Kaution bei Miete & Ferienwohnung: Rechte & Pflichten

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt, um mögliche Schäden oder offene Forderungen abzusichern. Während bei regulären Wohnraummietverhältnissen gemäß § 551 BGB eine Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten gilt, besteht bei Ferienwohnungen keine gesetzliche Begrenzung.

Die Kaution wird meist vor Einzug bar oder per Überweisung gezahlt und muss nach Mietende zeitnah zurückerstattet werden, sofern keine Ansprüche bestehen – bei Ferienwohnungen meist innerhalb weniger Tage bis zwei Wochen. Der Vermieter darf die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn der Mieter Schäden verursacht oder vertragliche Pflichten verletzt, muss dies jedoch nachvollziehbar begründen.

Übergabeprotokolle und Fotos helfen, Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung zu vermeiden. Für Mieter empfiehlt sich zudem eine private Haftpflichtversicherung, die auch Schäden an gemieteten Objekten abdeckt.

Was ist eine Kaution?

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Mieter an den Vermieter zahlt, um mögliche Schäden oder ausstehende Zahlungen abzudecken, die während der Mietzeit entstehen könnten. 

Im Falle von Wohnungen auf Zeit oder Ferienwohnungen dient die Kaution dazu, sicherzustellen, dass der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt und die Immobilie in einem angemessenen Zustand zurückgibt, wenn er auszieht.

Wie hoch ist die Kaution?

Bei unbefristeten oder langfristigen Mietverhältnissen von Wohnraum gilt gemäß § 551 BGB eine maximale Kaution von drei Monatskaltmieten.

Bei Ferienwohnungen und befristeten Mietverhältnissen (z. B. Wohnen auf Zeit) ist diese gesetzliche Begrenzung nicht anwendbar. Hier kann der Vermieter frei über die Höhe der Kaution entscheiden, solange diese nicht sittenwidrig überhöht ist. Die genaue Höhe der Kaution wird im Miet- bzw. Beherbergungsvertrag festgelegt.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen kann die Höhe der Kaution variieren und zwischen 100 und 300 € oder 10-20% des Mietpreises liegen. Bei Luxuswohnungen kann dieser Betrag jedoch deutlich höher sein.

Wann und wie wird die Kaution gezahlt?

Es ist üblich, dass der Mieter die Kaution vor dem Einzug entrichtet. Gemäß § 232 Abs. 1 BGB sind verschiedene Formen der Sicherheitsleistung möglich, z. B. die Verpfändung eines Sparbuchs oder eine Bankbürgschaft.

In der Praxis ist bei Ferienwohnungen jedoch fast ausschließlich die Barkaution (bar oder per Überweisung) üblich. Lassen Sie sich für eine geleistete Barzahlung eine Quittung geben.

Wann wird die Kaution zurückerstattet?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Überprüfung des Zustands der Ferienwohnung wird die Kaution zurückerstattet, vorausgesetzt, es bestehen keine Schäden oder andere ausstehende Verpflichtungen. Gemäß deutschem Recht muss der Vermieter einer Ferienwohnung die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben, sofern keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen.

Bei regulären Wohnraummietverhältnissen wird eine Prüfungsfrist von bis zu 6 Monaten von der Rechtsprechung als zulässig erachtet. Bei Ferienwohnungen ist aufgrund des kurzen Mietzeitraums eine wesentlich kürzere Frist (wenige Tage bis zwei Wochen) angemessen, sofern keine Schäden festgestellt wurden.

In Städten wie Berlin, Köln und Essen sind die Regelungen zur Kaution für Ferienwohnungen und Zeitmietverträge besonders wichtig, da diese Städte oft stark nachgefragte Immobilienmärkte haben. Die Höhe der Kaution kann je nach Region und Wohnstandard variieren, weshalb Vermieter in diesen Städten besonders sorgfältig mit den Mietbedingungen umgehen sollten, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Kaution unter bestimmten Umständen einbehalten, insbesondere wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Anspruchsgrundlage dafür findet sich in den §§ 535, 536 und 536a BGB.

Hier sind einige Situationen, unter denen der Vermieter berechtigt ist, die Kaution einzubehalten:

- Zahlungsrückstände des Mieters, wie beispielsweise ausstehende Mietzahlungen oder Nebenkostenabrechnungen
- Schäden an der Immobilie, die über normale Abnutzung hinausgehen und vom Mieter verursacht wurden
- Vertragsverletzungen seitens des Mieters, beispielsweise Untervermietung ohne Erlaubnis, unerlaubte Tierhaltung oder Nichteinhaltung der Hausordnung

In diesen Fällen hat der Vermieter das Recht, einen angemessenen Teil oder die gesamte Kaution einzubehalten, um die entstandenen Kosten oder Ansprüche auszugleichen. Allerdings muss der Vermieter dem Mieter eine detaillierte Aufstellung der Gründe für die Einbehaltung der Kaution zur Verfügung stellen.

