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Ist Airbnb noch legal?

Für Ferienmieter, Berufs- und Geschäftsreisende war Airbnb viele Jahre aufgrund des hohen Bekanntheitsgrades die erste Adresse. Für die tageweise Anmietung von Ferienwohnungen war die Buchung über Airbnb optimal. Bei einer längeren Mietdauer waren die Wohnungsangebote jedoch oftmals zu teuer.

Airbnb-Hotels entziehen dem Markt Wohnraum

Doch seit einigen Jahren hat sich die Rechtslage in vielen Städten grundlegend geändert, da dort inzwischen regelrechte Airbnb-Hotels in Häusern entstanden sind, wo keine Mieter mehr leben. Ganze Innenstadt-Viertel sind davon betroffen, in erheblichem Ausmaß verursacht durch rechtlich fragwürdige Vermietungsmodelle der Anbieter über Airbnb.

Oftmals wird nicht mehr durch private Gastgeber vermietet, sondern inzwischen haben sich umfangreiche kommerzielle Strukturen gebildet, die dem Wohnungsmarkt Raum entziehen und eine Vielzahl angestammter Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen.

Wildwuchs auf dem Immobilienmarkt

Um diesen Wildwuchs auf dem Immobilienmarkt zu stoppen, haben die Kommunen ein einheitliches Regelwerk inklusive Bußgeldern und neuer Instrumente erhalten. Die Vermietung über Airbnb ist in diesen Städten aufgrund von Zweckentfremdungsverboten grundsätzlich nicht mehr legal.

Wohnraum wird immer dann zweckentfremdet, wenn er anders als durch seinen Wohnzweck bestimmt verwendet wird. Nur noch wenige Vermieter besitzen für die Kurzzeitvermietung über Airbnb eine Genehmigung der Stadt. In Berlin, Hamburg, Köln und München werden mittlerweile Bußgelder bis zu 500.000 Euro für Wohnraumzweckentfremdung erhoben.

Airbnb wird häufig von Betrügern genutzt

Zudem wird Airbnb häufig von Betrügern genutzt, um mit gefälschten Anzeigen Wohnungssuchende anzulocken und von diesen Anzahlungen zu kassieren. Anschließend ist der vermeintliche Vermieter verschwunden und der Gast hat kaum eine Möglichkeit, sein Geld wiederzuerlangen.

EuGH-Urteil: Großstädte dürfen Airbnb-Vermietungen verbieten

Das Verbot von Kurzzeitvermietungen über Airbnb an Feriengäste ist in ganz Europa ein wichtiges Thema.  Im September 2020 sorgte ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) für Furore: Im Kampf gegen Wohnraummangel darf die kurzzeitige Vermietung von regulären Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb verboten werden.

Wie kann ich meine Ferienwohnung legal vermieten?

Aktuelle Zweckentfremdungsverbote

Aktuell (Stand 5.2022) gibt es folgende Zweckentfremdungsverbote:

- Bremen (einzelne Stadtteile)
- Niedersachsen (Lüneburg, Göttingen, Insel Norderney)
- Nordrhein-Westfalen (Köln, Bonn, Düsseldorf, Dortmund, Münster)
- Rheinland-Pfalz
- Baden-Württemberg (Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Konstanz)
- Hamburg
- Berlin
- Brandenburg (Potsdam)
- Thüringen
- Bayern (München, Puchheim)
- Mecklenburg-Vorpommern

Düsseldorf

Der Düsseldorfer Stadtrat hat am Donnerstag, den 29.8.19 eine verschärfte Wohnraumsatzung verabschiedet. Damit verbietet er die kurzfristige, d.h. tageweise Vermietung von Ferienwohnungen über Anbieter wie Airbnb.

Eine kurzfristige Vermietung liegt dann vor, wenn der Wohnraum häufig kurzzeitig vermietet wird und damit mehr Geld als durch eine reguläre Miete verdient wird. Solche Vermietungen sind in Zukunft nun grundsätzlich verboten. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Sondergenehmigungen sollen aber möglich sein.

Außerdem sollen laut der neuen Satzung Wohnungen nicht länger als sechs Monate leer stehen dürfen. Bei einer Sanierung wird die Frist auf ein Jahr verlängert. Durch die Neuerungen soll der Düsseldorfer Wohnungsmarkt entlastet werden.

