Hausrecht bei Ferienwohnungen & Wohnen auf Zeit erklärt

Das Hausrecht schützt den Wohn- oder Gewerbebereich vor unbefugtem Betreten und steht in Mietverhältnissen grundsätzlich dem Mieter zu. Der Vermieter darf die Wohnung nur mit Zustimmung oder bei berechtigtem Interesse – etwa zur Schadensprüfung oder im Notfall – betreten.

In Gemeinschaftsbereichen wie Flur oder Waschküche kann der Vermieter über die Hausordnung Regeln festlegen, die den vertragsgemäßen Gebrauch durch die Mieter nicht einschränken dürfen. Ein unangekündigtes Betreten durch den Vermieter kann als Hausfriedensbruch gewertet werden.

Bei begründeter Verweigerung von Zutritt oder Besichtigung droht dem Mieter im Wiederholungsfall eine Kündigung.

Rechtsgrundlage des Hausrechts

Das Hausrecht umfasst das Grundrecht auf Schutz des befriedeten Wohn- oder Gewerbebereiches. Dieses Recht ergibt sich aus § 903 BGB i.V.m. Art. 13 Grundgesetz ("Unverletzlichkeit der Wohnung"). Demnach kann der Eigentümer einer Sache, z. Bsp. einer Ferienwohnung oder einer Wohnung auf Zeit, andere von jeder Einwirkung ausschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Der Eigentümer kann daher grundsätzlich jedem, der weder im Haus wohnt noch Besucher eines Bewohners ist, das Betreten des Anwesens auch ohne Angabe von Gründen verbieten und zum Verlassen des Hauses auffordern.

Das Hausrecht ist umfassend im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 858 ff., § 903, § 1004 BGB) und beinhaltet im Einzelnen:

    - Hausfrieden: Grundrecht auf Schutz des Wohnbereichs
    - Zutrittsrecht: Freie Entscheidung über das Zutrittsrecht einer Person
    - oder das Recht auf Zutritt bei berechtigtem Interesse
    - Hausverbot: Recht, ein Hausverbot zu erteilen und nötigenfalls unter Hinzuziehung der Polizei durchzusetzen

Merkmale und Einschränkungen

  - Individuelles Recht: Das Hausrecht gehört nur dem Eigentümer oder Nutzungsberechtigten, und er kann es ausüben, wie er es für richtig hält.
  - Absolutes Recht: Der Eigentümer hat das Recht, Personen von seinem Grundstück zu entfernen, auch wenn diese Person keine Straftat begangen hat.
  - Begrenztes Recht: Das Hausrecht hat jedoch auch seine Grenzen. So darf der Eigentümer das Hausrecht nicht missbräuchlich ausüben oder gegen andere Rechtsnormen verstoßen.
  - Durchsetzbares Recht: Der Eigentümer kann das Hausrecht nötigenfalls mit Hilfe der Polizei durchsetzen. Eigenmächtige Gewaltanwendung ist rechtlich nur im Ausnahmefall zulässig (z. B. Notwehr gemäß § 32 StGB).

Es ist wichtig zu betonen, dass die Ausübung des Hausrechts bestimmten Einschränkungen unterliegt, einschließlich des Verbots der rechtswidrigen oder diskriminierenden Anwendung. Die Anwendung von Gewalt zur Durchsetzung des Hausrechts sollte nur als letztes Mittel in Betracht gezogen werden und muss den rechtlichen und ethischen Standards entsprechen, insbesondere der Verhältnismäßigkeit der angewandten Gewalt.

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Hausfriedensbruch

Hausfriedensbruch ist das unerlaubte Eindringen in fremde Räumlichkeiten oder das Verweilen dort ohne Berechtigung. Es kann zur Anzeige gebracht werden und wird gemäß § 123 StGB bestraft. Das geschützte Rechtsgut beim Hausfriedensbruch ist das individuelle Hausrecht, das die Anwesenheit Dritter in bestimmten Bereichen regelt, wie in § 123 Abs. 1 StGB festgelegt.

Eigentum und Besitz

Der Besitz einer Sache wird durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben (§ 854 BGB). Ein Mieter ist demzufolge Besitzer einer Immobilie, der Vermieter Eigentümer.

Dem Mieter gegenüber, der aufgrund des Mietvertrages ein Recht zum Besitz an der Wohnung, steht dem Eigentümer dieses Recht nicht zu. Vielmehr hat der Mieter das Hausrecht an den gemieteten Räumlichkeiten und kann ein Betreten durch den Vermieter auf dessen Besichtigungsrecht beschränken.

