Zeitmietvertrag - vier Kündigungsmöglichkeiten

Ein Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache für die vereinbarte Mietdauer zu gewähren, während der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich ist. Der Mieter ist seinerseits verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Mietverträge können entweder für unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wobei Zeitmietverträge automatisch am festgelegten Datum enden.

Die Kündigung eines Mietvertrags kann entweder ordentlich oder außerordentlich erfolgen, wobei außerordentliche Kündigungen bei schwerwiegenden Gründen wie erheblichen Mietrückständen oder Gefährdung der Mietsache möglich sind. Eine förmliche Abmahnung kann erforderlich sein, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, außer bei Zahlungsverzug.

Sowohl Vermieter als auch Mieter haben das Recht zur Abmahnung bei vertragswidrigem Verhalten.

Was ist ein Mietvertrag

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat auf der Mietsache ruhende Lasten zu tragen, vgl. § 535 BGB.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten, vgl. § 535 (2) BGB.

Mietverträge können auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Für Wohnraum sind Zeitmietverträge nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig. Ein solcher Zeitmietvertrag liegt vor, wenn der Zeitpunkt der Beendigung kalendermäßig bestimmt ist; er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit.

Kündigung eines Mietvertrages

Ordentliche Kündigung 

Eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages muss schriftlich erfolgen und alle relevanten Daten, wie Name des Vermieters, des Mieters, Adresse und Datum enthalten. Die Kündigungsfrist beträgt für Mieter bei Wohnraum grundsätzlich drei Monate; für Vermieter verlängert sie sich abhängig von der Mietdauer (§ 573c BGB). Die Kündigung muss dem Vermieter fristgerecht zugestellt werden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine Beratung durch einen Anwalt.

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Eine Ferienwohnung kann aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn sie unbewohnbar oder nicht nutzbar ist. Der Vermieter muss sofort informiert werden und die Kündigung schriftlich mit Kündigungszeitpunkt erfolgen. Bis zur wirksamen Kündigung sind die Mietzahlungen grundsätzlich zu leisten, sofern keine berechtigte Mietminderung vorliegt. Für fristlose Kündigungen gilt § 543 BGB.

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. erhebliche Beschädigungen oder fehlende Mietzahlungen des Mieters.

Zeitmietverträge

Zeitmietverträge im Sinne des § 575 BGB betreffen Wohnraum. Mietverhältnisse über Ferienwohnungen oder Unterkünfte zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unterliegen teilweise abweichenden Regelungen.

Ein Zeitmietvertrag ist eine Vereinbarung zur Vermietung, die für eine festgelegte Zeitdauer abgeschlossen wird. Die rechtliche Grundlage für Zeitmietverträge ist in § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Diese Verträge enden automatisch am im Vertrag festgelegten Datum und erfordern keine zusätzliche Kündigung.

Besonderheiten

- Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen: Bei Zeitmietverträgen endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, daher ist eine ordentliche Kündigung während dieser Zeit nicht möglich
- Während der Laufzeit eines Zeitmietvertrags besteht kein ordentlicher Kündigungsschutz, da das Mietverhältnis automatisch endet. Außerordentliche Kündigungsrechte aus wichtigem Grund bleiben unberührt.
- Während der Laufzeit eines Zeitmietvertrags sind Mieterhöhungen nur zulässig, wenn sie vertraglich vereinbart wurden, etwa in Form einer Staffel- oder Indexmiete.
- Keine Eigenbedarfskündigung möglich: Da Zeitmietverträge automatisch enden, ist eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter während der Laufzeit des Vertrags nicht möglich

Beispiel

Angenommen, ein Vermieter möchte in drei Jahren eine Wohnung kernsanieren. Dies ist aber nur möglich, wenn die Wohnung leer steht. Mit einem qualifizierten Zeitmietvertrag weiß auch der Mieter schon zu Beginn des Mietverhältnisses, dass er die Wohnung nach drei Jahren wieder räumen muss, ohne dass der Vermieter zuvor kündigen muss.

Der befristete Mietvertrag bietet dem Vermieter Planungssicherheit, da während der vereinbarten Laufzeit keine ordentliche Kündigung möglich ist. Außerordentliche Kündigungen aus wichtigem Grund bleiben zulässig.

Will der Mieter die automatische Beendigung des Mietvertrags verhindern, kann er frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit beim Vermieter unter Stellung einer Monatsfrist nachfragen, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

Qualifizierte Zeitmietverträge

Seit der Mietrechtsreform 2001 sind sog. qualifizierte Zeitmietverträge (vgl. § 575 BGB) allerdings nur noch aus besonderem Grund zulässig:

- Eigenbedarf
- Abriss oder Sanierung der Wohnung
- Nutzung als Werkswohnung

Neben Eigenbedarf können auch konkret geplante bauliche Maßnahmen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich machen, oder die Nutzung als Dienst- oder Werkswohnung einen Befristungsgrund darstellen. Der Befristungsgrund muss im Vertrag schriftlich festgehalten sein. Ohne Grund wird der Vertrag automatisch unbefristet abgeschlossen.

Ausnahmen gibt es nur bei Mietverträgen über Wohnungen in Studentenwohnheimen oder Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden - wie z. Bsp. Ferienwohnungen, vgl. § 549 BGB.

