Kaution - Mietsicherheit

Die Kaution bei der Vermietung einer Ferienwohnung dient als Sicherheit für den Vermieter, vgl. § 232 BGB. Sie hat den Zweck, eventuelle Schäden, die während des Aufenthalts entstehen könnten, abzudecken. Die Kaution wird üblicherweise vor dem Einzug vom Mieter gezahlt und nach der Abreise zurückgegeben, sofern keine Schäden oder andere Verpflichtungen bestehen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Höhe der Kaution im Voraus vereinbart und im Mietvertrag festgelegt werden sollte. Zudem muss der Vermieter den genauen Zustand der Ferienwohnung vor der Anmietung dokumentieren, um Streitigkeiten über bereits vorhandene Schäden zu vermeiden. Während des Aufenthalts sollte der Mieter darauf achten, die Ferienwohnung pfleglich zu behandeln und eventuelle Schäden sofort dem Vermieter zu melden.

Bei Schäden haftet der Mieter in der Regel bis zur Höhe der Kaution. Zum Abschluss des Mietverhältnisses muss der Vermieter den Zustand der Ferienwohnung erneut überprüfen und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen.

Grundsätzlich kann der Vermieter die Mietkaution einbehalten, wenn nach Beendigung des Mietvertrages offene Forderungen aus dem Mietverhältnis noch nicht beglichen sind. Dies können z. Bsp. durch den Mieter beschädigte Möbel, Geräte, sonstige Gegenstände oder auch starke Verschmutzungen in den vermieteten Ferienwohnungen oder Apartments auf Zeit sein.

Neben den Instandsetzungkosten für Schäden können auch Miet- oder Betriebskostenrückstände mit der Kaution verrechnet werden.

Sorgsamer Umgang mit dem Apartment

Neben der Absicherung des Inventars stärkt die Mietkaution auch das Verantwortungsbewusstsein der Gäste in Bezug auf den Umgang mit der Unterkunft und der Einrichtung. Es ist sehr wahrscheinlich, dass sie sorgsamer mit Ihrem Eigentum umgehen und Schäden so vermieden oder minimiert werden.

Zusätzlich sorgt eine Mietkaution dafür, dass Sie als Vermieter nicht in Vorleistung gehen müssen, wenn Reparaturen notwendig werden. Sollte beispielsweise ein Schlüsseldienst oder ein Handwerker beauftragt werden müssen, können Sie die Kosten einfach von der Kaution abziehen und haben so ein geringeres finanzielles Risiko.

Kaution als Vertragsbestandteil

Eine Mietkaution für eine Ferienwohnung oder ein möbliertes Apartment muss, wie auch bei einer normalen Wohnung, vertraglich vom Vermieter festgehalten werden, wobei die Höhe der Kaution durchaus variiert. Wenn vom Vermieter eine Mietsicherheit erhoben wird, dann liegt diese bei einer durchschnittlichen Wohnung je nach Wert des Inventars zwischen 100 und 300 € bzw. 10 - 20 % vom vereinbarten Mietpreis.

Bei Luxuswohnungen kann die Kaution jedoch deutlich höher ausfallen. Die Mietkaution wird meistens bei der Übergabe der Wohnung bar gegen eine Quittung entrichtet.

Erstattung der Kaution

Wurde die Kaution vor Einzug in die Ferienwohnung an den Vermieter überwiesen, sollte die Kaution innerhalb von 14 Tagen an den Mieter erstattet werden. Auch dies sollte im Mietvertrag bzw. Gastaufnahmevertrag geregelt sein, ebenso wie die Frist für eine etwaige Rücküberweisung. Meldet der Vermieter Schäden, erhalten Sie möglicherweise nicht den vollen Betrag zurück.

Haftung des Mieters

Ein Vermieter kann die Kaution einbehalten, wenn der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht hat, ausstehende Mietzahlungen hat oder die Wohnung ungewöhnlich verschmutzt hinterlässt. Ebenso wenn der Mieter Schlüssel verloren hat oder den Mietvertrag verletzt hat. Die Kaution darf jedoch nicht für normale Abnutzungserscheinungen verwendet werden. Wenn der Mieter die Wohnung in angemessenem Zustand verlässt und keine Vertragsbrüche vorliegen, muss der Vermieter die Kaution vollständig zurückerstatten.

Soweit der Mieter die Mieträume normal abnutzt und sie vertragsgemäß gebraucht, bringt ihm das keinerlei Nachteile. Er hat nämlich solche Veränderungen oder Verschlechterungen nicht zu vertreten, vgl. § 538 BGB. Vielmehr hat der Vermieter die durch vertragsgemäßen Gebrauch verursachten Verschlechterungen auf seine Kosten zu beseitigen, vgl. § 535 BGB.

Dagegen ist der Mieter schadenersatzpflichtig, wenn Schäden eintreten, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, sondern auf einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Verletzung seiner Obhutspflicht beruhen.

Rotweinflecken auf dem Teppich, Kratzer auf dem Parkett oder sonstige Beschädigungen von Gegenständen in der gemieteten Ferien- oder Zeitwohnung - das kann schnell teuer werden.

Denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch gilt: Wer Dritten einen Schaden zufügt, muss dafür haften, vgl. § 823 BGB. 

Übergabe des Apartments

Bei der Übergabe des Apartments sollte möglichst ein Übergabeprotokoll erstellt werden. So kann ausgeschlossen werden, dass Mieter für Schäden aufkommen müssen, die bei Einzug bereits vorhanden waren.

Haftpflichtversicherung

Wenn ausreichender Versicherungsschutz besteht, kommt in der Regel die Haftpflichtversicherung für den entstandenen Schaden (Sach-, Personen- oder Vermögensschaden) auf. Gemietete oder geliehene Sachen sind jedoch nicht standardmäßig in jeder Haftpflichtversicherung mitversichert. Häufig sind solche Fälle vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Empfehlenswert ist es daher, den Vertrag mit der Versicherung zu prüfen und ggf. geliehene oder gemietete Sachen in die Haftpflichtversicherung einzuschließen. 

Übernimmt die Versicherung den Schaden nicht oder wurde keine Versicherung abgeschlossen, haftet der Schadensverursacher letztlich mit dem privaten Vermögen.

Im Übrigen ist auch bei der Beschädigung von Wohnungen, die über Buchungsportale wie z. Bsp. Airbnb gemietet wurden, eine aktuelle Haftpflichtversicherung zu empfehlen. Die Versicherungen und Garantien dieser Portale bieten häufig keinen ausreichenden Schutz.

Beweislast

Bei der gerichtlichen Geltendmachung von Schäden aufgrund von Verschlechterungen ist häufig die Beweislast für den Ausgang des Verfahrens entscheidend. Grundsätzlich muss der Vermieter beweisen, dass der Schaden bei Beginn des Mietverhältnisses nicht vorhanden war.

Hier zeigt sich, dass Übergabeprotokolle bei Beginn des Mietverhältnisses wirklich sorgfältig ausgefüllt werden sollten. Hierdurch ändert sich die Beweislast zum Nachteil des Mieters. Die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls bewirkt jedoch keinen Einwendungsausschluss.

Formularklauseln in Mietverträgen, die die pauschale Bestätigung enthalten, dass die Räume in einwandfreiem Zustand übernommen wurden, sind unwirksam. Der Vermieter muss beweisen, dass die Schadensursache in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt.

Quelle: vgl. Vermieter-Lexikon, Stürzer/Koch, 14. Auflage