Mieteinnahmen aus Ferienwohnungen versteuern

Mieteinnahmen aus Vermietung gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG und werden als Überschusseinkünfte behandelt. Werbungskosten wie laufende Betriebskosten und Abschreibungen können steuerlich geltend gemacht werden, wodurch die steuerliche Belastung reduziert werden kann.

Die Besteuerung erfolgt gemäß dem persönlichen Steuersatz des Steuerschuldners, wobei ein Steuerberater helfen kann, Steuern zu optimieren und die Rendite der vermieteten Einheiten zu steigern.

Mieteinnahmen richtig versteuern

Steuerrechtliche Grundlagen

Steuerliche Vermieterpflichten 

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) angeben und können bestimmte Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltungskosten steuermindernd absetzen, vgl. § 149 Abgabenordnung (AO).

Bei kurzfristiger Vermietung kann zusätzlich Umsatzsteuer anfallen, sofern bestimmte Umsatzgrenzen überschritten werden. Gewerbliche Vermieter haben weitergehende steuerliche Pflichten wie die Zahlung von Gewerbesteuer und ggf. eine Buchführungspflicht.

Private und gewerbliche Vermietung

Bei der privaten Vermietung zählen Mieteinnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und unterliegen nur der Einkommensteuer, ohne Gewerbesteuer oder Buchführungspflicht. Die gewerbliche Vermietung liegt vor, wenn die Tätigkeit unternehmerischen Charakter hat, etwa durch regelmäßige Kurzzeitvermietung, hotelähnliche Dienstleistungen oder eine aktive Gewinnerzielungsabsicht mit mehreren Objekten.

In diesem Fall können zusätzlich Gewerbesteuer und eine Buchführungspflicht anfallen. Während die langfristige private Wohnraumvermietung von der Umsatzsteuer befreit ist, unterliegt die gewerbliche Vermietung oft der Umsatzsteuerpflicht. Der entscheidende Unterschied ist also der Umfang und die Art der Vermietung sowie die damit verbundenen steuerlichen Pflichten.

Kleinunternehmerregelung

Die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) befreit Vermieter von der Umsatzsteuerpflicht, wenn ihr Jahresumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überstieg und im laufenden Jahr voraussichtlich 100.000 € nicht überschreitet. Überschreiten die Umsätze diese Grenze oder wird auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet, fällt für kurzfristige Vermietungen (z. B. über Airbnb) 7 % oder 19 % Umsatzsteuer an, während langfristige Wohnraumvermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist.

Gewerbliche Vermieter müssen zudem regelmäßig Umsatzsteuervoranmeldungen beim Finanzamt abgeben.

Gewinnermittlungsmethoden

Die Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) nach § 4 (3) EStG ist eine einfache Methode zur Gewinnermittlung, bei der nur Einnahmen und Ausgaben erfasst werden, während die Bilanzierung eine doppelte Buchführung mit Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung nach § 4 (1) i.V.m. § 5 EStG erfordert. Die EÜR ist für private Vermieter und kleinere Unternehmen mit einem Jahresumsatz bis 800.000 € oder Gewinn bis 80.000 € möglich, während größere oder gewerbliche Betriebe bilanzieren müssen.

Die Bilanzierung bietet mehr steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, ist aber aufwendiger. Vermieter ohne Gewerbebetrieb nutzen in der Regel die EÜR.

Steuererklärung

Die Steuererklärung für Mieteinnahmen muss grundsätzlich bis zum 31. Juli des Folgejahres beim Finanzamt eingereicht werden, verlängert sich jedoch auf den 28./29. Februar des übernächsten Jahres, wenn ein Steuerberater beauftragt wird.

Wichtige Formulare sind die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) für private Vermieter sowie ggf. die Anlage EÜR für gewerbliche Vermieter, wenn sie eine Einnahmenüberschussrechnung nutzen. 

Gewerbliche Vermieter oder umsatzsteuerpflichtige Kurzzeitvermieter müssen zudem eine Umsatzsteuererklärung und bei Gewerbesteuerpflicht eine Gewerbesteuererklärung abgeben.

