Ist Airbnb noch legal?

Airbnb ist ein Online-Marktplatz für die Vermietung von Unterkünften weltweit. Die Plattform wurde 2008 in San Francisco gegründet und hat seitdem weltweit an Bedeutung gewonnen.

Das Geschäftsmodell basiert auf der Vermittlung von Unterkünften zwischen Gastgebern und Reisenden und Airbnb verdient Geld durch eine Gebühr, die von Gastgebern und Gästen gezahlt wird. Die Plattform bietet Gastgebern die Möglichkeit, ihre Unterkunft zu einem selbstgewählten Preis anzubieten und bietet viele Tools und Ressourcen zur Unterstützung.

Ein wichtiges Merkmal des Geschäftsmodells von Airbnb ist die starke Fokussierung auf die Nutzererfahrung, einschließlich Bewertungen und Empfehlungen sowie einem Konfliktmanagement-System. Airbnb hat auch in Technologie und Automatisierung investiert, um das Wachstum zu fördern.

Für Ferienmieter, Berufs- und Geschäftsreisende war Airbnb viele Jahre aufgrund des hohen Bekanntheitsgrades die erste Adresse. Für die tageweise Anmietung von Ferienwohnungen war die Buchung über Airbnb optimal. Bei einer längeren Mietdauer waren die Wohnungsangebote jedoch oftmals zu teuer.

Direkt verboten ist Airbnb in Deutschland nicht. Allerdings gelten in vielen Großstädten und Ferienorten Gesetze, die Airbnb-Vermietung stark einschränken.

Viele Städte beschäftigen seit Jahren "Airbnb-Jäger", die nach unerlaubten Ferienwohnungen in der Stadt suchen. 

Airbnb-Hotels entziehen dem Markt Wohnraum

In vielen Städten hat sich die Rechtslage in Bezug auf Airbnb grundlegend geändert. Seit einigen Jahren sind in vielen Häusern regelrechte Airbnb-Hotels entstanden, in denen keine Mieter mehr leben. Ganze Innenstadt-Viertel sind davon betroffen, was in erheblichem Ausmaß auf rechtlich fragwürdige Vermietungsmodelle der Anbieter über Airbnb zurückzuführen ist.

Dies hat dazu geführt, dass sich umfangreiche kommerzielle Strukturen gebildet haben, die dem Wohnungsmarkt Raum entziehen und eine Vielzahl angestammter Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen. Die Probleme mit Airbnb und ähnlichen Plattformen liegen in erster Linie darin, dass sie Auswirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt haben können. Durch die ausschließliche Vermietung von Wohnungen an Touristen fehlen sie auf dem Wohnungsmarkt für langfristige Vermietungen, was zu einem Anstieg der Mietpreise und zu einem Mangel an Wohnraum führen kann.

Darüber hinaus kann die Kurzzeitvermietung zu Problemen in Bezug auf Lärmbelästigung, Abfallentsorgung und anderen Belästigungen führen, die von Touristen verursacht werden können. Dies betrifft nicht nur die unmittelbaren Nachbarn, sondern auch die gesamte Umgebung. Daher haben viele Städte inzwischen Maßnahmen ergriffen, um die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb zu regulieren und zu kontrollieren.

Wildwuchs auf dem Immobilienmarkt

Um diesen Wildwuchs auf dem Immobilienmarkt zu stoppen, haben die Kommunen ein einheitliches Regelwerk inklusive Bußgeldern und neuer Instrumente erhalten. Die Vermietung über Airbnb ist in diesen Städten aufgrund von Zweckentfremdungsverboten grundsätzlich nicht mehr legal.

Wohnraum wird immer dann zweckentfremdet, wenn er anders als durch seinen Wohnzweck bestimmt verwendet wird. Nur noch wenige Vermieter besitzen für die Kurzzeitvermietung über Airbnb eine Genehmigung der Stadt. In Berlin, Hamburg, Köln und München werden mittlerweile Bußgelder bis zu 500.000 Euro für Wohnraumzweckentfremdung erhoben.

Airbnb wird häufig von Betrügern genutzt

Zudem wird Airbnb häufig von Betrügern genutzt, um mit gefälschten Anzeigen Wohnungssuchende anzulocken und von diesen Anzahlungen zu kassieren. Anschließend ist der vermeintliche Vermieter verschwunden und der Gast hat kaum eine Möglichkeit, sein Geld wiederzuerlangen.

Rechtliche Auseinandersetzungen

Weitere Kritik ruft hervor, dass es bei Auseinandersetzungen zwischen Gast und Gastgeber keinerlei rechtlichen Schutz gibt.

Datenschutz

Außerdem wird dem Unternehmen international vermehrt mangelnder Datenschutz angelastet.

EuGH-Urteil: Großstädte dürfen Airbnb-Vermietungen verbieten

Das Verbot von Kurzzeitvermietungen über Airbnb an Feriengäste ist in ganz Europa ein wichtiges Thema.  Im September 2020 sorgte ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) für Furore: Im Kampf gegen Wohnraummangel darf die kurzzeitige Vermietung von regulären Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb verboten werden.

