Wohnraumstärkungsgesetz NRW

Unter Zweckentfremdung von Wohnraum versteht man die Nutzung von Wohnungen oder Häusern für andere Zwecke als zum Wohnen. Dies geschieht oft, um höhere Gewinne durch beispielsweise die Vermietung als Ferienwohnung zu erzielen. Das Ziel ist somit oft finanzieller Natur und kann zu einer Verknappung von bezahlbarem Wohnraum führen.

Update 27.09.22

Fristverlängerung für die Beantragung einer Wohnraum-ID

Wir haben in unserem Blog bereits vor einiger Zeit über das Wohnraumstärkungsgesetz und die Rechtslage in Nordrhein-Westfalen bei der Kurzzeitvermietung berichtet. Grundsätzlich sind Vermieter von Ferienwohnungen in den Städten Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster verpflichtet, über das Bauportal NRW eine Wohnraum-Identitätsnummer zu beantragen.

Ursprünglich hat das Bundesland für die Beantragung einer Wohnraum-ID eine Frist bis zum 30.09.2022 festgelegt. Nach Ablauf der Frist sind entsprechende Wohnungsinserate zu deaktivieren. Andernfalls kann ein Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet werden.

Aufgrund anfänglicher technischer Schwierigkeiten bei der Bearbeitung der Anträge wird die Frist nun bis zum 31.12.2022 verlängert. 

Wir bitten unsere Vermieter, entsprechend rechtzeitig einen kostenlosen Antrag über das https://www.bauportal.nrw zu stellen.

Nach Beantragung Ihrer Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) dürfen Sie Wohnungsinserate auf Buchungsportalen veröffentlichen. Im Anzeigentext müssen Sie entsprechend Ihre Wohnraum-ID einfügen.

Update 27.7.22

Kurzzeitvermietung nur mit Wohnraum-ID

In den Städten Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster benötigen Vermieter von Wohnraum für Kurzzeitvermietungen seit dem 1. Juli 2022 eine Wohnraum-ID. Hierfür bedarf es einer kostenfreien Registrierung über das zentrale Bauportal der Landesregierung Nordrhein-Westfalen: www.bauportal.nrw. 

Damit erhalten die betroffenen Städte ein Werkzeug, um der Zweckentfremdung von Wohnungen als "Schattenhotels" entgegenzuwirken. Es gilt die Grundregel: "Wohnungen sind zuallererst zum Dauer-Wohnen da."

Update 30.5.22

Häufige Fragen zum WohnStG in NRW

Wie lange dauert es, bis eine Wohnraum-Identitätsnummer vergeben wird?

- Der Online-Service für die Beantragung von Wohnraum-Identitätsnummern geht zum 01.07.2022 online.  In der Regel wird die Wohnraum-Identitätsnummer unmittelbar nach Eingabe der erforderlichen Angaben automatisch erteilt und kann sofort verwendet werden.

- Wenn allerdings die eingegebenen Daten darauf hindeuten, dass eine Genehmigungspflicht der Kurzzeitvermietung besteht, z.B. weil der genehmigungsfreie Zeitraum von 90 Tagen im Kalenderjahr überschritten werden soll, erfolgt keine automatische Erteilung einer Wohnraum-Identitätsnummer. In diesen Fällen wird die Wohnraum-Identitätsnummer nach Prüfung und Genehmigung durch die zuständige Stadtverwaltung vergeben.

Weitere Informationen stehen ab dem 01.07.2022 über das Bauportal.NRW zur Verfügung.

Existiert eine Übergangsfrist, bis wann alle Wohnraum-Identitätsnummern auf der Plattform zu sehen sein müssen, oder müssen zum 01.07.2022 alle Angebote ohne Wohnraum-Identitätsnummer deaktiviert werden?

Eine Übergangsfrist ist im Gesetz nicht vorgesehen. Da die Verpflichtung, eine Wohnraum-Identitätsnummer zu verwenden mit der Einführung der digitalen Erteilung zeitgleich erfolgt, ist in der Einführungsphase folgendes Prozedere vorgesehen:

- Neu auf der Plattform einzustellende Angebote oder Werbung für die Kurzzeitvermietung dürfen ab dem 01.07.2022 nur noch mit einer öffentlich sichtbaren Wohnraum-Identitätsnummer veröffentlicht werden.

- Bei am 01.07.2022 bereits veröffentlichten (Dauer-) Inseraten sind die Anbieter von Wohnraum für die Kurzzeitvermietung auf die Verwendung der Wohnraum-Identitätsnummer hinzuweisen. Spätestens zum 30.09.2022 sollen alle Annoncen mit einer Wohnraum-Identitätsnummer versehen sein, andernfalls sind die Inserate zu deaktivieren. Sofern dies nicht geschieht, kann ein Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet werden.

