Zeitmietvertrag - vier Kündigungsmöglichkeiten

Ein Zeitmietvertrag ist ein befristeter Mietvertrag, der für eine bestimmte Zeitdauer abgeschlossen wird. Im Gegensatz dazu steht ein unbefristeter Mietvertrag, der grundsätzlich für unbestimmte Zeit geschlossen wird.

Bei einem Zeitmietvertrag ist das Mietverhältnis automatisch beendet, wenn die vereinbarte Zeitdauer abgelaufen ist, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses während der Laufzeit des Zeitmietvertrags ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat auf der Mietsache ruhende Lasten zu tragen, vgl. § 535 BGB.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten, vgl. § 535 (2) BGB.

Mietverträge können auf unbestimmte oder bestimmte Zeit (Zeitwohnen) abgeschlossen werden, vgl. § 575 BGB. Letzteres liegt vor, wenn der Tag der Beendigung kalendermäßig bestimmt ist. Ein solcher Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der Zeit, für die er eingegangen ist.

Kündigung eines Mietvertrages

Ordentliche Kündigung 

Eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages muss schriftlich erfolgen und alle relevanten Daten, wie Name des Vermieters, des Mieters, Adresse und Datum enthalten. Die Kündigungsfrist variiert je nach Mietvertrag und kann zwischen drei und sechs Monaten betragen. Die Kündigung muss dem Vermieter fristgerecht zugestellt werden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine Beratung durch einen Anwalt.

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Eine Ferienwohnung kann aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn sie unbewohnbar oder nicht nutzbar ist. Der Vermieter muss sofort informiert werden und die Kündigung schriftlich mit Kündigungszeitpunkt erfolgen. Bis zur Kündigung müssen die Mietzahlungen vollständig geleistet sein. Für fristlose Kündigungen gilt § 543 BGB. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. erhebliche Beschädigungen oder fehlende Mietzahlungen des Mieters.

Zeitmietverträge

Angenommen, ein Vermieter möchte in drei Jahren eine Wohnung kernsanieren. Dies ist aber nur möglich, wenn die Wohnung leer steht. Mit einem qualifizierten Zeitmietvertrag weiß auch der Mieter schon zu Beginn des Mietverhältnisses, dass er die Wohnung nach drei Jahren wieder räumen muss, ohne dass der Vermieter zuvor kündigen muss.

Der befristete Mietvertrag bietet dem Vermieter Planungssicherheit, da der Mieter in dieser Zeit nicht kündigen kann. Dazu wird in der Regel ein gegenseitiger Kündigungsausschluss vertraglich vereinbart. Nach dem Ende der Vertragslaufzeit kann der Vermieter wie geplant eine Kernsanierung seiner Wohnung durchführen.

Will der Mieter die automatische Beendigung des Mietvertrags verhindern, kann er frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit beim Vermieter unter Stellung einer Monatsfrist nachfragen, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

Qualifizierte Zeitmietverträge

Seit der Mietrechtsreform 2001 sind sog. qualifizierte Zeitmietverträge (vgl. § 575 BGB) allerdings nur noch aus besonderem Grund zulässig:

- Eigenbedarf
- Abriss oder Sanierung der Wohnung
- Nutzung als Werkswohnung

Neben Eigenbedarf können auch die Instandsetzung des Objektes oder die Einrichtung einer Hausmeisterwohnung ein Grund für einen befristeten Mietvertrag sein. Der Befristungsgrund muss im Vertrag schriftlich festgehalten sein. Ohne Grund wird der Vertrag automatisch unbefristet abgeschlossen.

Ausnahmen gibt es nur bei Mietverträgen über Wohnungen in Studentenwohnheimen oder Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden - wie z. Bsp. Ferienwohnungen, vgl. § 549 BGB.

Besonderheiten bei Zeitmietverträgen

Dennoch gibt es vier Möglichkeiten, einen Zeitmietvertrag wirksam zu beenden:

I. Aufhebungsvertrag

Gem. § 575a BGB ist eine ordentliche Kündigung des Zeitmietvertrags für den Mieter und den Vermieter, sofern im Mietvertrag nicht abweichendes vereinbart wurde, gesetzlich ausgeschlossen. Möchten die Vertragspartner das Mietverhältnis vorzeitig beenden, müssen sie einen Aufhebungsvertrag abschließen.

