Airbnb in Deutschland: Welche Gesetze gelten für Ferienwohnungen und Wohnen auf Zeit?

Airbnb und ähnliche Plattformen haben die Vermittlung von Ferienwohnungen und möblierten Unterkünften in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Gleichzeitig haben viele Städte und Gemeinden ihre Regelungen zur Kurzzeitvermietung verschärft, um Wohnraum zu schützen und Zweckentfremdung einzudämmen. Hinzu kommen neue Vorgaben der Europäischen Union, die Plattformen zu mehr Transparenz und einer engeren Zusammenarbeit mit den Behörden verpflichten.

Dieser Ratgeber zeigt, welche gesetzlichen Regelungen derzeit für touristische Ferienwohnungen und Wohnen auf Zeit gelten, welche Unterschiede beide Vermietungsformen aufweisen und welche Anforderungen Vermieter heute beachten müssen.

Merke: Nicht jede befristete Vermietung ist eine Ferienwohnung. Entscheidend ist, ob die Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken oder zur touristischen Beherbergung genutzt wird.

Warum werden Airbnb & Co. stärker reguliert?

In vielen deutschen Städten ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Gleichzeitig hat die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Während solche Angebote den Tourismus fördern und Eigentümern zusätzliche Einnahmen ermöglichen können, befürchten zahlreiche Städte, dass dauerhaft genutzter Wohnraum zunehmend als Ferienunterkunft vermietet wird.

Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, haben viele Kommunen Zweckentfremdungssatzungen eingeführt oder bestehende Regelungen verschärft. Je nach Stadt können Vermieter verpflichtet sein, ihre Unterkunft zu registrieren, eine Genehmigung einzuholen oder bestimmte Vermietungsgrenzen einzuhalten. Verstöße können – abhängig von der jeweiligen Satzung – mit erheblichen Bußgeldern geahndet werden.

Auch auf europäischer Ebene wurden die Anforderungen an Vermittlungsplattformen verschärft. Ziel ist es, mehr Transparenz zu schaffen, die Zusammenarbeit zwischen Plattformen und Behörden zu verbessern und die Einhaltung kommunaler Vorschriften zu erleichtern.

Dabei ist jedoch zu unterscheiden: Die meisten Regelungen richten sich in erster Linie gegen die touristische Kurzzeitvermietung. Wohnen auf Zeit – etwa für Berufspendler, Projektmitarbeiter, Expats oder Menschen während eines Umzugs oder einer Renovierung – wird häufig anders beurteilt. Welche Vorschriften gelten, hängt von der jeweiligen Nutzung sowie den kommunalen Regelungen am Standort der Unterkunft ab.

Neue EU-Regeln für Airbnb & Co.

Neben den Regelungen der Städte und Gemeinden hat auch die Europäische Union neue Vorgaben für die Kurzzeitvermietung geschaffen. Mit der seit 2024 schrittweise umgesetzten EU-Verordnung über die Erhebung und den Austausch von Daten zu Kurzzeitvermietungen sollen Vermietungen transparenter werden und die Zusammenarbeit zwischen Vermittlungsplattformen und Behörden verbessert werden.

Zu den wichtigsten Neuerungen gehören:

• Registrierungsnummern für Unterkünfte: In Mitgliedstaaten mit Registrierungssystemen müssen Vermieter ihre Unterkunft registrieren und eine Registrierungsnummer angeben.
• Digitaler Datenaustausch: Plattformen wie Airbnb sind verpflichtet, bestimmte Vermietungsdaten regelmäßig über digitale Schnittstellen an die zuständigen Behörden zu übermitteln.
• Mehr Transparenz und Kontrolle: Die Behörden erhalten dadurch bessere Möglichkeiten, die Einhaltung nationaler und kommunaler Vorschriften zu überprüfen und nicht registrierte oder unzulässige Vermietungen schneller zu erkennen.

Ziel der neuen EU-Regelungen ist es, den Vollzug bestehender Gesetze zu erleichtern, den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden zu vereinheitlichen und für mehr Transparenz im Markt der Kurzzeitvermietungen zu sorgen. An den jeweiligen nationalen und kommunalen Vorschriften – etwa zu Zweckentfremdung oder Registrierungspflichten – ändern die EU-Regeln jedoch grundsätzlich nichts.

Gerichte stärken die Regulierung

Nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch die Gerichte haben die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Kurzzeitvermietung in den vergangenen Jahren konkretisiert. Mehrere Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) und deutscher Gerichte haben bestätigt, dass Maßnahmen zum Schutz des Wohnraums grundsätzlich zulässig sein können.