Rechtskonforme Vermietung von Ferienwohnungen

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Rechtliche Grundlage bei der Vermietung von Ferienwohnungen in Deutschland

Aktuelle Zweckentfremdungsverbote

Aktuell (Stand 2.2023) gibt es folgende Zweckentfremdungsverbote:

Düsseldorf

Der Düsseldorfer Stadtrat hat am Donnerstag, den 29.8.19 eine verschärfte Wohnraumsatzung verabschiedet. Damit verbietet er die kurzfristige, d.h. tageweise Vermietung von Ferienwohnungen über Anbieter wie Airbnb.

Eine kurzfristige Vermietung liegt dann vor, wenn der Wohnraum häufig kurzzeitig vermietet wird und damit mehr Geld als durch eine reguläre Miete verdient wird. Solche Vermietungen sind in Zukunft nun grundsätzlich verboten. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Sondergenehmigungen sollen aber möglich sein.

Außerdem sollen laut der neuen Satzung Wohnungen nicht länger als sechs Monate leer stehen dürfen. Bei einer Sanierung wird die Frist auf ein Jahr verlängert. Durch die Neuerungen soll der Düsseldorfer Wohnungsmarkt entlastet werden.

Das "Bündnis für bezahlbaren Wohnraum" kritisierte in einem offenen Brief an die Ratsmitglieder, dass in Düsseldorf vor allem Wohnungen fehlen, die für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen bezahlbar sind. Die Ratsmitglieder wurden aufgefordert, die Wohnraumschutzsatzung zu verschärfen. Außerdem soll die Stadt Düsseldorf zusätzliches Personal bekommen, um die Einhaltung der neuen Regeln kontrollieren zu können.

Köln

Als illegale Vermietung gelten solche, die seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Jahr 2014 nicht von der Stadt genehmigt wurden. Schätzungsweise werden 7000 Wohnungen über die Plattform Airbnb angeboten. Durch derartige Vermietungen wird Kölner Bürgern Wohnraum entzogen. Als Konsequenz daraus steigen für die übrigen Wohnungen die Mietpreise. Die Stadt Köln spricht sogar von organisierter Kriminalität und will den Wohnraum-Missbrauch stoppen.

Den Anbietern, die ganze Wohnungen oder gar Häuser für Feriengäste offerieren, hat die Stadt Köln den Kampf angesagt. Oberbürgermeisterin Henriette Reker will nun prüfen, ob die Geldstrafen für illegale Vermietungen von derzeit 50.000 auf 500.000 Euro angehoben werden sollten.

Die Stadt hat die zuständige Wohnaufsicht mittlerweile personell verstärkt. Seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Juli 2014 wurden demnach allein 470 Verfahren wegen Zweckentfremdung als Ferienherberge eingeleitet. Davon betroffen waren 1423 Wohneinheiten. Die Wohnungsaufsicht werde künftig noch enger mit Finanzamt, Ordnungsamt und Bauaufsichtsamt zusammenarbeiten. Außerdem werde die Stadt die Öffentlichkeit durch eine Informationskampagne auf das Problem aufmerksam machen.

Hamburg

Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz erfordert, dass Gastgeber in Hamburg ihre Unterkünfte registrieren und eine Wohnraumschutznummer in ihrem Inserat angeben. Die Wohnraumschutznummer kann online beantragt werden und ist kostenlos. Es gibt verschiedene Voraussetzungen, unter denen eine Wohnraumschutznummer beantragt werden kann, einschließlich der Vermietung von privaten oder gemeinsam genutzten Zimmern sowie der Vermietung von Unterkünften für bis zu acht Wochen im Jahr. Eine abgelehnte Registrierung kann verschiedene Gründe haben. Wenn Gastgeber ihr Inserat nicht vor dem 1. April 2019 registriert haben, wurde es deaktiviert. Bestätigte Buchungen vor dem 1. April 2019 werden jedoch nicht storniert.

Frankfurt am Main

Frankfurt kämpft seit 2013 zunächst auf Grundlage der hessischen Bauordnung im Alleingang gegen illegale Ferienwohnungen. 2018 trat eine Ferienwohnungssatzung in Kraft.  Wohnungen dürfen maximal acht Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden und Vermieter müssen eine Genehmigung beantragen.

Die Frankfurter Bauaufsicht hat drei Vollzeitkräfte, die illegale Kurzzeitappartements aufspüren. Ihr Ziel ist es, Wohnraum für den normalen Mietmarkt zurückzugewinnen. Als "Airbnb-Jäger" suchen sie nach unerlaubten Ferienwohnungen und möblierten Residenzwohnungen. Sie führen unangekündigte Hausbesuche durch und benötigen für jede Vermietung eine Genehmigung. Seit 2018 agiert das Team Wohnraumschutz und hat erfolgreich Wohnungen in Frankfurt überprüft und illegalen Vermietungen entgegengewirkt.