Dies kann sich in Fällen anbieten, wenn der Mieter Familiennachwuchs erwartet oder ein beruflicher Umzug erforderlich ist. Hier sind Mieter auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen, da kein rechtlicher Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag besteht. Viele Vermieter sind bereit, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen, wenn der Mieter einen Nachmieter präsentiert, der sich bereit erklärt, in die restliche Vertragslaufzeit des Mieters einzutreten.

II. Sonderkündigungsrechte

Wenn besondere Gründe vorliegen, gibt es für Mieter aber dennoch die Möglichkeit, eine ordentliche Kündigung durchzusetzen. Dies gilt z. Bsp. bei Mieterhöhungen, bei Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen oder im Todesfall eines Mieters.

III. Untervermietung

Eine weitere Möglichkeit ist die Untervermietung der Wohnung bis zum Ablauf der Frist. Erforderlich ist allerdings ein Antrag auf Untervermietung gegenüber dem Vermieter. Eine Untervermietung können Vermieter nur mit einem triftigen Grund ablehnen. Wird das Recht auf Untervermietung durch den Vermieter verweigert, können Mieter mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen, vgl. § 540 BGB.

IV. Außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn ein schwerwiegender Grund vorliegt. Das können beispielsweise erhebliche Mietrückstände sein oder wenn die im Mietvertrag vereinbarte Kaution nicht bezahlt wurde. Ein schwerwiegender Grund kann auch vorliegen, wenn die Mietsache gefährdet ist, weil der Mieter wiederholt Schäden in der Wohnung verursacht hat.

Auch eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte kann eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt auch bei einer Störung des Hausfriedens.

Außer beim Zahlungsrückstand bedarf es immer eine vorherige Abmahnung seitens des Vermieters, bevor die Kündigung ausgesprochen werden darf. In der Praxis ist jedoch der am häufigsten vorkommende Anlass zu einer außerordentlichen Kündigung der Zahlungsverzug des Mieters.

Ist ein Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand beziehungsweise hat er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Mietzahlungen nicht geleistet, die eine Monatsmiete übersteigen, so darf ihm der Vermieter kündigen. Im Übrigen ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn von einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ausgegangen werden kann (üble Nachrede des Mieters sowie körperliche Angriffe oder nächtlicher Lärm).

Auch dem Mieter steht das Recht zu, das Mietverhältnis durch eine fristlose Kündigung sofort zu beenden.

Ein wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dies kann z. Bsp. bei Gesundheitsgefährdungen (Schimmelpilzbefall, Feuchtigkeitsschäden),  Bedrohung durch den Vermieter, erheblicher Lärm durch Nachbarn oder eine Großbaustelle der Fall sein oder wenn eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht möglich ist. In diesen Fällen kann der Mieter fristlos kündigen. Allerdings erst nach einer Abmahnung. Er muss dem Vermieter grundsätzlich eine angemessene Frist zur Beseitigung der Störung setzen.

Die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags ist auf jeden Fall schwerer als eine ordentliche Kündigung bei einem unbefristeten Mietvertrag, weshalb sich Mieter rechtzeitig Gedanken machen müssen, wie Sie aus Ihrem Vertrag herauskommen können. Beispielsweise einen Nachmieter zu suchen kann nämlich einige Zeit dauern und muss auch mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Abmahnung

Eine förmliche Abmahnung soll dem Vertragspartner als Warnung dienen und unmissverständlich deutlich machen, dass ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen wird. Eine Abmahnung ist gem. §§ 541, 543 (3) BGB grundsätzlich als Voraussetzung für eine Unterlassungsklage oder Kündigung des Mietverhältnisses vorgeschrieben, sofern es sich nicht um Zahlungsverzug handelt oder eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Häufige Gründe für eine Abmahnung des Mieters sind:

Wenn der Vermieter in der schriftlichen Abmahnung mit einer Kündigung droht, kann bei erneutem Fehlverhalten tatsächlich eine fristlose Kündigung folgen.

Auch Mieter haben das Recht, ihren Vermieter abzumahnen. Gründe dafür können u. a. sein:

Wenn Sie eine Wohnung auf Zeit in Köln, Essen, Düsseldorf, Frankfurt oder München mieten möchten, sollten Sie Ihren Mietvertrag hinsichtlich der obigen Kriterien genau überprüfen.