Mangelhafte Unterkünfte

Ein Ferienaufenthalt soll Erholung und Entspannung bieten. Doch was, wenn die gebuchte Ferienwohnung nicht den versprochenen Standards entspricht? Gäste haben das Recht auf eine Unterkunft, die sauber und in einwandfreiem Zustand ist, die vereinbarte Ausstattung und Größe vorweist und der beschriebenen Qualität entspricht.

Mängel, die von diesem Standard abweichen, können weitreichende rechtliche Folgen nach sich ziehen – von Mietminderungen bis hin zu Schadenersatzansprüchen. In diesem Beitrag beleuchten wir die Rechte von Gästen und die Pflichten von Vermietern im Falle mangelhafter Unterkünfte.

Wenn die Heizung nicht funktioniert, die Toilette verstopft ist oder Schimmel auf den Innenseiten der Schränke erscheint, sollten Sie als Mieter zunächst den Vermieter um Abhilfe bitten. Geben Sie dabei eine angemessene Frist an, die je nach Situation und Schwere des Problems einige Stunden oder sogar mehrere Tage betragen kann.

Vertragsgemäßer Gebrauch

Der Gast hat einen Anspruch auf Überlassung der Ferienwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch, d. h. die Wohnung muss sauber sein, die vereinbarte Ausstattung und Größe haben und die Einrichtung muss vollständig und gebrauchsfähig sein.

Darüber hinaus darf jeder Gast darauf vertrauen, dass die angebotenen Ferien- und Zeitwohnungen unseren Qualitätsrichtlinien entsprechen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit darin zu erhalten, vgl. § 535 BGB. Sind die Räume mit Mängeln behaftet, kann der Mieter mindern, ggf. Schadenersatz beanspruchen und Verwendungsersatz bei Selbsthilfe verlangen. 

Um Missverständnisse bei der Wohnungsübergabe zu vermeiden, empfiehlt sich die Verwendung eines Übergabeprotokolls, in dem Zustand und Ausstattung der Wohnung dokumentiert werden. Das schafft rechtliche Klarheit und schützt sowohl Mieter als auch Vermieter.

Der Mieter kann auch mindern, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln wegen eines Sachmangels sind grundsätzlich anwendbar, wenn die Mieträume übergeben worden sind.

Mängel an möblierten Wohnungen auf Zeit bzw. Ferienwohnungen kommen in allen Regionen vor – besonders wichtig ist daher eine sorgfältige Auswahl und klare Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter. In Städten wie München, Essen oder Leipzig achten viele Anbieter darauf, den Zustand ihrer Apartments transparent und ehrlich darzustellen, um rechtliche Auseinandersetzungen von vornherein zu vermeiden.

Mögliche Mängel

Kleine Unterschiede zwischen dem erwarteten und dem tatsächlichen Zustand der Wohnung werden ignoriert, solange sie keine Auswirkungen auf den Vertrag haben. Allerdings werden nachfolgende Mängel normalerweise als bedeutend betrachtet:

Technische Mängel

• Fenster/Dach undicht
• Ausfall von Heizung oder Warmwasseraufbereitung
• Verstopfte Abflüsse
• Defekte Geräte in Küche und Bad
• Probleme mit der Wasser- oder Stromversorgung in der Wohnung
• Defekte Steckdosen und offene Stromkabel

Gesundheits- und Sicherheitsprobleme

• Feuchtigkeitsschäden, Ungeziefer und Schimmel
• Sicherheitsprobleme wie fehlende oder defekte Schlösser an Türen und Fenstern
• Mangelnde Sauberkeit oder Hygiene in der Unterkunft

Lärm- und Geruchsbelästigung

• Lärm aus einer Nachbarwohnung
• Lärm infolge von Bauarbeiten in der Nachbarschaft
• Störende Lärmquellen in der Umgebung
• Unangenehme Gerüche in der Wohnung

Fehlende oder falsche Darstellung der Unterkunft

• Die Ferienwohnung entspricht nicht den in der Anzeige dargestellten Informationen oder Bildern
• Fehlende oder unzureichende Ausstattung und Annehmlichkeiten in der Wohnung
• Fehlende oder mangelhafte Küchenausstattung sowie defekte Küchengeräte
• Schäden oder Abnutzung an Möbeln oder Einrichtungsgegenständen

Sauberkeit und Instandhaltung

• Verschmutzte Wohnung ohne vorherige Reinigung bei Ankunft
• Defekte Heizung, verstopfte Toilette oder Schimmel in den Schränken

Mängelhaftung

Mängelhaftung des Vermieters

Mängelhaftung des Vermieters tritt ein, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet ist, der ihr Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder wenn im Laufe der Mietzeit ein solcher Fehler entsteht. Maßstab ist der Zustand der Sache, der erforderlich ist, um dem Mieter uneingeschränkt den ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen, vgl. OLG Celle, RE v. 19.7.1984, 2 UH 1/84).

