Airbnb in der Kritik: Wohnraummangel & neue Gesetze

Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb hat in vielen Städten zu erheblichen Problemen geführt. Durch die Umwandlung regulärer Wohnungen in Ferienunterkünfte wird dem Wohnungsmarkt dringend benötigter Wohnraum entzogen, was zu steigenden Mieten und der Verdrängung von Mietern führt.

Zudem haben viele Städte mit negativen Auswirkungen wie Lärmbelästigung und Abfallproblemen zu kämpfen, die durch Touristen verursacht werden. In Reaktion darauf haben zahlreiche Städte Zweckentfremdungsverordnungen erlassen, um die Kurzzeitvermietung zu regulieren und Verstöße mit hohen Bußgeldern zu ahnden.

Ein wegweisendes EuGH-Urteil von 2020 hat diese Maßnahmen auf europäischer Ebene gestärkt und erlaubt Städten, die Vermietung über Plattformen wie Airbnb einzuschränken. Inzwischen sind weitere neue EU-Regeln in Kraft getreten.

Airbnb-Unterkünfte entziehen dem Markt Wohnraum

In vielen Städten hat sich die Rechtslage für Airbnb verschärft, da ganze Viertel durch rechtlich fragwürdige Vermietungsmodelle in Airbnb-Hotels umgewandelt wurden. Dies entzieht dem Wohnungsmarkt langfristigen Wohnraum, was Mietsteigerungen und Verdrängung von Mietern zur Folge hat.

Kurzzeitvermietungen an Touristen führen zudem zu Problemen wie Lärmbelästigung und Abfallproblemen in den betroffenen Nachbarschaften. Viele Städte haben daher Maßnahmen ergriffen, um die Vermietung über Plattformen wie Airbnb zu regulieren. Zweckentfremdungsverordnungen machen die Vermietung ohne Genehmigung in Städten wie Berlin, Hamburg, Köln und München illegal. Bußgelder bis zu 500.000 Euro werden inzwischen für Verstöße verhängt.

Airbnb wird häufig von Betrügern genutzt

Betrüger nutzen zunehmend Künstliche Intelligenz, um gefälschte Ferienwohnungsangebote auf Plattformen wie Airbnb und Booking zu erstellen. Eine Studie von Get Safe zeigt, dass zwar viele Menschen glauben, Fake-Angebote erkennen zu können, aber tatsächlich Schwierigkeiten haben, KI-generierte Bilder von echten zu unterscheiden. Dadurch wird es für Betrüger immer einfacher, Reisende zu täuschen.

Daher setzen viele Plattformen zunehmend Identitätsprüfungen und Bilderkennungsmechanismen ein, um Fälschungen zu erkennen.

Rechtliche Auseinandersetzungen

Bei Streitfällen zwischen Gast und Gastgeber gelten meist die AGB der Plattform. Nationale Verbraucherschutzrechte greifen nur eingeschränkt, da Airbnb häufig aus dem Ausland operiert.

Datenschutz

Kritisiert wird unter anderem, dass Airbnb personenbezogene Daten von Gästen mit Drittanbietern teilt und Standortdaten speichert – teils auch außerhalb der EU.

Neue EU-Regeln für Kurzzeitvermietungen auf Online-Plattformen in Kraft

Kern der digitalen Infrastruktur ist eine zentrale digitale Zugangsstelle pro Mitgliedstaat, über die Behörden auf Buchungsdaten von Online-Plattformen zugreifen können, ohne dass Plattformen unterschiedliche technische Anforderungen erfüllen müssen. Zudem werden hierüber verpflichtende Prüfungen der Vermietungsangebote technisch umgesetzt.

Ein weiteres Schlüsselelement sind digitale Registrierungsverfahren auf der zuständigen staatlichen Ebene. Behörden erfassen dabei Daten zu Gastgebern und Unterkünften und vergeben individuelle Registrierungsnummern, die bei Inseraten angegeben werden müssen. Diese Nummern dienen der Zuordnung von Buchungsdaten sowie der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Vermietung.

