Zeitmietvertrag - vier Kündigungsmöglichkeiten

Ein Mietvertrag begründet Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter. Während der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung für die vereinbarte Mietdauer zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und in einem geeigneten Zustand zu erhalten, muss der Mieter die vereinbarte Miete zahlen. Mietverträge können unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Ein Zeitmietvertrag endet grundsätzlich automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer.

Die Kündigung eines Zeitmietvertrags unterscheidet sich jedoch wesentlich von der eines unbefristeten Mietvertrags. Während ein unbefristeter Mietvertrag grundsätzlich ordentlich gekündigt werden kann, ist die ordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrags während der Laufzeit in der Regel ausgeschlossen. Eine vorzeitige Beendigung kommt nur in besonderen Fällen in Betracht, beispielsweise durch einen Aufhebungsvertrag, gesetzliche Sonderkündigungsrechte oder eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann ein Zeitmietvertrag zulässig ist, welche Besonderheiten gelten und welche vier Möglichkeiten bestehen, einen Zeitmietvertrag vorzeitig zu beenden.

Was ist ein Mietvertrag

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat auf der Mietsache ruhende Lasten zu tragen, vgl. § 535 BGB.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten, vgl. § 535 (2) BGB.

Mietverträge können auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Für Wohnraum sind Zeitmietverträge nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig.  Ein solcher Vertrag liegt vor, wenn das Ende des Mietverhältnisses von vornherein kalendermäßig festgelegt ist – etwa bei Angeboten für Wohnen auf Zeit in Berlin – und endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer.

Kündigung eines Mietvertrages

Ordentliche Kündigung 

Eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages muss schriftlich erfolgen und alle relevanten Daten, wie Name des Vermieters, des Mieters, Adresse und Datum enthalten. Die Kündigungsfrist beträgt für Mieter bei Wohnraum grundsätzlich drei Monate; für Vermieter verlängert sie sich abhängig von der Mietdauer (§ 573c BGB). Die Kündigung muss dem Vermieter fristgerecht zugestellt werden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine Beratung durch einen Anwalt.

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Auch bei befristeten Mietverträgen – etwa über Wohnen auf Zeit oder in vielen Fällen auch bei Ferienwohnungen – kann eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich sein. Der Vermieter muss sofort informiert werden und die Kündigung schriftlich mit Kündigungszeitpunkt erfolgen. Bis zur wirksamen Kündigung sind die Mietzahlungen grundsätzlich zu leisten, sofern keine berechtigte Mietminderung vorliegt. Für fristlose Kündigungen gilt § 543 BGB.

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. erhebliche Beschädigungen oder fehlende Mietzahlungen des Mieters.

Zeitmietverträge

Zeitmietverträge im Sinne des § 575 BGB betreffen Wohnraum. Mietverhältnisse über Ferienwohnungen oder Unterkünfte zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unterliegen teilweise abweichenden Regelungen.

Hinweis: Dieser Beitrag behandelt in erster Linie Zeitmietverträge über Wohnraum (Wohnen auf Zeit) nach § 575 BGB. Bei Ferienwohnungen gelten häufig Besonderheiten. Je nach Vertragsgestaltung handelt es sich um Miet- oder Beherbergungsverträge. Zudem enthalten Buchungsbestätigungen oder Allgemeine Geschäftsbedingungen vielfach Stornierungsregelungen mit gestaffelten Entschädigungszahlungen. Für Ferienwohnungen gelten daher häufig andere praktische Regeln als für klassische Zeitmietverträge über Wohnraum.

Ein Zeitmietvertrag ist eine Vereinbarung zur Vermietung, die für eine festgelegte Zeitdauer abgeschlossen wird. Die rechtliche Grundlage für Zeitmietverträge ist in § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Diese Verträge enden automatisch am im Vertrag festgelegten Datum und erfordern keine zusätzliche Kündigung.

Merke: Ein Zeitmietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen.

Beispiel: Frau Müller vermietet ihre Wohnung für zwei Jahre, weil sie anschließend selbst einziehen möchte. Der Eigenbedarf wird bereits im Mietvertrag als Befristungsgrund angegeben. Nach Ablauf der zwei Jahre endet der Zeitmietvertrag automatisch, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist.

Beispiel: Herr Meier plant, seine Wohnung in drei Jahren umfassend zu sanieren. Da die Arbeiten nur in einer leerstehenden Wohnung möglich sind, schließt er einen qualifizierten Zeitmietvertrag mit entsprechendem Befristungsgrund ab. Der Mieter weiß dadurch bereits bei Vertragsabschluss, dass das Mietverhältnis nach drei Jahren automatisch endet, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist.

Besonderheiten

• Ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen
• Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich
• Mieterhöhungen nur nach vertraglicher Vereinbarung
• Keine Eigenbedarfskündigung während der Laufzeit

Qualifizierte Zeitmietverträge

Seit der Mietrechtsreform 2001 sind sog. qualifizierte Zeitmietverträge (vgl. § 575 BGB) allerdings nur noch aus besonderem Grund zulässig:

• Eigenbedarf
• Abriss oder Sanierung der Wohnung
• Nutzung als Werkswohnung

Neben Eigenbedarf können auch konkret geplante bauliche Maßnahmen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich machen, oder die Nutzung als Dienst- oder Werkswohnung einen Befristungsgrund darstellen. Der Befristungsgrund muss im Vertrag schriftlich festgehalten sein. Ohne Grund wird der Vertrag automatisch unbefristet abgeschlossen.