Maßstab für Mängel

Danach bildet jede negative Abweichung des tatsächlichen Zustands der Sache von der durch die Erfordernisse des vertragsgemäßen Gebrauchs definierten Sollbeschaffenheit, also jede Untauglichkeit der Sache zum Vertragszweck, bereits einen Fehler.

Beschaffenheit der Mieträume

Fehlen solche Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Mieträume, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt.

Wohnstandard

Der Mieter bzw. Gast kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.

Beherbergungsverträge

Für Beherbergungsverträge (Gastaufnahmeverträge) gilt das Mietrecht §§ 535 ff. BGB, sofern der Vermieter kein Reiseveranstalter (Reiserecht) ist. Diese Vorschriften begründen die Rechte und Pflichten der Vertragspartner.

Rechte des Gastes bei Mängeln in der Ferienwohnung

Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, stehen dem Gast folgende Rechte zu:

I. Abhilfe

Dies muss stets der erste Schritt sein. Setzen Sie dem Vermieter eine Nachfrist zur Beseitigung der Mängel.

II. Beseitigung des Mangels durch den Gast

Wenn der Vermieter dem nicht nachkommt, kann der Gast den Mangel selbst beheben. Der Vermieter muss dem Gast die Aufwendungen dafür ersetzen.

III. Minderung des Mietpreises

Eine Minderung des Mietpreises ist möglich für den Zeitraum, in dem der Mangel vorlag.

IV. Schadenersatz

Zusätzlich kann der Gast Schadenersatz geltend machen, wenn

V.  Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung einer Ferienwohnung kann gerechtfertigt sein, wenn sie auf schwerwiegende Gesundheitsgefahren, Beleidigungen oder Bedrohungen seitens des Vermieters oder anderer Personen, die Zerstörung oder Unbewohnbarkeit der Wohnung durch unvorhersehbare Ereignisse oder erhebliche und anhaltende Störungen des Friedens zurückzuführen ist.

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Weitergehende Ansprüche

Weitergehende Ansprüche (z. Bsp. entgangene Urlaubsfreude o.Ä.) hat ein Gast auf der Grundlage des Mietrechts nicht. Dies ist ausschließlich Fällen vorbehalten, die nach Reiserecht zu beurteilen sind. Der Gast hat dann einen Vertrag mit einem Reiseanbieter abgeschlossen. Ein gewerblicher Reiseanbieter kombiniert einzelne Leistungen von Hotel- und Gastronomiebetrieben, Transport-, Unterhaltungs- und Kulturbetrieben sowie Sportanlagen zu einem neuen Produkt und bietet diese katalogmäßig an.

Sicherung von Beweismitteln

Für den Fall eines späteren Klageverfahrens sollten Sie mit Ihrem Smartphone entsprechende Fotos machen, die den Mangel dokumentieren. Notieren Sie auch den Zeitpunkt der Aufnahme.

(Quelle: vgl. DTV Deutscher Tourismusverband e.V.)

Geringfügige Mängel

Findet der Gast bei seiner Reise eine verschmutzte Ferienwohnung oder ein Serviced Apartment vor, ist das nicht unbedingt ein triftiger Grund, die Reise abzubrechen und Schadensersatz zu verlangen. Kommt es zu geringfügigen Abweichungen zwischen dem Soll- und dem Ist-Zustand, sind diese dann juristisch zu vernachlässigen, wenn sie das Vertragsverhältnis nicht berühren.

Möglichkeit zur Nachbesserung

Grundsätzlich muss dem Vermieter einer Ferienwohnung bei Mängeln die Möglichkeit zur Nachbesserung gegeben werden. Dies geht u.a. auch aus der Rechtsprechung hervor.

