.

Die Art der Vermietung und die Ausstellung korrekter Rechnungen sind entscheidend für die Anwendung von Umsatzsteuerregelungen und den Vorsteuerabzug für Unternehmer.

Umsatzsteuer bei der Vermietung von Wohnraum

Dauerhafte und zeitweise Vermietung

Die Vermietung von Wohnraum ist gemäß § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei, sofern die Immobilie zur Nutzung zu Wohnzwecken überlassen wird. Dies gilt auch für befristete Mietverhältnisse, wie sie beim Wohnen auf Zeit üblich sind – etwa bei befristeten beruflichen Aufenthalten oder Übergangslösungen.

Entscheidend ist nicht die Mietdauer, sondern die Art der Nutzung: Wird die Wohnung dem Mieter zur eigenständigen Nutzung als Lebensmittelpunkt überlassen, liegt eine umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung vor – unabhängig davon, ob die Dauer z. B. 2 oder 6 Monate beträgt. Dies betrifft z. B. möblierte Wohnungen in Köln, Düsseldorf oder Essen, die zur zeitweisen Wohnnutzung überlassen werden. Voraussetzung ist: keine hoteltypischen Nebenleistungen (z. B. tägliche Reinigung oder Frühstücksservice).

Kurzfristige Vermietung

Anders ist dies bei der kurzfristigen Vermietung zu Beherbergungszwecken im Sinne von § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG. Wird Wohnraum nicht zu Wohnzwecken, sondern zur vorübergehenden Beherbergung von Fremden (z. B. Touristen) genutzt – wie bei Ferienwohnungen oder Serviced Apartments mit Hotelleistungen – liegt eine umsatzsteuerpflichtige Leistung vor.

In solchen Fällen fällt der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 % an (gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG), sofern es sich um reine Übernachtungsleistungen handelt. Werden zusätzliche Leistungen wie Frühstück oder Parkplatz angeboten, kann dafür der Regelsteuersatz von 19 % gelten. Kleinunternehmer im Sinne des § 19 UStG sind hiervon ausgenommen, solange sie die Umsatzgrenzen einhalten.

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Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG

Die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG in Deutschland erlaubt es Unternehmen, von der Umsatzsteuer befreit zu sein, wenn ihr Jahresumsatz bestimmte Grenzen nicht überschreitet:

a.) im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 €
und
b.) im laufenden Kalenderjahr voraussichtliche 100.000 €

Unternehmen, die von dieser Regelung Gebrauch machen, dürfen keine Umsatzsteuer auf ihren Rechnungen ausweisen und sind von der Pflicht zur Abführung der Umsatzsteuer befreit. 

Sie können jedoch auch keine Vorsteuer geltend machen. Die Regelung richtet sich hauptsächlich an kleine Unternehmen und Freiberufler, um deren Bürokratieaufwand zu reduzieren.

Gewerbe oder private Vermögensverwaltung

Ein Gewerbe ist jede erlaubte, selbständige, nach außen erkennbare Tätigkeit, die planmäßig, für eine gewisse Dauer und zum Zwecke der Gewinnerzielung ausgeübt wird und kein freier Beruf ist.

Gemäß § 14 AO legt der Gesetzgeber fest, dass üblicherweise eine private Vermögensverwaltung vorliegt, wenn der Besitzer Vermögenswerte nutzt, wie beispielsweise durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie.

Da ab einer Jahresumsatzgrenze von mehr als 24.500 € gem. § 11 GewStG die Gewerbesteuerpflicht entsteht, ist insoweit spätestens dann von einer über die reine Vermögensverwaltung hinausgehenden gewerblichen Tätigkeit auszugehen.

Umsatzsteuertarife

Wenn der Vermieter von Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig ist, findet die Regelung gemäß § 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG Anwendung. Gemäß dieser Regelung unterliegen die Umsätze einem Mehrwertsteuersatz von 7 Prozent (Stand Dez. 2023).

Für Getränke, Speisen oder Wäscheservice, die in Verbindung mit der Ferienwohnung angeboten werden, gilt in der Regel der Regelsteuersatz von 19 Prozent gemäß § 12 Absatz 1 UStG, es sei denn, es handelt sich um Lebensmittel, die dem ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent unterliegen.

Die Vermietung eines Parkplatzes unterliegt ebenfalls dem Regelsteuersatz von 19 Prozent gemäß § 12 Absatz 1 UStG.

Eigennutzung der Ferienwohnung

Die Eigennutzung einer Ferienwohnung kann zur Umsatzsteuerpflicht führen. Wenn ein Vermieter, der die Regelbesteuerung anwendet, die Ferienwohnung für persönliche Zwecke nutzt, muss er diese Selbstnutzung als "Verwendungseigenverbrauch" behandeln. 

Infolgedessen ist der Vermieter verpflichtet, selbst Umsatzsteuer abzuführen, jedoch kann er die gesamten Kosten für die Immobilie als Vorsteuer abziehen. Die Berechnung erfolgt anhand des Verhältnisses der tatsächlich vermieteten Tage zu den tatsächlich selbst genutzten Tagen. 

Leerstandszeiten werden anders als bei der Einkommensteuer weder der Vermietungszeit noch der Selbstnutzungszeit zugeordnet, was ein Sonderproblem darstellt.

Ausstellung von Rechnungen und Vorsteuer

Gemäß § 14 UStG müssen Unternehmen, die steuerpflichtige Leistungen erbringen, Rechnungen ausstellen, um die Umsatzsteuer abzurechnen. Diese Rechnungen müssen bestimmte Pflichtangaben enthalten, wie etwa den vollständigen Namen und die Anschrift des Rechnungsausstellers und -empfängers sowie die Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer.

Es sind auch Angaben über die Art und Menge der gelieferten Waren oder erbrachten Dienstleistungen erforderlich. Die Rechnungen müssen zudem das Ausstellungsdatum und eine fortlaufende Rechnungsnummer aufweisen. Bei besonderen Fällen wie der Kleinbetragsrechnung gelten vereinfachte Anforderungen.

Der § 15 UStG regelt die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs für Unternehmer. Demnach können Unternehmer die Umsatzsteuer, die sie für Waren und Dienstleistungen bezahlt haben, als Vorsteuer geltend machen, sofern diese für ihre unternehmerischen Tätigkeiten verwendet wurden. Voraussetzung ist, dass die entsprechenden Ausgaben nachweisbar sind und eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt.

E-Rechnungen

Seit dem 1. Januar 2025 sind elektronische Rechnungen (E-Rechnungen) für Umsätze zwischen inländischen Unternehmern (B2B) verpflichtend und müssen in einem strukturierten, maschinenlesbaren Format vorliegen; einfache PDFs genügen nicht mehr. Der Vorsteuerabzug (§ 15 UStG) ist nur mit einer ordnungsgemäßen E-Rechnung möglich, andernfalls kann er versagt werden.

Ausnahmen gelten u. a. für Kleinbetragsrechnungen bis 250 €, steuerfreie Umsätze und Rechnungen an Privatpersonen (B2C).