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Ist Airbnb noch legal?

Für Ferienmieter, Berufs- und Geschäftsreisende war Airbnb viele Jahre aufgrund des hohen Bekanntheitsgrades die erste Adresse. Für die tageweise Anmietung von Ferienwohnungen war die Buchung über Airbnb optimal. Bei einer längeren Mietdauer waren die Wohnungsangebote jedoch oftmals zu teuer.

Doch seit einigen Jahren hat sich die Rechtslage in vielen Städten grundlegend geändert, da dort inzwischen regelrechte Airbnb-Hotels in Häusern entstanden sind, wo keine Mieter mehr leben. Ganze Innenstadt-Viertel sind davon betroffen, in erheblichem Ausmaß verursacht durch rechtlich fragwürdige Vermietungsmodelle der Anbieter über Airbnb. Oftmals wird nicht mehr durch private Gastgeber vermietet, sondern inzwischen haben sich umfangreiche kommerzielle Strukturen gebildet, die dem Wohnungsmarkt Raum entziehen und eine Vielzahl angestammter Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen.

Um diesen Wildwuchs auf dem Immobilienmarkt zu stoppen, haben die Kommunen ein einheitliches Regelwerk inklusive Bußgeldern und neuer Instrumente erhalten. Die Vermietung über Airbnb ist in diesen Städten aufgrund von Zweckentfremdungsverboten grundsätzlich nicht mehr legal. Wohnraum wird immer dann zweckentfremdet, wenn er anders als durch seinen Wohnzweck bestimmt verwendet wird. Nur noch wenige Vermieter besitzen für die Kurzzeitvermietung über Airbnb eine Genehmigung der Stadt. In Berlin, Hamburg, Köln und München werden mittlerweile Bußgelder bis zu 500.000 Euro für Wohnraumzweckentfremdung erhoben.

Zudem wird Airbnb häufig von Betrügern genutzt, um mit gefälschten Anzeigen Wohnungssuchende anzulocken und von diesen Anzahlungen zu kassieren. Anschließend ist der vermeintliche Vermieter verschwunden und der Gast hat kaum eine Möglichkeit, sein Geld wiederzuerlangen.

Düsseldorf

Der Düsseldorfer Stadtrat hat am Donnerstag, den 29.8.19 eine verschärfte Wohnraumsatzung verabschiedet. Damit verbietet er die kurzfristige, d.h. tageweise Vermietung von Ferienwohnungen über Anbieter wie Airbnb.

Eine kurzfristige Vermietung liegt dann vor, wenn der Wohnraum häufig kurzzeitig vermietet wird und damit mehr Geld als durch eine reguläre Miete verdient wird. Solche Vermietungen sind in Zukunft nun grundsätzlich verboten. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Sondergenehmigungen sollen aber möglich sein.

Außerdem sollen laut der neuen Satzung Wohnungen nicht länger als sechs Monate leer stehen dürfen. Bei einer Sanierung wird die Frist auf ein Jahr verlängert. Durch die Neuerungen soll der Düsseldorfer Wohnungsmarkt entlastet werden.

Das "Bündnis für bezahlbaren Wohnraum" kritisierte in einem offenen Brief an die Ratsmitglieder, dass in Düsseldorf vor allem Wohnungen fehlen, die für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen bezahlbar sind. Die Ratsmitglieder wurden aufgefordert, die Wohnraumschutzsatzung zu verschärfen. Außerdem soll die Stadt Düsseldorf zusätzliches Personal bekommen, um die Einhaltung der neuen Regeln kontrollieren zu können.

Köln

Als illegale Vermietung gelten solche, die seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Jahr 2014 nicht von der Stadt genehmigt wurden. Schätzungsweise werden 7000 Wohnungen über die Plattform Airbnb angeboten. Durch derartige Vermietungen wird Kölner Bürgern Wohnraum entzogen. Als Konsequenz daraus steigen für die übrigen Wohnungen die Mietpreise. Die Stadt Köln spricht sogar von organisierter Kriminalität und will den Wohnraum-Missbrauch stoppen.

Den Anbietern, die ganze Wohnungen oder gar Häuser für Feriengäste offerieren, hat die Stadt Köln den Kampf angesagt. Oberbürgermeisterin Henriette Reker will nun prüfen, ob die Geldstrafen für illegale Vermietungen von derzeit 50.000 auf 500.000 Euro angehoben werden sollten.