EuGH-Urteil: Großstädte dürfen Airbnb-Vermietungen verbieten

Das Thema Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb ist in ganz Europa von wachsender Bedeutung, insbesondere in Großstädten, die mit Wohnraummangel kämpfen. Im September 2020 fällte der Europäische Gerichtshof (EuGH) ein richtungsweisendes Urteil: Städte und Kommunen dürfen die kurzfristige Vermietung von regulären Mietwohnungen an Touristen über Plattformen wie Airbnb einschränken oder verbieten, um den Wohnraummangel zu bekämpfen.

Der EuGH entschied, dass solche Regelungen im öffentlichen Interesse liegen, insbesondere um die Verfügbarkeit von langfristigem Wohnraum zu sichern. Dieses Urteil gab Städten wie Paris, Berlin und Barcelona das rechtliche Instrument, um strengere Maßnahmen gegen unkontrollierte Kurzzeitvermietungen durchzusetzen.

Das Urteil stellt einen bedeutenden Sieg für Städte dar, die bereits seit Jahren versuchen, den negativen Auswirkungen von Airbnb-Vermietungen auf den lokalen Wohnungsmarkt entgegenzuwirken.

Airbnb bei Verdacht auf Zweckentfremdung zur Weitergabe von Vermieter-Daten verpflichtet

Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass Behörden im Verdachtsfall der Zweckentfremdung von Wohnraum die Betreiber von Internet-Plattformen wie Airbnb zur Übermittlung der Daten von Unterkunftsanbietern verpflichten dürfen. Das Berliner Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg hatte Airbnb aufgrund dieses Verdachts dazu verpflichtet, Daten von Anbietern von Ferienwohnungen preiszugeben.

Airbnb argumentierte, dass die Rechtsgrundlage verfassungswidrig sei. Das Verwaltungsgericht Berlin wies die Klage größtenteils ab und sah keinen Verstoß gegen höherrangiges Recht. Es hielt die Rechtsgrundlage für verhältnismäßig und vereinbar mit Unionsrecht, und erlaubte dem Bezirksamt, Daten gebündelter Einzelfälle zu erheben, wenn Anbieter keine oder falsche Registriernummern angeben oder gewerbliche Vermietungen nicht klar erkennbar sind.

Aktuelle Zweckentfremdungsverbote

Aktuell (Stand 4.2025) gibt es folgende Zweckentfremdungsverbote:

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Düsseldorf

Der Düsseldorfer Stadtrat hat am 29. August 2019 eine verschärfte Wohnraumsatzung verabschiedet, die die tageweise Vermietung von Ferienwohnungen über Plattformen wie Airbnb grundsätzlich verbietet. Solche Vermietungen, die mehr Gewinn als reguläre Mieten erzielen, sind künftig untersagt, und Verstöße können mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld bestraft werden.

Sondergenehmigungen sind jedoch möglich. Wohnungen dürfen laut der Satzung nicht länger als sechs Monate leer stehen, bei Sanierungen gilt eine Frist von einem Jahr. Ziel der Maßnahmen ist es, den Düsseldorfer Wohnungsmarkt zu entlasten. Das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum kritisierte, dass vor allem günstiger Wohnraum fehlt, und forderte zusätzliches Personal zur Überwachung der neuen Regeln.

Köln

Seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung 2014 gelten nicht genehmigte Vermietungen in Köln als illegal, und schätzungsweise 7000 Wohnungen werden über Airbnb angeboten, wodurch der Wohnraum für Kölner Bürger knapper wird und Mietpreise steigen. Die Stadt Köln betrachtet dies als organisierte Kriminalität und plant, die Geldstrafen für illegale Vermietungen von 50.000 auf 500.000 Euro zu erhöhen.