Haftung

Wichtige Vereinbarungen im Vorfeld

Es ist essentiell, dass die Höhe der Kaution im Voraus zwischen Mieter und Vermieter vereinbart und im Mietvertrag festgelegt wird. Um zukünftige Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollte der Vermieter den Zustand der Wohnung vor der Vermietung detailliert dokumentieren.

Verantwortung des Mieters während des Aufenthalts

Mieter werden angehalten, während ihres Aufenthalts sorgfältig und verantwortungsbewusst mit der Ferienwohnung umzugehen. Jegliche Schäden oder Unregelmäßigkeiten sollten umgehend dem Vermieter gemeldet werden.

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Rechtliche Verpflichtungen des Vermieters

Bei unbefristeten Wohnraummieten ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen zu verwahren (§ 551 Abs. 3 BGB).

Für Ferienwohnungen besteht diese Pflicht nicht, sie kann jedoch freiwillig übernommen werden, um Vertrauen und Transparenz zu schaffen.

Haftung des Mieters für Schäden

Ein Schaden ist im Allgemeinen eine unfreiwillige Einbuße an materiellen und immateriellen Gütern. Von einem Vermögensschaden spricht man, wenn der Geschädigte eine in Geld meßbare Einbuße erlitten hat. Nach § 823 BGB muss jeder, der einem Dritten einen Schaden zufügt, dafür haften.

Nach § 249 BGB ist derjenige, der zum Schadensersatz verpflichtet ist, dazu verpflichtet, den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der Schaden nicht eingetreten wäre. Dies kann einen Abzug "neu für alt" beinhalten, der sich an der gewöhnlichen Nutzungsdauer einer Sache orientiert.

Der Geschädigte hat somit lediglich Anspruch auf den Zeitwert des Vermögensgegenstandes, um ihn nicht besser zu stellen als zum Zeitpunkt vor dem Schaden.

Mieter haften in der Regel für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. So sind zum Beispiel Rotweinflecken auf dem Teppich oder tiefe Kratzer auf dem Parkett oftmals Anlässe für Einbehaltungen aus der Kaution. 

Beispiel

Der Mieter zieht nach 5 Jahren aus einer Wohnung mit einem neuen Teppichboden aus. Bei der Rückgabe der Wohnung stellt sich heraus, dass der Teppichboden durch Rotweinflecken beschädigt ist, die der Mieter zu verantworten hat. Da die wirtschaftliche Lebensdauer des Teppichbodens auf 10 Jahre festgelegt wurde und er wegen der Flecken ausgetauscht werden muss, einigen sich Mieter und Vermieter darauf, dass der Mieter 50% der Kosten für den Ersatz des Bodenbelags übernimmt, was in diesem Fall 1.250 Euro entspricht. Vgl. hierzu die Tabelle zur wirtschaftlichen Lebensdauer unten.

Der Bodenbelag muss in gleicher Güte und Qualität neu verlegt werden, wofür eine Rechnung von 2.500 Euro anfällt.

Wichtigkeit von Übergabeprotokollen

Ein detailliertes Übergabeprotokoll, das beim Ein- und Auszug erstellt wird, schützt sowohl den Vermieter als auch den Mieter.

Bei Ferienwohnungen kann dies auch in vereinfachter Form durch Fotos oder kurze Checklisten erfolgen, insbesondere wenn die Übergabe kontaktlos erfolgt.

Versicherung und Schäden

Es ist empfehlenswert, dass Mieter über eine Haftpflichtversicherung verfügen, die mögliche Schäden in gemieteten Ferienwohnungen abdeckt. Oftmals sind gemietete oder geliehene Sachen jedoch nicht in Standardversicherungen inbegriffen, weshalb eine Überprüfung des Vertrages ratsam ist.

Rechtsprechung zur Kaution

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 24. Juli 2019 (Az.: VIII ZR 141/17) wichtige Fragen bezüglich der Abwicklung von Mietkautionen geklärt. Vermieter müssen die Kaution innerhalb angemessener Zeit abrechnen, entweder explizit oder durch schlüssiges Verhalten wie Aufrechnung oder Klageerhebung.

Für Ferienwohnungen gelten andere Maßstäbe – insbesondere hinsichtlich der Rückzahlungsfrist, die hier kürzer ist.

Diese Abrechnung kann auch strittige Forderungen enthalten, und der Vermieter kann die Kaution dementsprechend einbehalten. Mieter können bei bestrittenen Forderungen auf Rückzahlung klagen, wobei der Vermieter die Beweislast für seine Forderungen trägt.

Wirtschaftliche Lebensdauer von A-Z

Quelle: proMietrecht, Berlin