Die Stadt hat die zuständige Wohnaufsicht mittlerweile personell verstärkt. Seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Juli 2014 wurden demnach allein 470 Verfahren wegen Zweckentfremdung als Ferienherberge eingeleitet. Davon betroffen waren 1423 Wohneinheiten. Die Wohnungsaufsicht werde künftig noch enger mit Finanzamt, Ordnungsamt und Bauaufsichtsamt zusammenarbeiten. Außerdem werde die Stadt die Öffentlichkeit durch eine Informationskampagne auf das Problem aufmerksam machen.

Berlin

Die Vermietung von Ferienwohnungen in Berlin ist inzwischen verboten. Das Zweckentfremdungsverbot verbietet die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen. Nur wenige Vermieter besitzen eine Ausnahmegenehmigung.

Neues NRW-Gesetz ab 1.7.2021

Für Vermietungsportale wie Airbnb gelten in NRW künftig strengere Regeln. Der Landtag hat dazu am Mittwoch das Wohnraumstärkungsgesetz verabschiedet. In Kommunen, die wegen Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen haben oder noch beschließen, gelten somit ab dem 1. Juli 2021 einheitliche Regeln für Kurzzeitvermietungen.

Die Dauervermietung an Kurzzeit-Touristen wird auf maximal drei Monate im Jahr begrenzt. Außerdem brauchen Vermieter ab dem 1.7.2022 eine Wohnraum-Identifikationsnummer der Gemeinde. Wer keine Wohnraum-ID hat, soll kein Vermietungsangebot auf einer Plattform wie Airbnb mehr hochladen dürfen.

Sind Buchungen bei Alloggia.de rechtlich zulässig?

Als regional ansässiges Unternehmen müssen wir den deutschen Gesetzen entsprechen.

Bei der Beantwortung der Frage muss man zunächst nach den einzelnen Unterkunftstypen unterscheiden:

Ferienwohnungen

Als Alloggia Buchungsportal achten wir besonders darauf, keine illegalen Wohnungsinserate zu veröffentlichen. Unsere gewerblichen und privaten Vermieter besitzen alle eine behördliche Genehmigung zur Vermietung von Ferienwohnungen, sofern es in der jeweiligen Kommune durch eine entsprechende Wohnraumsatzung vorgeschrieben ist. Übrigens benötigen auch private Vermieter in der Regel keine behördliche Genehmigung, wenn sie ihre Ferienwohnung an Personen vermieten, die keine Touristen sind, aus beruflichen Gründen oder zu Ausbildungszwecken eine Wohnung suchen und die Mietdauer mindestens 2 Monate beträgt (Wohnen auf Zeit).

Wohnen auf Zeit

Die Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit an Personen, die in der Stadt arbeiten wollen, ist nicht illegal. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt es Vermietern und Mietern explizit, sich auf ein Wohnen auf Zeit zu verständigen und im Zeitmietvertrag eine individuelle Mietdauer festzulegen, vgl. § 575 BGB. 

Nicht immer sind unbefristete Mietverträge für Mieter und Vermieter sinnvoll. In solchen Fällen sind befristete Mietverträge eine gute Alternative. Umgangssprachlich handelt es sich hier meist um möblierte Wohnungen. Jedoch muss die Befristung der Mietdauer in diesen Fällen grundsätzlich begründet werden. Dies gilt gem. § 549 (2) BGB jedoch nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird.

Typische Fälle von vorübergehender Vermietung:

- die Vermietung von Hotelzimmern und Ferienwohnungen,
- Unterkünfte für die Dauer einer Messe,
- Unterbringung von auswärtigen Projektmitarbeitern oder Monteuren bis zur Erledigung des Arbeitsziels

In allen anderen Fällen muss die Befristung in Zeitmietverträgen begründet werden.

Bei Zeitmietverträge ist außerdem zu beachten, dass das Ende des Mietverhältnisses eindeutig festgelegt wird und ein Anspruch auf Fortsetzung nicht besteht. Mieter müssen die Wohnung also zum Vertragsende verlassen, falls kein weiterer Mietvertrag abgeschlossen wird.

Apartments

Bei unseren Apartments bzw. Serviced Apartments handelt es sich in der Regel um gewerbliche Anbieter. Bei diesem Anbietertyp unterstellen wir eine behördliche Genehmigung zur Vermietung der angebotenen Apartments, wenn das Gewerbe rechtskonform angemeldet und erlaubt wurde.

  Alloggia Blog Autor

Autor: Alexander Klein
Aktualisiert: 13.05.2022

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