Stornierung von Ferienunterkünften: Was Vermieter und Mieter beachten sollten

Im Tourismus, besonders bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern, ist es entscheidend, die Stornierungsbedingungen genau zu kennen. Stornierungen können sowohl für Vermieter als auch Mieter unangenehm sein, daher sollten vertragliche Regelungen klar definiert werden. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Vermieter beachten sollten.

Rechtliche Grundlage: Das Mietrecht

Beherbergungsverträge, auch als Gastaufnahmeverträge bezeichnet, haben im Hotel- und Ferienwohnungsgewerbe einen besonderen Charakter. Sie stellen eine spezielle Form des Mietvertrags dar, bei der dem Gast für einen festgelegten Zeitraum eine Unterkunft gegen Entgelt zur Verfügung gestellt wird. Diese Verträge unterliegen in Deutschland dem allgemeinen Mietrecht, genauer den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Der besondere Charakter von Beherbergungsverträgen liegt darin, dass sie nicht nur die Überlassung von Wohnraum umfassen, sondern häufig auch zusätzliche Dienstleistungen beinhalten, wie etwa die Bereitstellung von Bettwäsche oder die Reinigung der Unterkunft. Trotz dieser Dienstleistungen gelten sie rechtlich als Mietverhältnisse, da der Schwerpunkt auf der Überlassung des Raumes liegt. Das unterscheidet sie von Pauschalreisen, die dem Reiserecht unterliegen.

Da Beherbergungsverträge dem Mietrecht zugeordnet sind, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, den vereinbarten Mietpreis zu zahlen, auch wenn er die Unterkunft nicht nutzt oder storniert. Ein Rücktritt vom Vertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt (§ 542 II BGB).

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Ein solcher Grund könnte beispielsweise die Unbewohnbarkeit der Unterkunft sein, etwa durch einen erheblichen Mangel wie Schimmel oder Lärm. Andernfalls bleibt der Vertrag bindend, was den Vermietern eine hohe rechtliche Sicherheit bietet.

Außerordentliche Kündigung

Ein Mietverhältnis, auch bei Ferienwohnungen, kann nur aus einem „außerordentlich wichtigen Grund“ gekündigt werden. Zu solchen Gründen zählen:

    - Gesundheitsgefährdungen durch Schimmel oder Schadstoffe
    - Unzureichende Beheizung bei kühlen Außentemperaturen
    - Massive Lärmbelästigung oder unangenehme Gerüche
    - Ungezieferbefall

Liegt kein solcher Grund vor, bleibt der Mieter zur Zahlung des vollen Mietpreises verpflichtet, auch wenn er die Unterkunft nicht nutzt (§ 537 I BGB).

Was ist eine Stornierung?

Die „Stornierung“ ist kein eigenständiges juristisches Instrument im deutschen Mietrecht, sondern bezeichnet den Rücktritt von einem Vertrag, der oft im Beherbergungsgewerbe genutzt wird. Da befristete Mietverhältnisse, wie bei Ferienwohnungen oder Hotelzimmern, nicht ordentlich gekündigt werden können und das Widerrufsrecht für kurzfristige Beherbergungsleistungen ausgeschlossen ist (§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB), bleibt der Mieter grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet.

Eine Stornierung ist also juristisch gesehen kein Rücktrittsrecht, sondern erfordert entweder einen „wichtigen Grund“ (§ 542 II BGB) oder eine vertragliche Vereinbarung mit Stornobedingungen. In der Praxis legen viele Vermieter freiwillig Stornierungsbedingungen fest, die festlegen, wie eine Stornierung erfolgen kann und welche Kosten entstehen.

Ohne solche Bedingungen muss der Mieter den vollen Mietpreis zahlen, auch wenn er die Unterkunft nicht nutzt. Die Stornierung hängt somit von den individuellen vertraglichen Regelungen ab.