Die Wohnaufsicht wurde personell verstärkt und hat seit 2014 bereits 470 Verfahren wegen Zweckentfremdung eingeleitet. Künftig soll die Zusammenarbeit mit anderen Behörden intensiviert und die Öffentlichkeit über das Problem informiert werden. Oberbürgermeisterin Henriette Reker führt den Kampf gegen illegale Vermietungen an.

Hamburg

Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz erfordert, dass Gastgeber in Hamburg ihre Unterkünfte registrieren und eine Wohnraumschutznummer in ihrem Inserat angeben. Die Wohnraumschutznummer kann online beantragt werden und ist kostenlos. Es gibt verschiedene Voraussetzungen, unter denen eine Wohnraumschutznummer beantragt werden kann, einschließlich der Vermietung von privaten oder gemeinsam genutzten Zimmern sowie der Vermietung von Unterkünften für bis zu acht Wochen im Jahr.

Eine abgelehnte Registrierung kann verschiedene Gründe haben. Wenn Gastgeber ihr Inserat nicht vor dem 1. April 2019 registriert haben, wurde es deaktiviert. Bestätigte Buchungen vor dem 1. April 2019 werden jedoch nicht storniert.

Frankfurt am Main

Frankfurt kämpft seit 2013 zunächst auf Grundlage der hessischen Bauordnung im Alleingang gegen illegale Ferienwohnungen. 2018 trat eine Ferienwohnungssatzung in Kraft. Möblierte Wohnungen dürfen maximal acht Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden und Vermieter müssen eine Genehmigung beantragen.

Die Frankfurter Bauaufsicht hat drei Vollzeitkräfte, die illegale Kurzzeitappartements aufspüren. Ihr Ziel ist es, Wohnraum für den normalen Mietmarkt zurückzugewinnen. Als "Airbnb-Jäger" suchen sie nach unerlaubten Ferienwohnungen und möblierten Residenzwohnungen. Sie führen unangekündigte Hausbesuche durch und benötigen für jede Vermietung eine Genehmigung. Seit 2018 agiert das Team Wohnraumschutz und hat erfolgreich Wohnungen in Frankfurt überprüft und illegalen Vermietungen entgegengewirkt.

Stuttgart

Die Stuttgarter Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) verbietet die Nutzung von Wohnraum für nicht erlaubte Zwecke und regelt die Nutzung von Wohnraum, einschließlich Homesharing und Kurzzeitvermietungen in Stuttgart. Gastgeber müssen seit dem 2. Juli 2021 eine Registrierungsnummer beantragen und im Inserat angeben, bevor sie ihre Unterkunft vermieten.

Es gibt keine zeitliche Begrenzung, wenn weniger als 50% des Wohnraums vermietet werden, aber für mehr als 50% des Wohnraums können bis zu zehn Wochen pro Jahr mit einer Registrierungsnummer vermietet werden. Für längere Vermietungen muss eine Genehmigung beantragt werden. Nicht für private Wohnzwecke genutzte Räume fallen nicht unter das Gesetz.

München

In München verbieten Vorschriften die Nutzung von Wohnräumen für nicht-wohnliche Zwecke. Diese Regeln traten im Dezember 2017 in Kraft und gelten für alle Arten von Wohnraum innerhalb der Stadt. Gemäß den Vorschriften darf höchstens 50% der Wohnfläche für nicht-wohnliche Zwecke genutzt werden, aber ganze Wohnungen können bis zu acht Wochen pro Jahr ohne Genehmigung vermietet werden.

Um Wohnraum für nicht-wohnliche Zwecke zu nutzen, muss man eine Genehmigung von den entsprechenden Behörden einholen, was bis zu zwölf Monate dauern kann. Die Erlaubnis wird aufgrund des öffentlichen Interesses und dem Schutz von Wohnraum erteilt.