Der Europäische Gerichtshof hat entschieden, dass nationale und kommunale Regelungen zur Beschränkung der Kurzzeitvermietung unter bestimmten Voraussetzungen mit dem europäischen Recht vereinbar sind. Städte und Gemeinden dürfen daher Registrierungs- oder Genehmigungspflichten vorsehen, wenn diese dem Schutz des Wohnungsmarktes dienen und verhältnismäßig ausgestaltet sind.

Auch deutsche Gerichte haben die Befugnisse der Behörden in verschiedenen Verfahren gestärkt. Plattformen können – soweit hierfür eine gesetzliche Grundlage besteht – verpflichtet sein, Vermietungsdaten oder Angaben zu Vermietern an die zuständigen Behörden zu übermitteln. Dadurch soll die Einhaltung der geltenden Registrierungs- und Zweckentfremdungsvorschriften wirksamer kontrolliert werden.

Die Rechtsprechung zeigt damit insgesamt, dass Kommunen bei der Regulierung der touristischen Kurzzeitvermietung über einen breiten rechtlichen Handlungsspielraum verfügen. Für Vermieter ist es deshalb wichtig, neben den bundes- und europaweit geltenden Vorschriften auch die jeweiligen Regelungen am Standort ihrer Unterkunft zu beachten.

Zweckentfremdung von Wohnraum

Unter Zweckentfremdung versteht man die Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke als das dauerhafte Wohnen. Viele Städte haben hierzu eigene Zweckentfremdungssatzungen erlassen, um den vorhandenen Wohnraum zu schützen und eine Verknappung des Wohnungsangebots zu vermeiden.

Als Zweckentfremdung können – je nach den Regelungen der jeweiligen Stadt – insbesondere folgende Nutzungen gelten:

• touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen oder einzelnen Zimmern,
• gewerbliche Nutzung von Wohnraum, beispielsweise als Büro oder Praxis,
• längerer Leerstand ohne berechtigten Grund,
• bauliche Veränderungen, durch die Wohnraum dauerhaft verloren geht.

Ob eine Vermietung genehmigungspflichtig ist oder als Zweckentfremdung gilt, richtet sich nach den kommunalen Vorschriften am Standort der Unterkunft. Viele Städte verlangen eine Registrierung oder Genehmigung, bevor Wohnraum als Ferienwohnung vermietet werden darf.

Wichtig ist jedoch die Unterscheidung zwischen touristischen Ferienwohnungen und Wohnen auf Zeit. Während sich Zweckentfremdungssatzungen häufig gegen die touristische Kurzzeitvermietung richten, kann die Vermietung möblierter Wohnungen für einen vorübergehenden beruflichen oder privaten Aufenthalt rechtlich anders zu beurteilen sein. Maßgeblich sind dabei stets die jeweilige Nutzung sowie die geltenden kommunalen Regelungen.

Zweckentfremdungssatzungen in deutschen Städten

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* Hinweis zu den Bußgeldern: Die genannten Beträge sind Höchstbeträge. Die konkrete Höhe hängt von der Art, Dauer und Schwere des Verstoßes sowie von den jeweils geltenden landes- und kommunalrechtlichen Vorschriften ab.

Wichtig: Nicht die Mietdauer allein entscheidet darüber, ob eine Ferienvermietung oder Wohnen auf Zeit vorliegt. Maßgeblich ist insbesondere, ob die Wohnung tatsächlich zum Wohnen und zur eigenständigen Haushaltsführung oder lediglich zur kurzfristigen Beherbergung genutzt wird.

Eine melderechtliche Anmeldung kann ein Hinweis auf tatsächliches Wohnen sein, ist aber keine zwingende Voraussetzung. Ebenso bedeutet eine Registrierungsnummer nicht automatisch, dass die Vermietung genehmigungspflichtig oder unzulässig ist.

Die Übersicht dient der allgemeinen Orientierung. Da Städte ihre Satzungen, zeitlichen Grenzen und Registrierungsverfahren ändern können, sollten Vermieter vor der Veröffentlichung eines Angebots die aktuellen Vorschriften der zuständigen Kommune prüfen.

* Hinweis zu den Bußgeldern: Die genannten Beträge sind gesetzliche oder satzungsrechtliche Höchstbeträge. Sie werden nicht automatisch verhängt. Die konkrete Höhe hängt insbesondere von der Art, Dauer und Schwere des Verstoßes sowie von der jeweils geltenden landes- und kommunalrechtlichen Grundlage ab.