Das "Bündnis für bezahlbaren Wohnraum" kritisierte in einem offenen Brief an die Ratsmitglieder, dass in Düsseldorf vor allem Wohnungen fehlen, die für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen bezahlbar sind. Die Ratsmitglieder wurden aufgefordert, die Wohnraumschutzsatzung zu verschärfen. Außerdem soll die Stadt Düsseldorf zusätzliches Personal bekommen, um die Einhaltung der neuen Regeln kontrollieren zu können.

Köln

Als illegale Vermietung gelten solche, die seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Jahr 2014 nicht von der Stadt genehmigt wurden. Schätzungsweise werden 7000 Wohnungen über die Plattform Airbnb angeboten. Durch derartige Vermietungen wird Kölner Bürgern Wohnraum entzogen. Als Konsequenz daraus steigen für die übrigen Wohnungen die Mietpreise. Die Stadt Köln spricht sogar von organisierter Kriminalität und will den Wohnraum-Missbrauch stoppen.

Den Anbietern, die ganze Wohnungen oder gar Häuser für Feriengäste offerieren, hat die Stadt Köln den Kampf angesagt. Oberbürgermeisterin Henriette Reker will nun prüfen, ob die Geldstrafen für illegale Vermietungen von derzeit 50.000 auf 500.000 Euro angehoben werden sollten.

Die Stadt hat die zuständige Wohnaufsicht mittlerweile personell verstärkt. Seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Juli 2014 wurden demnach allein 470 Verfahren wegen Zweckentfremdung als Ferienherberge eingeleitet. Davon betroffen waren 1423 Wohneinheiten. Die Wohnungsaufsicht werde künftig noch enger mit Finanzamt, Ordnungsamt und Bauaufsichtsamt zusammenarbeiten. Außerdem werde die Stadt die Öffentlichkeit durch eine Informationskampagne auf das Problem aufmerksam machen.

Frankfurt am Main

Frankfurt kämpft seit 2013 zunächst auf Grundlage der hessischen Bauordnung im Alleingang gegen illegale Ferienwohnungen. 2018 trat eine Ferienwohnungssatzung in Kraft.  Wohnungen dürfen maximal acht Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden und Vermieter müssen eine Genehmigung beantragen.

Berlin

In Berlin ist die Vermietung von privaten Wohnungen an Touristen bereits seit 2014 nur mit Genehmigung möglich. 2018 wurden die Regelungen verschärft und eine Registrierpflicht eingeführt. Anbieter von Ferienwohnungen sind gesetzlich verpflichtet, insbesondere bei Inseraten auf Online-Portalen, eine gut sichtbare Registrierungsnummer anzugeben. Wer sich nicht an die neuen Regeln hält, muss mit Geldbußen von bis zu 250.000 Euro rechnen.

Wohnungsinserate ohne die Nummer sind gesetzwidrig. Portale dürfen solche Anzeigen nicht mehr online stellen oder müssen sie löschen. Das Abgeordnetenhaus hat die neue Fassung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz am 1.11.2021 beschlossen.

Nordrhein-Westfalen

Für Vermietungsportale wie Airbnb gelten in NRW künftig strengere Regeln. Der Landtag hat dazu das Wohnraumstärkungsgesetz verabschiedet. In Kommunen, die wegen Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen haben oder noch beschließen, gelten somit ab dem 1. Juli 2021 einheitliche Regeln für Kurzzeitvermietungen.

Die Dauervermietung an Kurzzeit-Touristen wird auf maximal drei Monate im Jahr begrenzt. Außerdem brauchen Vermieter ab dem 1.7.2022 eine Wohnraum-Identifikationsnummer der Gemeinde. Wer keine Wohnraum-ID hat, soll kein Vermietungsangebot auf einer Plattform wie Airbnb mehr hochladen dürfen.

Mecklenburg-Vorpommern

Da sich das Angebot an Wohnraum in den Urlaubsorten an den Küsten stark verknappt hat, hat der Landtag am 14.4.2021 ein Zweckentfremdungsgesetz beschlossen.

Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg ist am 16.2.2021 ein verschärftes Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten. Vermieter, die gegen die Genehmigungspflichten verstoßen, müssen mit Strafen von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz trat am 20.2.2020 ein Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Kraft.

Bayern

Bayern hat schon 2017 harte Strafen für eine Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen. Auch hier drohen Bußgelder bis 500.000 Euro, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Markt entzogen werden.