Erübrigt sich die Angabe der Wohnraum-Identitätsnummern nicht, wenn Buchungsportale ab 2023 aufgrund DAC 7 sämtliche Daten der Unterkunftsbetreiber an die Finanzämter melden müssen?

Bei der Umsetzung der DAC7-Richtlinie geht es um steuerrechtliche Aspekte. Die Wohnraum-Identitätsnummern hingegen sollen den Kommunen Transparenz im Hinblick auf das Vermietungsgeschäft, insbesondere der Kurzzeitvermietung, bieten. Dies sind zwei unterschiedliche Gesichtspunkte, so dass die Angabe von Wohnraum-Identitätsnummern auch bei Umsetzung der DAC7-Richtlinie nicht überflüssig wird.

Gilt die Verpflichtung, eine Wohnraum-Identitätsnummer auch für gewerbliche Anbieter wie z. Bsp. Apartment-Hotels?

Auch Vermieter von Gewerbewohnraum, wie z.B. Apartment-Hotels oder baurechtlich als Ferienwohnung genehmigten Räumlichkeiten, benötigen eine Wohnraum-Identitätsnummer, wenn sie diese Liegenschaften auf Portalen oder anderen Medien anbieten, in denen überwiegend die Kurzzeitvermietung von Wohnungen beworben wird. Ansonsten wäre den Kommunen eine Identifikation des Anbieters unter Umständen gar nicht oder nur mit größerem Aufwand möglich. 

Quelle: Mit freundlicher Genehmigung des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen

Update 16.5.22

Veröffentlichung einer Wohnraum-ID

Die Anzeigepflicht für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum bzw. Ferienwohnungen tritt zum 1.7.2022 in Kraft. Dies gilt allerdings nur für Städte, die eine Zweckentfremdungs- oder Wohnraumschutzsatzung erlassen haben. Derzeit trifft das für Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster zu.

Die Anzeigepflicht bezieht sich auf jede einzelne Wohnung, die zur Kurzzeitvermietung angeboten wird. Die gleiche Verpflichtung trifft die Anbieter von Gewerbewohnraum. Allerdings kann in jedem Kalenderjahr Wohnraum zu Zwecken der Kurzzeitvermietung bis zu 3 Monaten, längstens für 90 Tage genutzt werden. 

Um unerlaubte Zweckentfremdungen von Wohnraum identifizieren zu können, ist eine sogenannte Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich, die die Vermieter ab dem 1.7.22 über einen neu eingerichteten Online-Service beantragen können.

Wir bitten unsere Vermieter mit Wohnungsinseraten in den obigen Städten, die Wohnraum-ID (Beispiel: 001-2-0000042-22) fristgemäß im Backend unseres Portals einzupflegen. Die Wohnraum-ID erscheint dann gut sichtbar in den Wohnungsinseraten.

Als Betreiber eines Buchungsportals sind wir gesetzlich verpflichtet, Wohnungsinserate ohne gültige Wohnungs-ID auf Verlangen der Gemeinde unverzüglich zu entfernen, vgl. § 21 Absatz 3 WohnStG. 

Update 8.3.22

Meldepflicht bis zum 31.3.22

Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen erhöht den Druck auf die Eigentümer und Betreiber von Unterkünften und erinnert an die bestehende Meldepflicht. Eigentümer und Betreiber von Unterkünften außerhalb von Betriebsgeländen sind bis zum 31. März 2022 bei der Gemeinde zu melden. Des Weiteren haben sie ein Betriebskonzept vorzulegen und einen ständigen Ansprechpartner für die Gemeinde zu benennen.

Update 1.12.21

Am 1.7.2021 tritt das "Wohnraumstärkungsgesetz NRW" in Kraft, das der Landtag von Nordrhein-Westfalen beschlossen hat. In Kommunen, die wegen Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen haben oder noch beschließen, gelten somit ab dem 1. Juli einheitliche und strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen von Ferienwohnungen und Vermietungsportale wie Airbnb.

Bisher haben in Nordrhein-Westfalen nur die Städte Bonn, Dortmund, Köln und Münster Satzungen zum Schutz und Erhalt von Wohnraum erlassen. In diesen Städten haben sich teils regelrechte Airbnb-Hotels in Häusern gebildet, wo keine Mieter mehr leben. Um diesen Wildwuchs auf dem Immobilienmarkt zu stoppen, erhalten die Kommunen ein einheitliches Regelwerk inklusive Bußgeldern und neuer Instrumente an die Hand.

Die Dauervermietung an Kurzzeit-Touristen wird auf maximal drei Monate im Jahr begrenzt. Außerdem brauchen Vermieter ab dem 1.7.2022 eine Wohnraum-Identifikationsnummer der Gemeinde. Wer keine Wohnraum-ID hat, soll kein Vermietungsangebot auf einer Plattform wie Airbnb mehr hochladen dürfen, sofern in der jeweiligen Stadt eine sogenannte Zweckentfremdungssatzung gilt. Für die Vergabe dieser ID will das Land noch ein einheitliches Online-Verfahren einrichten. Übrigens können die Kommunen die Kontaktdaten der Anbieter auch an das Finanzamt weitergeben.

