Mietpreis, Anzahlung und Kaution bei Wohnen auf Zeit

Bei der Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit spielen Mietpreis, Nebenkosten, Anzahlung und Kaution eine wichtige Rolle. Vermieter müssen Preise transparent ausweisen und Zahlungspflichten klar regeln. Gleichzeitig sollten Mieter wissen, welche Kosten zulässig sind und wann eine Kaution oder Anzahlung verlangt werden darf. Dieser Ratgeber erläutert die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und zeigt, worauf beide Vertragsparteien achten sollten.

Die Übersicht zeigt, dass sich Wohnen auf Zeit und Ferienwohnungen sowohl bei der Preisgestaltung als auch bei Anzahlung und Kaution deutlich unterscheiden.

Vertragliche Grundlage der Zahlungspflichten

Sowohl bei möblierten Wohnungen auf Zeit als auch bei touristischen Ferienwohnungen entstehen Zahlungspflichten bereits mit dem wirksamen Abschluss des Vertrages. Dieser kommt regelmäßig durch die Annahme einer Buchungsanfrage oder die Bestätigung eines Angebots zustande. Eine handschriftliche Unterschrift ist grundsätzlich nicht erforderlich; auch eine Buchungsbestätigung per E-Mail kann einen verbindlichen Vertrag begründen.

Während bei Wohnen auf Zeit meist ein befristeter Mietvertrag oder Zeitmietvertrag geschlossen wird, liegt bei Ferienwohnungen regelmäßig ein Beherbergungsvertrag vor. Beide Vertragsformen regeln unter anderem Miet- oder Übernachtungspreis, Zahlungsfristen, Anzahlung, Kaution sowie die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.

Für Ferienwohnungen besteht bei Fernabsatzverträgen grundsätzlich kein Widerrufsrecht, wenn für die Unterkunft ein konkreter Zeitraum vereinbart wurde (§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB).

Preisbildung bei Wohnen auf Zeit

Anders als bei touristischen Ferienwohnungen wird der Mietpreis bei möblierten Wohnungen auf Zeit in der Regel nicht als Übernachtungspreis, sondern als Wochen- oder Monatsmiete vereinbart. Die Miethöhe orientiert sich dabei an mehreren Faktoren.

Bei Wohnungen auf Zeit orientiert sich die Preisbildung dagegen stärker am Wohnungsmarkt und der Ausstattung der Immobilie.

Merke: Bei möblierten Wohnungen auf Zeit setzt sich der Mietpreis häufig aus der ortsüblichen Vergleichsmiete, einem Möblierungszuschlag sowie einer Nebenkostenpauschale zusammen.

Je nach Lage, Ausstattung und Stadt sind Zuschläge von ca. 30 % bis 100 % marktüblich – etwa bei Angeboten für Wohnen auf Zeit in Essen oder ein Apartment auf Zeit in Frankfurt am Main. Auch bei längeren Aufenthalten ist stets der Gesamtpreis als Endpreis zu kommunizieren.

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Preisangaben und Endpreisprinzip

Anders als bei möblierten Wohnungen auf Zeit wird der Preis bei Ferienwohnungen und Apartment-Hotels in der Regel als Übernachtungspreis kalkuliert. Die Höhe des Tagespreises richtet sich insbesondere nach folgenden Faktoren:

Merke: Der Übernachtungspreis touristischer Unterkünfte wird überwiegend durch Angebot und Nachfrage bestimmt.

Endpreise nach Preisangabenverordnung

Gegenüber Verbrauchern sind grundsätzlich Endpreise anzugeben. Diese müssen die Umsatzsteuer sowie alle verpflichtenden Preisbestandteile enthalten. Hierzu gehören beispielsweise Strom, Wasser, Heizung oder Endreinigung, sofern diese zwingend Bestandteil des Angebots sind.

Nicht zum Endpreis gehören verbrauchsabhängige Kosten, freiwillig buchbare Zusatzleistungen oder kommunale Abgaben wie eine Kurtaxe, sofern diese gesondert ausgewiesen werden dürfen. Auch Preisstaffelungen nach Saison, Aufenthaltsdauer oder Nachfrage sind zulässig, solange der tatsächlich zu zahlende Gesamtpreis für den Verbraucher transparent dargestellt wird.

Unvollständige oder irreführende Preisangaben können gegen die Preisangabenverordnung und das Wettbewerbsrecht verstoßen.

Anzahlung zur Buchungssicherung

Zweck der Anzahlung

Sowohl bei möblierten Wohnungen auf Zeit als auch bei touristischen Ferienwohnungen kann eine Anzahlung vereinbart werden. Sie dient der Vertragssicherung und gibt dem Vermieter Planungssicherheit, nachdem die Unterkunft für den Mieter reserviert wurde. Die Anzahlung ist rechtlich zulässig, sofern sie vertraglich vereinbart wurde.

