Hausrecht & Privatsphäre

Das Hausrecht bezieht sich im deutschen Recht auf das Recht eines Eigentümers oder einer anderen befugten Person, den Zutritt zu einem Grundstück oder Gebäude zu regeln und zu beschränken.

Das Hausrecht gibt dem Eigentümer oder der befugten Person das Recht, zu entscheiden, wer das Grundstück oder das Gebäude betreten darf und wer nicht. Dies umfasst auch das Recht, bestimmte Aktivitäten oder Verhaltensweisen auf dem Grundstück oder im Gebäude zu untersagen oder einzuschränken.

Das Hausrecht wird durch das allgemeine Persönlichkeitsrecht und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung eingeschränkt.

Rechtsgrundlage

Das Hausrecht umfasst das Grundrecht auf Schutz des befriedeten Wohn- oder Gewerbebereiches. Dieses Recht ergibt sich aus § 903 BGB i.V.m. Art. 13 Grundgesetz ("Unverletzlichkeit der Wohnung"). Demnach kann der Eigentümer einer Sache, z. Bsp. einer Ferienwohnung oder einer Wohnung auf Zeit, andere von jeder Einwirkung ausschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Der Eigentümer kann daher grundsätzlich jedem, der weder im Haus wohnt noch Besucher eines Bewohners ist, das Betreten des Anwesens auch ohne Angabe von Gründen verbieten und zum Verlassen des Hauses auffordern.

Das Hausrecht ist umfassend im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 858 ff., § 903, § 1004 BGB) und beinhaltet im Einzelnen:

    - Hausfrieden: Grundrecht auf Schutz des Wohnbereichs
    - Zutrittsrecht: Freie Entscheidung über das Zutrittsrecht einer Person
    - oder das Zutrittsrecht zu bestimmten Zwecken
    - Hausverbot: Recht, ein Hausverbot zu erteilen und durchzusetzen - notfalls mit Gewalt gem. § 32 StGB (Notwehr)

Merkmale

  - Individuelles Recht: Das Hausrecht gehört nur dem Eigentümer oder Nutzungsberechtigten, und er kann es ausüben, wie er es für richtig hält.
  - Absolutes Recht: Der Eigentümer hat das Recht, Personen von seinem Grundstück zu entfernen, auch wenn diese Person keine Straftat begangen hat.
  - Begrenztes Recht: Das Hausrecht hat jedoch auch seine Grenzen. So darf der Eigentümer das Hausrecht nicht missbräuchlich ausüben oder gegen andere Rechtsnormen verstoßen.
  - Durchsetzbares Recht: Der Eigentümer kann das Hausrecht notfalls auch mit Gewalt durchsetzen, wenn Personen sich trotz eines Hausverbots auf seinem Grundstück aufhalten.

Eigentum und Besitz

Der Besitz einer Sache wird durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben (§ 854 BGB). Ein Mieter ist demzufolge Besitzer einer Immobilie, der Vermieter Eigentümer.

Dem Mieter gegenüber, der aufgrund des Mietvertrages ein Recht zum Besitz an der Wohnung, steht dem Eigentümer dieses Recht nicht zu. Vielmehr hat der Mieter das Hausrecht an den gemieteten Räumlichkeiten und kann ein Betreten durch den Vermieter auf dessen Besichtigungsrecht beschränken. Auch gegenüber Besuchern des Mieters steht dem Vermieter die Ausübung des Hausrechts nur in engen Grenzen zu.

Im Falle des Mieters gilt das Hausrecht nur für das Innere der Wohnung. Denn Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Flur, Speicher und Waschküche sind das Hoheitsgebiet des Vermieters. Dort stellt er über die Hausordnung die Regeln auf. Allerdings ist seine Macht nicht unbegrenzt, denn gegenüber dem Mieter gilt die Duldungspflicht.

Privatsphäre des Mieters

Es gibt kein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters, daher muss die Privatsphäre des Mieters bzw. Gastes repektiert werden. Ein spontanes Betreten der Mieträumlichkeiten durch den Vermieter wäre damit nicht rechtens. Betritt der Vermieter ohne Erlaubnis in Abwesenheit des Mieters dessen Wohnung, macht er sich in der Regel strafbar, denn es liegt Hausfriedensbruch vor. Sollte es im Vertrag jedoch klare Regeln für die Reinigung geben, so darf der Vermieter während dieser Zeit auch in die Wohnung.

Ausnahmen im Notfall

In dringenden Fällen darf der Vermieter die Wohnung auch ohne Anmeldung betreten, um eine Gefahr wie z. Bsp. durch Feuer, Rohrbruch o.ä. abzuwenden. Das Vorliegen einer Gefährdungslage genügt also, um das Betreten der Wohnung durch den Eigentümer ebenso wie durch die Feuerwehr, die Polizei oder die Rettungssanitäter zu erlauben.

Hat der Vermieter in diesen Fällen keinen Zweitschlüssel, kann er auch eine Notöffnung vornehmen lassen. Verweigert der Mieter dem Vermieter auch im Notfall den Zutritt und der Schaden vergrößert sich dadurch, verhält sich der Mieter vertragswidrig. Entsprechend muss er die Kosten für den zusätzlich entstandenen Schaden tragen.

Betreten und Besichtigen der Mieträume

Der Vermieter darf die Wohnung betreten, um die Räume in einem Zustand zu erhalten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht, vgl. § 535 BGB. Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter vorher ankündigen und entsprechende Termine mit dem Mieter bzw. Gast vereinbaren.

Übrigens darf der Vermieter Fotos von der Wohnung nur machen, um Schäden zu dokumentieren. Werden die Fotos für Verkaufsinserate im Internet benötigt, muss der Mieter vor seine Zustimmung geben.

Ansonsten besteht ein Zutrittsrecht nur bei einem begründeten Verdacht, dass ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vorliegt. Dies kann eine unerlaubte Tierhaltung oder Untervermietung sein. Nach § 809 BGB kann der Vermieter außerdem eine Besichtigung der Mieträume verlangen, um z. Bsp. Schadenersatzansprüche bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter geltend machen zu können.

Verweigert ein Mieter eine Besichtigung unberechtigt, hat der Vermieter grundsätzlich das Recht den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Quelle: vgl. Vermieter-Lexikon, 14. Auflage, Rudolf Stürzer, Michael Koch, Seite 370 ff.