Wann liegt Wohnen auf Zeit vor? Von Wohnen auf Zeit kann gesprochen werden, wenn eine Wohnung einer Person für einen begrenzten Zeitraum tatsächlich als eigene Wohn- und Haushaltsstätte dient. Typische Fälle sind berufliche Projekte, Entsendungen, Studium, Übergangsphasen, Umzüge oder Ersatzwohnen während einer Sanierung. Gegen eine reine Beherbergung sprechen insbesondere ein eigener Haushalt, die Möglichkeit zur selbstständigen Lebensführung, ein Mietvertrag über die Wohnung und das Fehlen hotelähnlicher Leistungen.

Merke: Entscheidend ist nicht, wie lange eine Wohnung vermietet wird, sondern wofür sie tatsächlich genutzt wird.

Typische Beispiele für Wohnen auf Zeit:

✔ Projektmitarbeiter
✔ Unternehmensberater
✔ Monteure
✔ Expatriates
✔ Gastwissenschaftler
✔ Ersatzwohnung nach Wasserschaden
✔ Übergangswohnung nach Trennung
✔ Wohnung während einer Renovierung
✔ Berufspendler
✔ befristete Versetzung

Typische Beispiele für Ferienwohnungen:

✔ Urlaub
✔ Städtereise
✔ Wochenendtrip
✔ Kurzurlaub
✔ Messebesucher
✔ Touristen

Melderecht: Die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt ist ein mögliches Indiz für tatsächliches Wohnen, aber keine zwingende Voraussetzung für die rechtliche Einordnung. Wer bereits für eine Wohnung in Deutschland gemeldet ist und eine weitere Wohnung für höchstens sechs Monate bezieht, muss diese grundsätzlich nicht anmelden. Wer gewöhnlich im Ausland wohnt und in Deutschland noch nicht gemeldet ist, wird grundsätzlich nach Ablauf von drei Monaten meldepflichtig. Besteht eine Meldepflicht, muss der Wohnungsgeber eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.

Lebensmittelpunkt: Wohnen auf Zeit setzt nicht zwingend voraus, dass die angemietete Wohnung zum alleinigen oder hauptsächlichen Lebensmittelpunkt wird. Sie kann auch als Nebenwohnung oder zeitweilige zweite Wohnstätte genutzt werden. Entscheidend ist vor allem, ob die Räume tatsächlich zum Wohnen und zur eigenständigen Haushaltsführung überlassen werden oder ob der Aufenthalt nach seinem Gesamtbild einer Ferien- beziehungsweise Beherbergungsnutzung entspricht.

Registrierung ist nicht gleich Genehmigung: Eine Registrierungsnummer dient häufig der Transparenz und behördlichen Kontrolle. Ihre Erforderlichkeit bedeutet nicht automatisch, dass die Vermietung unzulässig oder genehmigungspflichtig ist. Umgekehrt ersetzt eine Registrierung keine erforderliche Zweckentfremdungs- oder baurechtliche Genehmigung.

Wichtiger Praxishinweis: Die Begriffe und Abgrenzungskriterien unterscheiden sich zwischen den Ländern und Kommunen. Vermieter sollten deshalb vor der Veröffentlichung eines Angebots prüfen, ob bereits das Anbieten an wechselnde Nutzer eine Registrierungs- oder Anzeigepflicht auslöst. Dies gilt insbesondere bei kurzen Mietzeiten oder häufig wechselnden Mietern.

Fazit

Die gesetzlichen Anforderungen an die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Kommunen, Gerichte und die Europäische Union setzen verstärkt auf Registrierungs- und Genehmigungspflichten sowie einen besseren Datenaustausch, um die Einhaltung der geltenden Vorschriften sicherzustellen und Wohnraum zu schützen.

Dabei ist jedoch zwischen touristischen Ferienwohnungen und Wohnen auf Zeit zu unterscheiden. Während sich viele Zweckentfremdungssatzungen in erster Linie gegen die touristische Kurzzeitvermietung richten, kann die Vermietung möblierter Wohnungen für einen vorübergehenden beruflichen oder privaten Aufenthalt rechtlich anders zu beurteilen sein. Welche Regelungen im Einzelfall gelten, hängt insbesondere von der Art der Nutzung sowie den landes- und kommunalrechtlichen Vorschriften ab.

Wer eine möblierte Wohnung vermieten möchte, sollte sich daher frühzeitig über die geltenden Bestimmungen am Standort der Unterkunft informieren. So lassen sich rechtliche Risiken vermeiden und die Vermietung rechtskonform gestalten.

Links

Rechtliche Grundlagen der Kurzzeitvermietung in Deutschland

Eine Anleitung für Vermieter bei Alloggia.de