Abschreibung von Ferienwohnungen und Möbeln

Warum lohnt es sich überhaupt, Ferienwohnungen und Möbel abzuschreiben? Eine Abschreibung bedeutet, dass ein Teil der Kosten für die Anschaffung oder Renovierung von Ferienwohnungen von der Steuerlast abgezogen werden kann. Dadurch verringert sich die jährliche Steuerlast. 

Je höher die Kosten für Anschaffungen oder Renovierungen sind, desto mehr kann abgeschrieben werden, was zu größeren Einsparungen führt. Wenn Sie also in eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus investieren möchten, sollten Sie unbedingt die Abschreibungsmöglichkeiten berücksichtigen.

Definition und Voraussetzungen für Abschreibungen

Im deutschen Steuerrecht bezieht sich der Begriff "Abschreibungen" auf die steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) von Wirtschaftsgütern. Diese Abschreibungen ermöglichen es, den Wert von abnutzbaren Anlagegütern über deren Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend zu machen.

Um eine Ferienwohnung sowie die darin enthaltenen Möbel abschreiben zu können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. 

Diese Bedingungen sind:

- Es muss eine Absicht zur Gewinnerzielung bestehen.
- Die Ferienwohnung muss entweder teilweise oder vollständig an Gäste vermietet werden (Eigennutzung weniger 10% der Gesamtbelegung, d.h. betriebsnotwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen).
- Sie müssen der Eigentümer der Ferienimmobilie sein.
- Es muss eine Nutzungsdauer von mehr als einem Jahr definiert sein.
- Die Immobilie muss in Deutschland angeboten werden.

Abschreibung von Immobilien

Lineare Abschreibung

In Deutschland können Sie eine Ferienimmobilie gemäß dem Einkommensteuergesetz steuerlich abschreiben. Die Abschreibung erfolgt in der Regel über die sogenannte lineare Abschreibungsmethode. Dabei wird der Wert der Immobilie über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben.

Die gesetzliche Grundlage ist § 7 (4) EStG:
4) Bei Gebäuden sind abweichend von Absatz 1 als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:

1.
    bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent,
2.
    bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die

    a)
        nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 Prozent,
    b)
        vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
    c)
        vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent

Beispiel

Für eine Ferienimmobilie, die im Jahr 1965 gebaut wurde, beträgt die Nutzungsdauer nach gängiger Praxis 50 Jahre. Dies bedeutet, dass Sie die Immobilie über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben können.

Um die jährliche Abschreibung zu berechnen, teilen Sie den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie durch die Nutzungsdauer. Das Ergebnis ist die jährliche Abschreibung. Diese Summe können Sie dann jährlich als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend machen.

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Degressive Abschreibung

Gemäß § 7 Absatz 5 des Einkommensteuergesetztes (EStG) können für Gebäude, die vor einem bestimmten Datum hergestellt oder angeschafft wurden, abweichende degressive Abschreibungssätze gelten. Diese variieren je nach Zeitpunkt der Fertigstellung oder des Anschaffungszeitpunkts sowie der Art des Gebäudes.

Die Abschreibungsraten beginnen oft hoch und verringern sich im Laufe der Zeit. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Regelungen spezifische Voraussetzungen und Bedingungen haben, die eingehalten werden müssen, insbesondere in Bezug auf den Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung.

Grundlage für die Berechnung der Abschreibung

Die Grundlage für die Berechnung der Abschreibung ist der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dieser Wert umfasst in der Regel den tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie sowie alle unmittelbar damit verbundenen Kosten, die erforderlich waren, um die Immobilie zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.

Dazu gehören unter anderem:

- Der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie
- Nebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Gerichtskosten
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für Umbauten oder Renovierungen, die unmittelbar mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind und sie in einen betriebsbereiten Zustand versetzen

Diese Gesamtkosten bilden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die als Grundlage für die Berechnung der Abschreibungen dienen.

Abschreibung von beweglichen Wirtschaftsgütern

Gemäß den AfA-Tabellen des Einkommensteuergesetzes gibt es unterschiedliche Abschreibungsdauern für Möbel und Einrichtungsgegenstände in Wohnungen. Typische Möbel wie Betten und Tische werden über 13 Jahre abgeschrieben.

Spezielle Gegenstände wie Kücheneinrichtungen können unter bewegliche Wirtschaftsgüter fallen und haben individuelle AfA-Sätze, während elektronische Geräte wie Waschmaschinen, Fernseher und PCs generell über fünf bis zehn Jahre abgeschrieben werden, je nach spezifischen AfA-Sätzen in den Tabellen.

Einbauküchen und Küchengeräte haben oft eine Abschreibungsdauer von zehn Jahren, während elektronische Geräte wie Fernseher und PCs eine Abschreibungsdauer von fünf bis sieben Jahren haben können.

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

Die Höhe der AfA richtet sich nach der jeweiligen Wertgrenze des Gegenstandes. Kleine Anschaffungen bis zu einem Wert von 800 Euro (ab 2018: 952 Euro) können im Jahr der Anschaffung vollständig abgesetzt werden, während für größere Anschaffungen die AfA über die Nutzungsdauer hinweg vorgenommen wird.

Beachten Sie jedoch, dass die steuerliche Behandlung von Ferienimmobilien komplex sein kann und es ratsam ist, sich von einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass Sie alle relevanten steuerlichen Vorschriften einhalten.

Fazit

Die Nutzung von Abschreibungen stellt eine effektive Methode dar, um finanzielle Einsparungen zu erzielen. Als Vermieter betrachten wir dies als äußerst vorteilhaft, da die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern primär darauf abzielt, Einnahmen zu generieren.