Hausrecht & Wohnungsmängel bei Wohnen auf Zeit

Beim Wohnen auf Zeit stellt sich häufig die Frage, wer während der Mietdauer über Zutritt, Nutzung und Privatsphäre der Wohnung entscheiden darf und welche Rechte bei Wohnungsmängeln bestehen. Grundsätzlich liegt das Hausrecht während des Aufenthalts beim Mieter – unabhängig davon, ob es sich um eine Ferienwohnung, ein Longstay-Apartment oder eine Ersatzwohnung handelt.

Gleichzeitig ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Dieser Beitrag erklärt verständlich und rechtssicher, welche Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter gelten und in welchen Ausnahmefällen ein Zutritt oder eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zulässig ist.

Auch bei Ferienwohnungen und Wohnen auf Zeit gelten diese Grundsätze, ergänzt um Besonderheiten bei Reinigung, Notfällen und kurzfristigen Aufenthalten.

Grundlagen des Hausrechts

Das Hausrecht bezeichnet das Recht, über den Zutritt und Aufenthalt in Räumen zu bestimmen. Es ergibt sich im privaten Bereich insbesondere aus dem Eigentums- und Besitzrecht (§§ 903, 858 ff. BGB) sowie aus dem Unterlassungsanspruch (§ 1004 BGB). Das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) betrifft ausschließlich staatliche Eingriffe und ist keine Grundlage des privaten Hausrechts.

Mit der Übergabe der Wohnung geht das Hausrecht grundsätzlich auf den Mieter als Besitzer über. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, einen Zeitmietvertrag oder eine Vermietung auf Zeit handelt. Der Vermieter bleibt zwar Eigentümer, darf die Wohnung während der Mietzeit jedoch nur unter engen rechtlichen Voraussetzungen betreten.

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Hausrecht des Mieters und Grenzen für den Vermieter

Während der Mietzeit ist die Wohnung Teil der geschützten Privatsphäre des Mieters. Ein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters besteht nicht. Der Vermieter darf die Wohnung nur betreten, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (z. B. Reparaturen, konkrete Gefahrenlagen oder ein begründeter Verdacht auf vertragswidrige Nutzung) und der Zutritt rechtzeitig angekündigt wurde.

Ein unangekündigtes oder unbefugtes Betreten kann eine Verletzung des Hausrechts darstellen und im Einzelfall sogar den Tatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllen. Diese Grundsätze gelten auch bei zeitlich befristeten Mietverhältnissen, etwa bei Ferienwohnungen oder beim Wohnen auf Zeit.

Gemeinschaftsflächen wie Flure oder Waschküchen unterliegen hingegen dem Hausrecht des Vermieters. Dort kann er im Rahmen einer wirksamen Hausordnung Regeln aufstellen, sofern diese den vertragsgemäßen Gebrauch nicht beeinträchtigen.

Vertragsgemäßer Gebrauch und Wohnungsmängel

Der Mieter hat Anspruch auf die Überlassung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die Unterkunft muss sich bei Übergabe und während der Mietzeit in einem Zustand befinden, der dem vereinbarten Nutzungszweck entspricht, insbesondere in Bezug auf Sauberkeit, Ausstattung, Funktionstüchtigkeit und Sicherheit (§ 535 BGB).

Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache negativ von der geschuldeten Sollbeschaffenheit abweicht und dadurch die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben oder gemindert wird. Maßgeblich sind dabei der vereinbarte Nutzungszweck sowie der Wohnstandard, der bei vergleichbaren Unterkünften üblich ist. Geringfügige Abweichungen, die den Vertragszweck nicht beeinträchtigen, sind rechtlich unbeachtlich.

Rechte des Mieters bei Mängeln

Treten während der Mietzeit erhebliche Mängel auf, ist der Vermieter zunächst zur Abhilfe innerhalb angemessener Frist verpflichtet. Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen und dem Vermieter Gelegenheit zur Nachbesserung geben.

Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, stehen dem Mieter je nach Sachlage folgende Rechte zu:

- Mietminderung für die Dauer des Mangels
- Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz, wenn der Vermieter in Verzug ist
- Schadensersatz, sofern der Mangel vom Vermieter zu vertreten ist
- Außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (z. B. bei Unbewohnbarkeit oder Gesundheitsgefährdung)

Weitergehende Ansprüche, etwa wegen entgangener Urlaubsfreude, bestehen im Rahmen des Mietrechts grundsätzlich nicht und kommen nur im Reiserecht in Betracht.

Ausnahmen: Notfälle und berechtigter Zutritt

In Notfällen – etwa bei Feuer, Wasserschäden oder Gasgefahr – darf der Vermieter die Wohnung auch ohne vorherige Zustimmung betreten, um Schäden abzuwenden. Gleiches gilt für Polizei, Feuerwehr oder Rettungsdienste. Verweigert der Mieter in solchen Fällen den Zutritt und entsteht dadurch weiterer Schaden, kann er schadensersatzpflichtig werden.

Auch bei geplanten Maßnahmen wie Reparaturen, Modernisierungen oder der Vorbereitung einer Neuvermietung ist ein Zutritt zulässig, sofern ein berechtigtes Interesse besteht, der Besuch angekündigt wurde und eine angemessene Terminabstimmung erfolgt. Eine wiederholte und unbegründete Verweigerung eines berechtigten Zutritts kann nach vorheriger Abmahnung mietrechtliche Konsequenzen haben.

Fazit

Beim Wohnen auf Zeit liegt das Hausrecht grundsätzlich beim Mieter. Der Vermieter darf die Wohnung nur in klar begrenzten Ausnahmefällen betreten. Gleichzeitig ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Klare vertragliche Regelungen, eine frühzeitige Mängelanzeige und transparente Kommunikation helfen, Konflikte zu vermeiden und rechtliche Auseinandersetzungen zu verhindern.