Steuerliche Risiken

Typische steuerliche Risiken bei der Vermietung sind fehlende oder fehlerhafte Steuererklärungen, insbesondere das Nichtangeben von Mieteinnahmen, was als Steuerhinterziehung geahndet werden kann. Fehler treten häufig bei der falschen Absetzung von Werbungskosten auf, z. B. wenn private und vermietungsbezogene Ausgaben nicht sauber getrennt werden.

Zudem kann eine fehlerhafte Einstufung als private oder gewerbliche Vermietung zu unerwarteten Steuerpflichten wie Umsatz- oder Gewerbesteuer führen.

Zufluss- und Abflussprinzip

Gemäß dem Prinzip des Zuflusses und Abflusses werden Einnahmen und Ausgaben steuerlich dem Kalenderjahr zugeordnet, in dem sie tatsächlich zugeflossen oder geleistet wurden. Dieses Prinzip basiert auf dem realen Zeitpunkt des Zuflusses oder Abflusses von Geldmitteln.

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Mieteinnahmen

Mieteinnahmen, die aus der Überlassung von Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen und anderen vermietbaren Objekten resultieren, sind - sofern kein Gewerbebetrieb vorliegt - steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG anzusehen.

Hierzu zählt auch das Vermieten oder Untervermieten von Häusern oder Wohnungen, einzelnen Zimmern oder Ferienwohnungen sowie Pachteinnahmen, Erbbauzinsen und ähnliche Einnahmen aus der Überlassung von Immobilien oder Grundstücken an Dritte. 

Damit gehören Mieteinnahmen zu den sieben Einkunftsarten in Deutschland und werden als Überschusseinkünfte betrachtet, nicht als Gewinneinkünfte. Sie resultieren aus dem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, also den absetzbaren Werbungskosten.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Regel in der Anlage V der Einkommensteuererklärung ausgewiesen und besteuert. Auf die zu versteuernden Einkünfte aus V+V wird der persönliche Steuersatz des Steuerschuldners angewendet.

Werbungskosten

Zu den typischen Werbungskosten bei der Vermietung zählen:

Hausgeld

Monatliche Zahlungen der Eigentümergemeinschaft für gemeinschaftliche Aufwendungen wie Gebäudeversicherung, Hausmeister, Reinigung, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums usw.

Laufende Betriebskosten

Ausgaben für Wasser, Strom oder Brennstoff

Versicherungen

Kosten für Versicherungen wie Gebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung für das vermietete Objekt.

Reparatur- und Instandhaltungskosten

Aufwendungen für Reparaturen, Wartung und Instandhaltung des Mietobjekts.

Finanzierungskosten und Maklergebühren

Zinsen für Darlehen oder Hypotheken, die zur Anschaffung oder Modernisierung des vermieteten Objekts aufgenommen wurden.

Grundsteuer

Die jährliche Grundsteuer, die für das vermietete Grundstück anfällt.

Verwaltungskosten

Kosten für die Hausverwaltung, Buchhaltungskosten, Kosten für Vermietungsanzeigen und Rechtsberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung.

Abschreibungen

Die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude und auf bewegliche Wirtschaftsgüter wie Einrichtungsgegenstände.

Beratungskosten

Kosten für rechtliche und steuerliche Beratung, die direkt mit der Vermietungstätigkeit verbunden sind.

Einkünfte aus V+V versteuern 

Beispiel

Angenommen, Sie erwerben eine Wohnung zum Preis von 300.000 €. Der Gebäudewert ohne das Grundstück beläuft sich auf 200.000 €. Über einen Zeitraum von 50 Jahren können Sie jährlich 2 % des Gebäudewerts abschreiben, was 4.000 € entspricht. 

Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgt über die Bank, wobei die Kaufnebenkosten ausgenommen sind. Im ersten Jahr entstehen Ihnen durch den Immobilienkredit Zinskosten in Höhe von 3.500 €. Welche Einnahmen sind zu versteuern?

Mieteinnahmen: 12.000 €

Kreditzinsen: -2.500 €
Abschreibung: -4.000 €
Laufende Kosten (Hausgeld und Reparaturen) -1.500 €

Einkommen aus Vermietung und Verpachtung 4.000 €

Welche Besonderheiten sind dabei zu beachten?