Grundsätzlich darf in betroffenen Kommunen Wohnraum auch nicht mehr grundlos länger als sechs Monate leer stehen. Arbeitgeber sind künftig verpflichtet, für eine angemessene Unterbringung von Leiharbeitern und Werkvertragsnehmern zu sorgen. Wer Sammelunterkünfte anbietet, muss ein Konzept vorlegen. Es gelten die Standards der Arbeitsstättenverordnung des Bundes. 

Und auch skrupellose Vermieter von Schrott-Immobilien nimmt das Gesetz ins Visier. Hier werden im Grunde bereits bestehende Regelungen nachgeschärft. So stellt das Gesetz klar, dass die Eigentümer die Ersatzunterkunft der Mieter bezahlen müssen, wenn eine Kommune ihre Immobilie für unbewohnbar erklärt hat. 

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn eine Wohnung an Angehörige von Personen vermietet wird, die sich als sogenannte "Medizintouristen" in Deutschland behandeln lassen. Die zuständige Behörde durfte das untersagen, hat das Oberverwaltungs­gericht (OVG) Köln entschieden (Urteil v. 19.11.2020, Az.: 14 A 4304/19).

Kommunen sind ermächtigt, bei Zweckentfremdung oder Verwahrlosung von Wohnraum Bußgelder bis zu 500.000 Euro zu verhängen. Die Höchststrafe kann auch Immobilienkonzerne treffen.

Zweckentfremdung von Wohnraum

Wohnraum wird immer dann zweckentfremdet, wenn er anders als durch seinen Wohnzweck bestimmt verwendet wird.

Der Wohnraum muss subjektiv bestimmt und objektiv geeignet sein, auf Dauer bewohnt zu werden. Das Zweckentfremdungsrecht dient der Erhaltung des Gesamtwohnraumangebots in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen dem Wohnraummangel mit anderen Mitteln nicht abgeholfen werden kann. 

Beispiele:

- Berufliche oder gewerbliche Nutzung von Wohnraum (Büro oder Praxis)
- Beherbergung von Fremden z. Bsp. in Ferienwohnungen
- Abbruch von Wohnungen
- Leerstand länger als 6 Monate

In einigen Bundesländern darf Wohnraum in bestimmten Fällen nur mit Genehmigung der Behörde zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden.

Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts (MietRVerbG)

§ 2 
(1) Ordnungswidrig handelt, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke im Sinne des § 1 Abs. 1 verwendet oder überläßt.
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.

Gerichtliche Entscheidungen

Grundlegend wurde die Zweckentfremdung durch eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts definiert.

Seit 1.9.2006 dürfen die Bundesländer unter Ausübung ihrer konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit bei entsprechendem Bedarf eigene Vorschriften zur Zweckentfremdung erlassen. In diesen Landesgesetzen ist auch die Ermächtigung zum Erlass gemeindlicher Satzungen bzw. Verordnungen vorgesehen. Das bedeutet, dass Gemeinden mit Wohnraummangel eigene Satzungen zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen dürfen.

Mehrere Bundesländer (z. Bsp. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Berlin, Nordrhein-Westfalen, Bremen, Brandenburg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz) haben gesetzliche Regelungen erlassen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum unterbinden sollen. Diese Landesgesetze ermächtigen die Gemeinden, Gebiete festzulegen, in denen Wohnraumknappheit besteht. In diesen Gebieten ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich, wenn entsprechende Wohnraumschutzgesetze verabschiedet wurden. Jede Nutzungsänderung einer Wohnung muss von der Gemeinde genehmigt werden. Mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € werden seitdem Vermieter geahndet, die Wohnraum wiederholt tage- oder wochenweise zum Zwecke der Fremdenbeherbergung vermieten.

Viele Vermieter von Ferienwohnungen bzw. möblierten Wohnungen, die sich um die Zukunft ihrer Immobilie sorgen, sind inzwischen dazu übergegangen, keine Kurzzeit-Vermietungen mehr anzubieten. Um einer Zweckentfremdung vorzubeugen, bieten sie ihre möblierten Wohnungen nur noch mit Vertragslaufzeiten ab 2-3 Monaten an (Wohnen auf Zeit). Damit bieten sie Menschen von außerhalb die Möglichkeit, für einen begrenzten Zeitraum in der jeweiligen Stadt zu leben. Die Wohnungen werden somit nicht zur Fremdenbeherbergung, sondern zu Wohnzwecken, wenn auch auf begrenzte Zeit, genutzt.