Stuttgart

Die Stuttgarter Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) verbietet die Nutzung von Wohnraum für nicht erlaubte Zwecke und regelt die Nutzung von Wohnraum, einschließlich Homesharing und Kurzzeitvermietungen in Stuttgart. Gastgeber müssen seit dem 2. Juli 2021 eine Registrierungsnummer beantragen und im Inserat angeben, bevor sie ihre Unterkunft vermieten. Es gibt keine zeitliche Begrenzung, wenn weniger als 50% des Wohnraums vermietet werden, aber für mehr als 50% des Wohnraums können bis zu zehn Wochen pro Jahr mit einer Registrierungsnummer vermietet werden. Für längere Vermietungen muss eine Genehmigung beantragt werden. Nicht für private Wohnzwecke genutzte Räume fallen nicht unter das Gesetz.

München

In München verbieten Vorschriften die Nutzung von Wohnräumen für nicht-wohnliche Zwecke. Diese Regeln traten im Dezember 2017 in Kraft und gelten für alle Arten von Wohnraum innerhalb der Stadt. Gemäß den Vorschriften darf höchstens 50% der Wohnfläche für nicht-wohnliche Zwecke genutzt werden, aber ganze Wohnungen können bis zu acht Wochen pro Jahr ohne Genehmigung vermietet werden. Um Wohnraum für nicht-wohnliche Zwecke zu nutzen, muss man eine Genehmigung von den entsprechenden Behörden einholen, was bis zu zwölf Monate dauern kann. Die Erlaubnis wird aufgrund des öffentlichen Interesses und dem Schutz von Wohnraum erteilt.

Berlin

In Berlin ist die Vermietung von privaten Wohnungen an Touristen bereits seit 2014 nur mit Genehmigung möglich. 2018 wurden die Regelungen verschärft und eine Registrierpflicht eingeführt. Anbieter von Ferienwohnungen sind gesetzlich verpflichtet, insbesondere bei Inseraten auf Online-Portalen, eine gut sichtbare Registrierungsnummer anzugeben. Wer sich nicht an die neuen Regeln hält, muss mit Geldbußen von bis zu 250.000 Euro rechnen.

Wohnungsinserate ohne die Nummer sind gesetzwidrig. Portale dürfen solche Anzeigen nicht mehr online stellen oder müssen sie löschen. Das Abgeordnetenhaus hat die neue Fassung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz am 1.11.2021 beschlossen.

Nordrhein-Westfalen

Für Vermietungsportale wie Airbnb gelten in NRW künftig strengere Regeln. Der Landtag hat dazu das Wohnraumstärkungsgesetz verabschiedet. In Kommunen, die wegen Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen haben oder noch beschließen, gelten somit ab dem 1. Juli 2021 einheitliche Regeln für Kurzzeitvermietungen.

Die Dauervermietung an Kurzzeit-Touristen wird auf maximal drei Monate im Jahr begrenzt. Außerdem brauchen Vermieter ab dem 1.7.2022 eine Wohnraum-Identifikationsnummer der Gemeinde. Wer keine Wohnraum-ID hat, soll kein Vermietungsangebot auf einer Plattform wie Airbnb mehr hochladen dürfen.

Mecklenburg-Vorpommern

Da sich das Angebot an Wohnraum in den Urlaubsorten an den Küsten stark verknappt hat, hat der Landtag am 14.4.2021 ein Zweckentfremdungsgesetz beschlossen.

Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg ist am 16.2.2021 ein verschärftes Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten. Vermieter, die gegen die Genehmigungspflichten verstoßen, müssen mit Strafen von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz trat am 20.2.2020 ein Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Kraft.

Bayern

Bayern hat schon 2017 harte Strafen für eine Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen. Auch hier drohen Bußgelder bis 500.000 Euro, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Markt entzogen werden.

Ist die Kurzzeitvermietung über Alloggia legal?

Als regional ansässiges Unternehmen müssen wir den deutschen Gesetzen entsprechen.

Ferienwohnungen mit Wohnraum-ID

Als Alloggia Buchungsportal achten wir besonders darauf, keine illegalen Wohnungsinserate zu veröffentlichen. Unsere gewerblichen und privaten Vermieter besitzen alle eine behördliche Genehmigung zur Vermietung von Ferienwohnungen, sofern es in der jeweiligen Kommune durch eine entsprechende Wohnraumsatzung vorgeschrieben ist.

Ferienwohnungen sind abgeschlossene und voll ausgestattete Wohneinheiten mit einer Küche und einem eigenen Bad, mit großem Raumangebot und viel Komfort.

In Nordrhein-Westfalen ist seit dem 1.7.22 in sämtlichen Inseraten eine Wohnraum-Identitätsnummer vorgeschrieben, vgl. das Wohnraumstärkungsgesetz. In vielen anderen Bundesländern gibt es ähnliche Regelungen.

Übrigens benötigen auch private Vermieter in der Regel keine behördliche Genehmigung, wenn sie ihre Ferienwohnung an Personen vermieten, die keine Touristen sind, aus beruflichen Gründen oder zu Ausbildungszwecken eine Wohnung suchen und die Mietdauer mindestens 2 Monate beträgt (Wohnen auf Zeit).

Wenn Sie bereits eine Wohnraum-ID haben oder die Kurzzeitvermietung in Ihrer Stadt genehmigungsfrei ist, können Sie sich bei Alloggia registrieren und legale Wohnungsinserate veröffentlichen.