Die Heizung funktioniert nicht, das WC ist verstopft oder es gibt Schimmel in der Wohnung? Verlangen Sie als Mieter im ersten Schritt die Abhilfe. Sie setzen dem Vermieter dafür eine angemessene Frist, die je nach Sachlage und Schwere des Mangels einige Stunden oder mehrere Tage umfasst. 

Kostengünstige Sanierung

Sanierung des Bades

Ein ansprechendes, sauberes und modernes Bad ist für Feriengäste entscheidend, weshalb eine Sanierung sinnvoll sein kann – diese muss jedoch nicht immer eine teure Kernsanierung sein. Durch den Austausch von Waschbecken, Toiletten und Fliesen oder kleinere Reparaturen lassen sich mit vergleichsweise geringen Kosten bereits große optische Verbesserungen erzielen.

Renovierung der Küche

Vermieter stehen oft vor der Entscheidung, ob sie eine neue Küche anschaffen oder die bestehende optisch aufwerten. Während günstige Modulküchen ab 1.000 Euro erhältlich sind, können Einbauküchen zwischen 5.000 und 20.000 Euro kosten, wobei eine Kochinsel zusätzliche Mehrkosten verursacht.

Eine kostengünstige Alternative ist das Überziehen der Schrankfronten mit Möbelfolie, die ab 15 Euro pro Quadratmeter erhältlich ist und der Küche ein modernes Aussehen verleiht.

Heizsysteme und Wärmedämmung

Die Erneuerung von Heizkörpern, der Einsatz smarter Thermostate oder der Einbau alternativer Heizsysteme wie Wärmepumpen steigern die Energieeffizienz. Mini-Luftwärmepumpen und Solar-Balkonkraftwerke bieten kompakte Lösungen zur Heizungsunterstützung bzw. Eigenstromerzeugung, während moderne Fenster mit Dreifachverglasung Energieeinsparung und Schallschutz verbessern.

Förderprogramme reduzieren die Investitionskosten für Heizsysteme, Wärmedämmung und Fensteraustausch.

Malerarbeiten und Bodenbeläge

Klickböden in Holzoptik sind eine moderne, hygienische und leicht zu verlegende Alternative zu Teppichböden, wobei Vinyl besonders wasserresistent und schalldämmend ist, während Laminat durch Kratzfestigkeit überzeugt. Umweltfreundliche und emissionsarme Bodenbeläge sind erhältlich, und die Wahl der richtigen Abrieb- und Nutzungsklasse ist besonders für Mietobjekte wichtig.

Malerarbeiten, einschließlich Streichen, Lackieren und Tapezieren, können oft selbst erledigt werden und kosten in der Regel zwischen 10 und 20 Euro pro Quadratmeter.

Neue Elektrik

Eine veraltete Elektrik sollte von einem Fachmann erneuert werden, wobei die Kosten für eine vollständige Elektrosanierung zwischen 65 und 90 Euro pro Quadratmeter liegen. In einer durchschnittlichen Dreizimmerwohnung belaufen sich die Gesamtkosten auf etwa 5.500 bis 7.500 Euro. Zukunftsorientierte Maßnahmen wie Smart-Home-Integration, USB-Steckdosen und zusätzliche Anschlüsse können den Wohnkomfort und den Wert der Immobilie erhöhen.

Rechtsprechung

Amtsgericht München, Urteil vom 26.06.2013, - 413 C 8060/13 -

Ein norddeutscher Kläger mietete ein Feriendomizil in Süddeutschland, stellte jedoch nach Ankunft fest, dass es stark von der Online-Beschreibung abwich und in einem verwahrlosten Zustand war. Er kündigte den Mietvertrag daraufhin mündlich und forderte die Rückzahlung der Miete, während die Vermieterin aus München die Mängel bestritt und erklärte, sie sei mit der Reinigung noch nicht fertig gewesen.

Das Amtsgericht München wies die Klage ab, da der Kläger keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hatte und die mündliche Kündigung unwirksam war. Ein Rücktritt wäre nur mit Fristsetzung möglich gewesen, und eine Mietminderung sei ausgeschlossen, da die Gebrauchstauglichkeit nicht erheblich beeinträchtigt gewesen sei. Zudem wurde berücksichtigt, dass Ferienwohnungen einem höheren Verschleiß unterliegen und der Mietpreis vergleichsweise niedrig war.

(Quelle vgl. https://www.kostenlose-urteile.de)