Höhe und Fälligkeit

Die Höhe der Anzahlung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und kann grundsätzlich frei vereinbart werden. In der Praxis richtet sie sich häufig nach der Vermietungsart, dem Buchungszeitpunkt und der Dauer des Aufenthalts.

Bei Ferienwohnungen sind Anzahlungen von 20 % bis 50 % des Gesamtpreises weit verbreitet. Bei kurzfristigen Buchungen wird häufig der vollständige Mietpreis bereits vor Anreise fällig.

Bei möblierten Wohnungen auf Zeit werden Anzahlungen dagegen eher zurückhaltend eingesetzt. Häufig wird die erste Monatsmiete oder ein individuell vereinbarter Teilbetrag vor Mietbeginn gezahlt.

Die Anzahlung wird grundsätzlich auf den vereinbarten Miet- oder Übernachtungspreis angerechnet.

Kaution als Sicherheitsleistung

Zweck der Kaution

Sowohl bei möblierten Wohnungen auf Zeit als auch bei touristischen Ferienwohnungen kann eine Kaution vereinbart werden. Sie dient als Sicherheitsleistung für offene Zahlungsforderungen, vom Mieter verursachte Schäden oder sonstige Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis.

Im Unterschied zur Anzahlung wird die Kaution nicht auf den Miet- oder Übernachtungspreis angerechnet, sondern nach Vertragsende zurückgezahlt, sofern keine berechtigten Ansprüche des Vermieters bestehen.

Die Kaution ist eine separate Sicherheitsleistung zur Absicherung von Schäden, Zahlungsrückständen oder Vertragsverletzungen. Sie ist keine Vorauszahlung auf den Mietpreis und darf nicht mit diesem verrechnet werden.

Höhe der Kaution

Für unbefristete Wohnraummietverhältnisse ist die Kaution gesetzlich auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB).

Diese Begrenzung gilt grundsätzlich nicht für touristische Ferienwohnungen oder befristete Mietverhältnisse über möblierte Wohnungen auf Zeit, soweit § 551 BGB keine Anwendung findet. In diesen Fällen kann die Höhe der Kaution grundsätzlich frei vereinbart werden, sofern sie nicht gegen gesetzliche Vorschriften oder die Grundsätze von Treu und Glauben verstößt.

In der Praxis orientiert sich die Kaution häufig am Wert der Einrichtung, der Mietdauer und dem finanziellen Risiko des Vermieters.

Rückzahlung und Einbehalt

Nach Beendigung des Miet- oder Beherbergungsverhältnisses ist die Kaution innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen. Bei Ferienwohnungen ist aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer regelmäßig eine kürzere Prüfungsfrist ausreichend als bei längerfristigen Mietverhältnissen.

Ein Einbehalt der Kaution kommt insbesondere in Betracht bei:

• offenen Zahlungsforderungen,
• vom Mieter verursachten Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen,
• sonstigen berechtigten Schadensersatzansprüchen aus dem Vertragsverhältnis.

Der Vermieter muss einen Einbehalt nachvollziehbar begründen und gegebenenfalls abrechnen. Maßgeblich ist grundsätzlich der tatsächlich entstandene Schaden; bei beschädigten Einrichtungsgegenständen ist regelmäßig der Zeitwert und nicht der Neuwert zu berücksichtigen.

Transparenz und Zahlungsabwicklung

Alle Zahlungsbestandteile – insbesondere Mietpreis, Nebenkosten, Anzahlung, Kaution, Zahlungsfristen und Zahlungswege – sollten bereits in der Buchungsbestätigung oder im Miet- bzw. Beherbergungsvertrag eindeutig geregelt sein. Klare Zahlungsvereinbarungen schaffen Transparenz und vermeiden spätere Missverständnisse.

Zahlungen sollten ausschließlich über vereinbarte und nachvollziehbare Zahlungswege erfolgen. Nach Vertragsende ist eine vereinbarte Kaution – soweit keine berechtigten Gegenansprüche bestehen – innerhalb einer angemessenen Frist zurückzuzahlen.

Fazit

Bei der Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit müssen Mietpreis, Nebenkosten, Anzahlung und Kaution klar geregelt und transparent ausgewiesen werden. Während der Mietpreis häufig aus ortsüblicher Vergleichsmiete, Möblierungszuschlag und Nebenkosten besteht, dienen Anzahlung und Kaution der finanziellen Absicherung des Vermieters. Klare Vertragsbedingungen und nachvollziehbare Preisangaben schaffen Rechtssicherheit und vermeiden spätere Streitigkeiten.