In vielen Städten Deutschlands werden Zeitmietverträge insbesondere im Rahmen von beruflich bedingtem Wohnen auf Zeit genutzt. Gerade in Städten wie Essen, Köln oder Düsseldorf kommen diese Vertragsformen häufig zum Einsatz, etwa für Projektmitarbeiter oder Gastärzte. Die klare zeitliche Begrenzung bietet Vermietern in diesen Regionen Planungssicherheit und passt gut zu den Bedürfnissen temporärer Mieter.

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Kündigung eines Zeitmietvertrages

Eine ordentliche Kündigung ist in der Regel nicht möglich. Dennoch gibt es vier Möglichkeiten, einen Zeitmietvertrag wirksam zu beenden:

I. Aufhebungsvertrag

Bei Zeitmietverträgen ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes geregelt ist. Möchten die Vertragspartner das Mietverhältnis vorzeitig beenden, müssen sie einen Aufhebungsvertrag abschließen.

Dies kann sich in Fällen anbieten, wenn der Mieter Familiennachwuchs erwartet oder ein beruflicher Umzug erforderlich ist. Hier sind Mieter auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen, da kein rechtlicher Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag besteht. Viele Vermieter sind bereit, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen, wenn der Mieter einen Nachmieter präsentiert, der sich bereit erklärt, in die restliche Vertragslaufzeit des Mieters einzutreten.

II. Sonderkündigungsrechte

Wenn besondere Gründe vorliegen, gibt es für Mieter dennoch gesetzliche Sonderkündigungsrechte, die eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ermöglichen. Dies gilt z. Bsp. bei Mieterhöhungen, bei Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen oder im Todesfall eines Mieters.

III. Untervermietung

Eine weitere Möglichkeit ist die Untervermietung der Wohnung bis zum Ablauf der Frist. Erforderlich ist allerdings ein Antrag auf Untervermietung gegenüber dem Vermieter. Eine Untervermietung können Vermieter nur mit einem triftigen Grund ablehnen. Wird das Recht auf Untervermietung durch den Vermieter verweigert, können Mieter mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen, vgl. § 540 BGB.

IV. Außerordentliche Kündigung

Kündigung durch den Vermieter

Eine außerordentliche Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen möglich, wie erheblichen Mietrückständen oder Nichtzahlung der Kaution. Auch wiederholte Schäden an der Mietsache oder unbefugte Gebrauchsüberlassung können eine solche Kündigung rechtfertigen.

In den meisten Fällen erfordert eine außerordentliche Kündigung eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter, außer bei Zahlungsrückstand. Wenn ein Mieter mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder zweimal hintereinander die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter kündigen. 

Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann ebenfalls fristlos kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, z. B. bei Gesundheitsgefährdungen oder großer Störung. Die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags ist schwieriger als bei einem unbefristeten Mietvertrag, weshalb Mieter frühzeitig über Lösungsmöglichkeiten nachdenken sollten, wie z. B. die Suche nach einem Nachmieter.

Mieter müssen rechtzeitig darüber nachdenken, wie sie aus ihrem Vertrag herauskommen können. Beispielsweise kann es einige Zeit dauern, einen Nachmieter zu finden, und dies muss auch mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Abmahnung

Eine förmliche Abmahnung soll dem Vertragspartner als Warnung dienen und unmissverständlich deutlich machen, dass ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen wird. Eine Abmahnung ist gem. §§ 541, 543 (3) BGB grundsätzlich als Voraussetzung für eine Unterlassungsklage oder Kündigung des Mietverhältnisses vorgeschrieben, sofern es sich nicht um Zahlungsverzug handelt oder eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Häufige Gründe für eine Abmahnung des Mieters sind:

Wenn der Vermieter in der schriftlichen Abmahnung mit einer Kündigung droht, kann bei erneutem Fehlverhalten tatsächlich eine fristlose Kündigung folgen.

Auch Mieter haben das Recht, ihren Vermieter abzumahnen. Gründe dafür können u. a. sein:

Stornierung

Bei befristeten Mietverhältnissen – etwa Ferienwohnungen, Longstay- oder Midstay-Apartments – ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Rechtlich handelt es sich um Mietverträge nach §§ 535 ff. BGB, bei denen der Mieter zur Zahlung des vereinbarten Mietpreises verpflichtet bleibt, auch wenn die Wohnung nicht genutzt wird. Eine vorzeitige Vertragsauflösung ist nur bei einem wichtigen Grund (z. B. erhebliche Mängel wie Unbewohnbarkeit, Gesundheitsgefährdung oder massive Lärmbelästigung) oder auf Grundlage vertraglich vereinbarter Stornierungsbedingungen möglich.

Der Begriff „Stornierung“ ist dabei kein eigenständiges Rechtsinstrument, sondern beschreibt eine kulanzbasierte oder vertraglich geregelte Lösung, bei der häufig gestaffelte Kosten anfallen. Gelingt dem Vermieter eine Weitervermietung, muss sich der Mieter ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht bei kurzfristiger oder befristeter Wohnraumüberlassung gemäß § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB nicht. Klare Regelungen im Vertrag und transparente Kommunikation sind daher entscheidend – insbesondere bei längeren Aufenthalten oder Firmenbuchungen.