Pflicht des Vermieters: Ersatzmieter suchen

Vermieter sind verpflichtet, sich um eine erneute Vermietung der stornierten Unterkunft zu bemühen. Sollte eine Neuvermietung gelingen, darf der ursprüngliche Mieter nur für Stornokosten, wie etwa Portogebühren oder Kosten für Extras wie Fahrräder oder Strandkörbe, belangt werden. Dieser Punkt sollte transparent mit dem Mieter kommuniziert werden.

Stornogebühren: Was ist erlaubt?

Auch wenn eine Buchung storniert wird, steht dem Vermieter in der Regel der Mietpreis abzüglich ersparter Aufwendungen zu. Die Rechtsprechung hat Pauschalbeträge für solche Kostenersparnisse festgelegt:

    - Bei Ferienwohnungen werden typischerweise 10 % des Mietpreises als ersparte Aufwendungen abgezogen.
    - Das bedeutet, dass der Vermieter bis zu 90 % des vereinbarten Mietpreises einfordern kann.

Gestaffelte Stornierungsgebühren

Es ist üblich, Stornogebühren nach dem Zeitpunkt der Absage zu staffeln. Je näher der Stornierungszeitpunkt am Anreisetag liegt, desto höher können die Gebühren ausfallen. Diese Staffelung sollte vertraglich festgelegt werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

Beispiel für eine Staffelung:

    - Stornierung mehr als 3 Monate vor Anreise: 20 % des Mietpreises
    - Stornierung 1 bis 3 Monate vor Anreise: 50 % des Mietpreises
    - Stornierung weniger als 1 Monat vor Anreise: 90 % des Mietpreises

In Städten wie Köln, Frankfurt am Main und Essen gelten klare Vorgaben zur Nutzung von möbliertem Wohnraum – egal ob als Ferienwohnung oder für Wohnen auf Zeit. Da viele Apartments in beiden Nutzungsarten angeboten werden, sollten Vermieter sicherstellen, dass ihre Stornierungsbedingungen sowohl für kurz- als auch für längerfristige Mieten transparent und rechtskonform geregelt sind.

Eine klare Vereinbarung hilft dabei, Missverständnisse zu vermeiden und rechtliche Konflikte zu verhindern.

Kommunikation und Transparenz

Um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Stornierungsbedingungen im Mietvertrag eindeutig festgelegt und klar kommuniziert werden. Viele Mieter sind sich nicht bewusst, dass sie nach Vertragsabschluss zur Zahlung des Mietpreises verpflichtet sind – auch bei einer Stornierung.

Daher empfiehlt es sich, alle wichtigen Bedingungen schriftlich in einer Buchungsbestätigung festzuhalten.

Reiserücktrittsversicherung: Schutz vor finanziellen Verlusten

Eine Reiserücktrittsversicherung bietet den Mietern finanziellen Schutz bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Krankheit, Todesfall oder Jobverlust, die eine Stornierung erforderlich machen. Vermieter können ihre Gäste auf den Abschluss einer solchen Versicherung hinweisen, um potenzielle Konflikte zu vermeiden.

Keine ordentliche Kündigung und kein Widerrufsrecht

Für Beherbergungsverträge im Tourismus gibt es kein Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB). Eine ordentliche Kündigung ist ebenfalls ausgeschlossen, da Ferienwohnungen in der Regel für einen festgelegten Zeitraum gemietet werden.

Kulanzregelungen

Vermieter können dem Mieter aus Kulanz erlauben, einen Ersatzmieter zu finden oder einen Teil der Stornierungsgebühren zu erlassen. Diese Regelung sollte jedoch klar und fair im Vertrag festgehalten werden. Kulanzlösungen tragen oft dazu bei, das Verhältnis zum Mieter positiv zu gestalten und rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Fazit

Als Vermieter von Ferienwohnungen ist es wichtig, die Stornierungsbedingungen klar im Vertrag zu definieren und transparent mit den Mietern zu kommunizieren. Eine schriftliche Buchungsbestätigung, gestaffelte Stornogebühren und der Hinweis auf eine Reiserücktrittsversicherung können Missverständnisse verhindern und die finanzielle Sicherheit gewährleisten.