Ausnahmen gibt es nur bei Mietverträgen über Wohnungen in Studentenwohnheimen oder Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden - wie z. Bsp. Ferienwohnungen, vgl. § 549 BGB.

In vielen Städten Deutschlands werden Zeitmietverträge insbesondere im Rahmen von beruflich bedingtem Wohnen auf Zeit genutzt. Gerade bei Angeboten für Wohnen auf Zeit in Köln oder Apartment auf Zeit in Leipzig kommen diese Vertragsformen häufig zum Einsatz, etwa für Projektmitarbeiter oder Gastärzte. Die klare zeitliche Begrenzung bietet Vermietern in diesen Regionen Planungssicherheit und passt gut zu den Bedürfnissen temporärer Mieter.

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Kündigung eines Zeitmietvertrages

Eine ordentliche Kündigung ist in der Regel nicht möglich. Dennoch gibt es vier Möglichkeiten, einen Zeitmietvertrag wirksam zu beenden:

I. Aufhebungsvertrag

Bei Zeitmietverträgen ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes geregelt ist. Möchten die Vertragspartner das Mietverhältnis vorzeitig beenden, müssen sie einen Aufhebungsvertrag abschließen.

Dies kann sich in Fällen anbieten, wenn der Mieter Familiennachwuchs erwartet oder ein beruflicher Umzug erforderlich ist. Hier sind Mieter auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen, da kein rechtlicher Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag besteht. Viele Vermieter sind bereit, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen, wenn der Mieter einen Nachmieter präsentiert, der sich bereit erklärt, in die restliche Vertragslaufzeit des Mieters einzutreten.

II. Sonderkündigungsrechte

Wenn besondere Gründe vorliegen, gibt es für Mieter dennoch gesetzliche Sonderkündigungsrechte, die eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ermöglichen. Dies gilt z. Bsp. bei Mieterhöhungen, bei Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen oder im Todesfall eines Mieters.

III. Untervermietung

Eine weitere Möglichkeit ist die Untervermietung der Wohnung bis zum Ablauf der Frist. Erforderlich ist allerdings ein Antrag auf Untervermietung gegenüber dem Vermieter. Eine Untervermietung können Vermieter nur mit einem triftigen Grund ablehnen. Wird das Recht auf Untervermietung durch den Vermieter verweigert, können Mieter mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen, vgl. § 540 BGB.

IV. Außerordentliche Kündigung

Kündigung durch den Vermieter

Eine außerordentliche Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen möglich, wie erheblichen Mietrückständen oder Nichtzahlung der Kaution. Auch wiederholte Schäden an der Mietsache oder unbefugte Gebrauchsüberlassung können eine solche Kündigung rechtfertigen.

In den meisten Fällen erfordert eine außerordentliche Kündigung eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter, außer bei Zahlungsrückstand. Wenn ein Mieter mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder zweimal hintereinander die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter kündigen. 

Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann ebenfalls fristlos kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, z. B. bei Gesundheitsgefährdungen oder großer Störung. Die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags ist schwieriger als bei einem unbefristeten Mietvertrag, weshalb Mieter frühzeitig über Lösungsmöglichkeiten nachdenken sollten, wie z. B. die Suche nach einem Nachmieter.

Mieter müssen rechtzeitig darüber nachdenken, wie sie aus ihrem Vertrag herauskommen können. Beispielsweise kann es einige Zeit dauern, einen Nachmieter zu finden, und dies muss auch mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Abmahnung

Eine förmliche Abmahnung soll dem Vertragspartner als Warnung dienen und unmissverständlich deutlich machen, dass ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen wird. Eine Abmahnung ist gem. §§ 541, 543 (3) BGB grundsätzlich als Voraussetzung für eine Unterlassungsklage oder Kündigung des Mietverhältnisses vorgeschrieben, sofern es sich nicht um Zahlungsverzug handelt oder eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Häufige Gründe für eine Abmahnung des Mieters sind:

Wenn der Vermieter in der schriftlichen Abmahnung mit einer Kündigung droht, kann bei erneutem Fehlverhalten tatsächlich eine fristlose Kündigung folgen.

Auch Mieter haben das Recht, ihren Vermieter abzumahnen. Gründe dafür können u. a. sein:

Stornierung

Bei befristeten Mietverhältnissen – etwa Ferienwohnungen, Longstay- oder Midstay-Apartments – ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Rechtlich handelt es sich um Mietverträge nach §§ 535 ff. BGB, bei denen der Mieter zur Zahlung des vereinbarten Mietpreises verpflichtet bleibt, auch wenn die Wohnung nicht genutzt wird. Eine vorzeitige Vertragsauflösung ist nur bei einem wichtigen Grund (z. B. erhebliche Mängel wie Unbewohnbarkeit, Gesundheitsgefährdung oder massive Lärmbelästigung) oder auf Grundlage vertraglich vereinbarter Stornierungsbedingungen möglich.

Der Begriff „Stornierung“ ist dabei kein eigenständiges Rechtsinstrument, sondern beschreibt eine kulanzbasierte oder vertraglich geregelte Lösung, bei der häufig gestaffelte Kosten anfallen. Gelingt dem Vermieter eine Weitervermietung, muss sich der Mieter ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht bei kurzfristiger oder befristeter Wohnraumüberlassung gemäß § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB nicht. Klare Regelungen im Vertrag und transparente Kommunikation sind daher entscheidend – insbesondere bei längeren Aufenthalten oder Firmenbuchungen.