Kaution

Eine Kaution, die ein Mieter an den Vermieter zahlt, zählt nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Sie dient vielmehr als Sicherheit für den Vermieter, um mögliche Schäden oder ausstehende Zahlungen seitens des Mieters abzudecken. 

Die Kaution bleibt im Besitz des Vermieters, bis der Mietvertrag endet und alle Verpflichtungen des Mieters erfüllt sind. Steuerlich wird die Kaution daher nicht als Einnahme betrachtet, sondern als eine Art Sicherheit für den Vermieter.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Ausgaben, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie anfallen können. Sie umfassen in erster Linie Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Wenn diese Ausgaben jedoch mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen, werden sie den Anschaffungskosten zugeschrieben und erhöhen die Abschreibungsbasis des Gebäudes. 

Der Abschreibungssatz bleibt unverändert. Falls die Ausgaben unter 15 % liegen, können sie im gleichen Veranlagungszeitraum vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, es sei denn, es handelt sich um eine Standardhebung. Eine Standardhebung tritt auf, wenn drei von vier wesentlichen Merkmalen der Immobilie (typischerweise: Heizung, Sanitäranlagen, Elektroanlage und Fenster) saniert werden. In diesem Fall erhöhen die Ausgaben nur wieder die Abschreibungsgrundlage, ohne die 15-%-Grenze zu berücksichtigen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter

In der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG sind Kosten entweder sofort abzugsfähig, wie laufende Betriebskosten und Reparaturen, oder müssen als geringwertige Wirtschaftsgüter behandelt werden, sofern sie einen Wert von 800 Euro nicht übersteigen. Größere Investitionen wie Gebäude oder teure Anschaffungen müssen aktiviert und über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Wie kann man Steuern sparen?

Freibetrag für Mieteinnahmen

In Bezug auf Mieteinnahmen gibt es keinen separaten Freibetrag. Stattdessen gilt ein allgemeiner Grundfreibetrag für sämtliche steuerpflichtigen Einkünfte, einschließlich Mieteinnahmen. Dieser Grundfreibetrag wird jedem Steuerpflichtigen gewährt, um ihr Existenzminimum zu gewährleisten. Nur Einkünfte, die den Grundfreibetrag überschreiten, werden besteuert.

Der Grundfreibetrag liegt für das Steuerjahr 2023 bei 10908 Euro. Für 2024 ist zunächst ein Grundfreibetrag von 11604 Euro vorgesehen.

Wie hoch ist die Einkommensteuer?

Der Betrag an Steuern, den man auf Mieteinnahmen zahlen muss, hängt vom individuellen Steuersatz ab. Dieser richtet sich nach der Höhe aller Einkünfte abzüglich aller absetzbaren Kosten wie Werbungskosten, Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen usw. Das Ergebnis ist das zu versteuernde Einkommen.

Liegt dieses in Tarifzone 2 (10.908 Euro bis 15.787 Euro, Stand 2023), greift der Eingangssteuersatz von 14 Prozent. 

In der nächsten Tarifzone steigt der Steuersatz progressiv an. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 62.810 Euro greift der Spitzensteuersatz von 42 Prozent (Stand 2023).

Steuern sparen

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen in Deutschland gibt es Möglichkeiten, Steuern zu sparen, insbesondere durch geschicktes Management von Werbungskosten und Abschreibungen. Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien sind grundsätzlich steuerpflichtig gemäß § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) und müssen in der Steuererklärung angegeben werden.

Jedoch können Werbungskosten wie Renovierungskosten, Grundsteuer, Maklergebühren und Abschreibungen auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten die steuerliche Belastung mindern. 

Die Optimierung Ihrer Steuerlast kann dazu beitragen, dass die Rendite Ihrer vermieteten Einheiten deutlich steigt. Ein Steuerberater spielt dabei eine entscheidende Rolle, indem er Vermietern hilft, erhebliche Steuereinsparungen zu erzielen. Obwohl zunächst Kosten für seine Dienstleistungen anfallen, schützt er Vermieter durch kompetente Beratung vor übermäßigen Steuerzahlungen an den Staat.