Ist die Kurzzeitvermietung über Alloggia legal?

Als regional ansässiges Unternehmen müssen wir den deutschen Gesetzen entsprechen.

Bei der Beantwortung der Frage muss man zunächst nach den einzelnen Unterkunftstypen unterscheiden:

1.) Ferienwohnungen mit Wohnraum-ID

Als Alloggia Buchungsportal achten wir besonders darauf, keine illegalen Wohnungsinserate zu veröffentlichen. Unsere gewerblichen und privaten Vermieter besitzen alle eine behördliche Genehmigung zur Vermietung von Ferienwohnungen, sofern es in der jeweiligen Kommune durch eine entsprechende Wohnraumsatzung vorgeschrieben ist.

Ferienwohnungen sind abgeschlossene und voll ausgestattete Wohneinheiten mit einer Küche und einem eigenen Bad, mit großem Raumangebot und viel Komfort.

In Nordrhein-Westfalen ist seit dem 1.7.22 in sämtlichen Inseraten eine Wohnraum-Identitätsnummer vorgeschrieben, vgl. das Wohnraumstärkungsgesetz. In vielen anderen Bundesländern gibt es ähnliche Regelungen.

Übrigens benötigen auch private Vermieter in der Regel keine behördliche Genehmigung, wenn sie ihre Ferienwohnung an Personen vermieten, die keine Touristen sind, aus beruflichen Gründen oder zu Ausbildungszwecken eine Wohnung suchen und die Mietdauer mindestens 2 Monate beträgt (Wohnen auf Zeit).

Wenn Sie bereits eine Wohnraum-ID haben oder die Kurzzeitvermietung in Ihrer Stadt genehmigungsfrei ist, können Sie sich bei Alloggia registrieren und legale Wohnungsinserate veröffentlichen.

2.) Wohnen auf Zeit

Die Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit an Personen, die in der Stadt arbeiten wollen, ist nicht illegal. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt es Vermietern und Mietern explizit, sich auf ein Wohnen auf Zeit zu verständigen und im Zeitmietvertrag eine individuelle Mietdauer festzulegen, vgl. § 575 BGB. Zudem handelt es sich nicht um Zweckentfremdung, da die Wohnungen zum tatsächlichen Wohnen genutzt werden.

Entscheidend ist, dass die Mieter temporär ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung verlegen und sich dort auch behördlich wohnhaft melden

Nicht immer sind unbefristete Mietverträge für Mieter und Vermieter sinnvoll. In solchen Fällen sind befristete Mietverträge eine gute Alternative. Umgangssprachlich handelt es sich hier meist um möblierte Wohnungen. Jedoch muss die Befristung der Mietdauer in diesen Fällen grundsätzlich begründet werden. Dies gilt gem. § 549 (2) BGB jedoch nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird.

Typische Fälle von vorübergehender Vermietung:

- die Vermietung von Hotelzimmern und Ferienwohnungen,
- Unterkünfte für die Dauer einer Messe,
- Unterbringung von auswärtigen Projektmitarbeitern oder Monteuren bis zur Erledigung des Arbeitsziels

In allen anderen Fällen muss die Befristung in Zeitmietverträgen begründet werden.

Bei Zeitmietverträge ist außerdem zu beachten, dass das Ende des Mietverhältnisses eindeutig festgelegt wird und ein Anspruch auf Fortsetzung nicht besteht. Mieter müssen die Wohnung also zum Vertragsende verlassen, falls kein weiterer Mietvertrag abgeschlossen wird.

3.) Apartments

Bei unseren Apartments bzw. Serviced Apartments handelt es sich in der Regel um gewerbliche Anbieter. Bei diesem Anbietertyp unterstellen wir eine behördliche Genehmigung zur Vermietung der angebotenen Apartments, wenn das Gewerbe rechtskonform angemeldet und erlaubt wurde. Aber auch gewerbliche Anbieter sind in vielen Städten verpflichtet, in Wohnungsinseraten eine Registrierungsnummer anzugeben.
Ein Apartment ist eine moderne und komfortable Kleinwohnung mit einem kombinierten Wohn- und Schlafraum, einem Bad sowie einer Kochnische.

  Alloggia Blog Autor

Autor: Alexander Klein
Aktualisiert: 22.09.2022

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