Auch gegenüber Besuchern des Mieters steht dem Vermieter die Ausübung des Hausrechts nur in engen Grenzen zu.

Das Hausrecht des Mieters gilt für die gemieteten Wohnräume, während Gemeinschaftsflächen wie Flur oder Waschküche vom Vermieter verwaltet werden. Dort darf der Vermieter im Rahmen der Hausordnung verbindliche Regeln aufstellen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch durch die Mieter nicht entgegenstehen.

Die Hausordnung kann auch für Wohnräume gelten, sofern sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde.

Privatsphäre des Mieters

Ein generelles Besichtigungsrecht gibt es nicht – jedoch kann der Vermieter bei berechtigtem Interesse (z. B. Schaden, Verdacht auf vertragswidrige Nutzung) die Wohnung nach vorheriger Ankündigung betreten. Ein spontanes Betreten der Mieträumlichkeiten durch den Vermieter wäre damit nicht rechtens. Betritt der Vermieter ohne Erlaubnis in Abwesenheit des Mieters dessen Wohnung, macht er sich möglicherweise strafbar, denn es liegt Hausfriedensbruch vor.

Im Fall von zeitlich befristeter Vermietung (Ferienwohnung oder Wohnen auf Zeit) ist der Mieter ebenfalls Besitzberechtigter mit Hausrecht, auch wenn der Zeitraum kurz ist. Der Vermieter darf auch hier nicht unangekündigt eintreten – außer bei Gefahr.

Sollte es im Vertrag jedoch klare Regeln für die Reinigung geben, so darf der Vermieter während dieser Zeit auch in die Wohnung.

Wohnen auf Zeit: Unterschiede zur Ferienwohnung

Auch bei Wohnen auf Zeit gilt das Hausrecht grundsätzlich beim Mieter – selbst wenn die Mietdauer nur wenige Monate beträgt. Im Unterschied zu klassischen Ferienwohnungen erfolgt die Übergabe meist im Rahmen eines Zeitmietvertrags, wodurch zusätzliche mietrechtliche Schutzvorschriften greifen.

Vermieter dürfen möblierte Apartments daher nur betreten, wenn ein triftiger Grund vorliegt und der Besuch rechtzeitig angekündigt wird – das gilt ebenso in Städten wie Essen, Köln oder Frankfurt, wo der Bedarf an temporärem Wohnraum besonders hoch ist.

Ausnahmen im Notfall

In dringenden Fällen darf der Vermieter die Wohnung auch ohne Anmeldung betreten, um eine Gefahr wie z. Bsp. durch Feuer, Rohrbruch o.ä. abzuwenden. Das Vorliegen einer Gefährdungslage genügt also, um das Betreten der Wohnung durch den Eigentümer ebenso wie durch die Feuerwehr, die Polizei oder die Rettungssanitäter zu erlauben.

Hat der Vermieter in diesen Fällen keinen Zweitschlüssel, kann er auch eine Notöffnung vornehmen lassen. Verweigert der Mieter dem Vermieter auch im Notfall den Zutritt und der Schaden vergrößert sich dadurch, verhält sich der Mieter vertragswidrig. Entsprechend muss er die Kosten für den zusätzlich entstandenen Schaden tragen.

Betreten und Besichtigen der Mieträume

Reparaturen oder Modernisierung

Der Vermieter darf die Wohnung betreten, um die Räume in einem Zustand zu erhalten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht, vgl. § 535 BGB. Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter vorher ankündigen und entsprechende Termine mit dem Mieter bzw. Gast vereinbaren.

Übrigens darf der Vermieter Fotos von der Wohnung nur machen, um Schäden zu dokumentieren. Werden die Fotos für Verkaufsinserate im Internet benötigt, muss der Mieter vor seine schriftliche Zustimmung geben.

Vertragswidrige Nutzung

Ansonsten besteht ein Zutrittsrecht nur bei einem begründeten Verdacht, dass ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vorliegt. Dies kann eine unerlaubte Tierhaltung oder Untervermietung sein. Nach § 809 BGB kann der Vermieter außerdem eine Besichtigung der Mieträume verlangen, um z. Bsp. Schadenersatzansprüche bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter geltend machen zu können.

Neuvermietung oder Verkauf

Bei einer Neuvermietung oder dem Verkauf einer Immobilie darf der Vermieter die Wohnung zur Besichtigung durch potenzielle Mieter oder Käufer betreten. Voraussetzung ist eine vorherige Ankündigung und ein berechtigtes Interesse.

Mieter verweigert Besichtigung

Verweigert der Mieter eine berechtigte Besichtigung grundlos und wiederholt, kann dies nach Abmahnung ein Grund für eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung darstellen.