Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen & E-Rechnung ab 2025

Die Umsatzsteuer bei der Vermietung von Wohnraum hängt davon ab, ob die Vermietung dauerhaft oder kurzfristig erfolgt. Dauerhafte Vermietungen sind in der Regel von der Umsatzsteuer befreit, während kurzfristige Vermietungen, wie Ferienwohnungen, umsatzsteuerpflichtig sind, insbesondere wenn die Umsatzgrenzen überschritten werden.

Die Art der Vermietung und die Ausstellung korrekter Rechnungen sind entscheidend für die Anwendung von Umsatzsteuerregelungen und den Vorsteuerabzug für Unternehmer.

Umsatzsteuer bei der Vermietung von Wohnraum

Dauerhafte Vermietung

In der Regel sind Mieteinkünfte, die ein Eigentümer und Vermieter aus der Vermietung einer Immobilie erzielt, von der Umsatzsteuer befreit (gemäß § 4 Nr. 12a UStG). Dies gilt unter der Bedingung, dass die Immobilie dauerhaft vermietet wird.

Eine auf Dauer angelegte Vermietung liegt vor, wenn die Vermietung nach den bei Vermietungsbeginn vorliegenden Umständen keiner Befristung unterliegt.

Langfristige Vermietung bezeichnet Mietzeiträume von mindestens sechs Monaten und gilt als die übliche Form der Vermietung von Wohnungen oder Häusern. Typischerweise ist das Mietverhältnis unbefristet und kann sich über mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte erstrecken.

Kurzfristige Vermietung

Gemäß § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG bezieht sich die Regelung auf die kurzfristige Unterbringung von Fremden. Daher fällt die Vermietung an externe Gäste grundsätzlich unter die Umsatzsteuer.

Ein Vermieter von Ferienwohnungen in Deutschland ist in der Regel umsatzsteuerpflichtig, wenn sein jährlicher Umsatz die Grenze für die sogenannte Kleinunternehmerregelung übersteigt. 

Wenn der Umsatz diese Grenze überschreitet, muss der Vermieter Umsatzsteuer auf seine Mieteinnahmen erheben und diese an das Finanzamt abführen. 

Gleichzeitig hat er jedoch auch das Recht, die Vorsteuer auf Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen (z.B. Reinigungskosten, Reparaturen), geltend zu machen.

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Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG

Die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG in Deutschland erlaubt es Unternehmen, von der Umsatzsteuer befreit zu sein, wenn ihr Jahresumsatz bestimmte Grenzen nicht überschreitet:

a.) im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 €
und
b.) im laufenden Kalenderjahr voraussichtliche 100.000 €

Unternehmen, die von dieser Regelung Gebrauch machen, dürfen keine Umsatzsteuer auf ihren Rechnungen ausweisen und sind von der Pflicht zur Abführung der Umsatzsteuer befreit. 

Sie können jedoch auch keine Vorsteuer geltend machen. Die Regelung richtet sich hauptsächlich an kleine Unternehmen und Freiberufler, um deren Bürokratieaufwand zu reduzieren.

Gewerbe oder private Vermögensverwaltung

Ein Gewerbe ist jede erlaubte, selbständige, nach außen erkennbare Tätigkeit, die planmäßig, für eine gewisse Dauer und zum Zwecke der Gewinnerzielung ausgeübt wird und kein freier Beruf ist.

Gemäß § 14 AO legt der Gesetzgeber fest, dass üblicherweise eine private Vermögensverwaltung vorliegt, wenn der Besitzer Vermögenswerte nutzt, wie beispielsweise durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie.

Da ab einer Jahresumsatzgrenze von mehr als 24.500 € gem. § 11 GewStG die Gewerbesteuerpflicht entsteht, ist insoweit spätestens dann von einer über die reine Vermögensverwaltung hinausgehenden gewerblichen Tätigkeit auszugehen.

Umsatzsteuertarife

Wenn der Vermieter von Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig ist, findet die Regelung gemäß § 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG Anwendung. Gemäß dieser Regelung unterliegen die Umsätze einem Mehrwertsteuersatz von 7 Prozent (Stand Dez. 2023).

Für Getränke, Speisen oder Wäscheservice, die in Verbindung mit der Ferienwohnung angeboten werden, gilt in der Regel der Regelsteuersatz von 19 Prozent gemäß § 12 Absatz 1 UStG, es sei denn, es handelt sich um Lebensmittel, die dem ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent unterliegen.

Die Vermietung eines Parkplatzes unterliegt ebenfalls dem Regelsteuersatz von 19 Prozent gemäß § 12 Absatz 1 UStG.

Eigennutzung der Ferienwohnung

Die Eigennutzung einer Ferienwohnung kann zur Umsatzsteuerpflicht führen. Wenn ein Vermieter, der die Regelbesteuerung anwendet, die Ferienwohnung für persönliche Zwecke nutzt, muss er diese Selbstnutzung als "Verwendungseigenverbrauch" behandeln. 

Infolgedessen ist der Vermieter verpflichtet, selbst Umsatzsteuer abzuführen, jedoch kann er die gesamten Kosten für die Immobilie als Vorsteuer abziehen. Die Berechnung erfolgt anhand des Verhältnisses der tatsächlich vermieteten Tage zu den tatsächlich selbst genutzten Tagen. 

Leerstandszeiten werden anders als bei der Einkommensteuer weder der Vermietungszeit noch der Selbstnutzungszeit zugeordnet, was ein Sonderproblem darstellt.

Ausstellung von Rechnungen und Vorsteuer

Gemäß § 14 UStG müssen Unternehmen, die steuerpflichtige Leistungen erbringen, Rechnungen ausstellen, um die Umsatzsteuer abzurechnen. Diese Rechnungen müssen bestimmte Pflichtangaben enthalten, wie etwa den vollständigen Namen und die Anschrift des Rechnungsausstellers und -empfängers sowie die Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer.

Es sind auch Angaben über die Art und Menge der gelieferten Waren oder erbrachten Dienstleistungen erforderlich. Die Rechnungen müssen zudem das Ausstellungsdatum und eine fortlaufende Rechnungsnummer aufweisen. Bei besonderen Fällen wie der Kleinbetragsrechnung gelten vereinfachte Anforderungen.

Der § 15 UStG regelt die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs für Unternehmer. Demnach können Unternehmer die Umsatzsteuer, die sie für Waren und Dienstleistungen bezahlt haben, als Vorsteuer geltend machen, sofern diese für ihre unternehmerischen Tätigkeiten verwendet wurden. Voraussetzung ist, dass die entsprechenden Ausgaben nachweisbar sind und eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt.

E-Rechnungen

Seit dem 1. Januar 2025 sind elektronische Rechnungen (E-Rechnungen) für Umsätze zwischen inländischen Unternehmern (B2B) verpflichtend und müssen in einem strukturierten, maschinenlesbaren Format vorliegen; einfache PDFs genügen nicht mehr. Der Vorsteuerabzug (§ 15 UStG) ist nur mit einer ordnungsgemäßen E-Rechnung möglich, andernfalls kann er versagt werden.

Ausnahmen gelten u. a. für Kleinbetragsrechnungen bis 250 €, steuerfreie Umsätze und Rechnungen an Privatpersonen (B2C).