Berlin

In Berlin ist die Vermietung von privaten Wohnungen an Touristen bereits seit 2014 nur mit Genehmigung möglich. 2018 wurden die Regelungen verschärft und eine Registrierpflicht eingeführt. Anbieter von Ferienwohnungen sind gesetzlich verpflichtet, insbesondere bei Inseraten auf Online-Portalen, eine gut sichtbare Registrierungsnummer anzugeben. Wer sich nicht an die neuen Regeln hält, muss mit Geldbußen von bis zu 250.000 Euro rechnen.

Wohnungsinserate ohne die Nummer sind gesetzwidrig. Portale dürfen solche Anzeigen nicht mehr online stellen oder müssen sie löschen. Das Abgeordnetenhaus hat die neue Fassung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz am 1.11.2021 beschlossen.

Nordrhein-Westfalen

Für Vermietungsportale wie Airbnb gelten in NRW künftig strengere Regeln. Der Landtag hat dazu das Wohnraumstärkungsgesetz verabschiedet. In Kommunen, die wegen Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen haben oder noch beschließen, gelten somit ab dem 1. Juli 2021 einheitliche Regeln für Kurzzeitvermietungen.

Die Dauervermietung an Kurzzeit-Touristen wird auf maximal drei Monate im Jahr begrenzt. Außerdem brauchen Vermieter ab dem 1.7.2022 eine Wohnraum-Identifikationsnummer der Gemeinde. Wer keine Wohnraum-ID hat, soll kein Vermietungsangebot auf einer Plattform wie Airbnb mehr hochladen dürfen.

In Essen gibt es derzeit keine Zweckentfremdungssatzung, die die Vermietung über Plattformen wie Airbnb einschränkt. Zwar wird öffentlich über eine strengere Regulierung diskutiert, doch aktuell sind Kurzzeitvermietungen in Essen nicht genehmigungspflichtig und unterliegen keiner speziellen Kontrolle durch die Stadt.

Mecklenburg-Vorpommern

Da sich das Angebot an Wohnraum in den Urlaubsorten an den Küsten stark verknappt hat, hat der Landtag am 14.4.2021 ein Zweckentfremdungsgesetz beschlossen.

Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg ist am 16.2.2021 ein verschärftes Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten. Vermieter, die gegen die Genehmigungspflichten verstoßen, müssen mit Strafen von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz trat am 20.2.2020 ein Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Kraft.

Bayern

Bayern hat schon 2017 harte Strafen für eine Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen. Auch hier drohen Bußgelder bis 500.000 Euro, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Markt entzogen werden.

Fairer Wettbewerb und Schutz vor Zweckentfremdung

Die EU und deutsche Großstädte wie Berlin, Hamburg und München haben Registrierpflichten für Gastgeber von Unterkünften eingeführt, um fairen Wettbewerb zu gewährleisten und die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern. Online-Plattformen müssen Anmeldungen stichprobenartig überprüfen und fehlende oder fehlerhafte Angaben an die Behörden melden, um die Vermietungen besser zu kontrollieren.

Das Bundeswirtschaftsministerium unterstützt diese Maßnahmen, um fairen Wettbewerb zu fördern und das Interesse der Mieter zu schützen.

Als Alloggia Buchungsportal achten wir besonders darauf, keine illegalen Wohnungsinserate zu veröffentlichen. Unsere gewerblichen und privaten Vermieter besitzen alle eine behördliche Genehmigung zur Vermietung von Ferienwohnungen, sofern es in der jeweiligen Kommune durch eine entsprechende Wohnraumsatzung vorgeschrieben ist.

Wenn Sie bereits eine Wohnraum-ID haben oder die Kurzzeitvermietung in Ihrer Stadt genehmigungsfrei ist, können Sie sich bei Alloggia registrieren und legale Wohnungsinserate veröffentlichen.

Links

Rechtliche Grundlagen der Kurzzeitvermietung in Deutschland

Eine Anleitung für Vermieter bei Alloggia.de