Mangelhafte Unterkünfte

Ein Ferienaufenthalt soll Erholung und Entspannung bieten. Doch was, wenn die gebuchte Ferienwohnung nicht den versprochenen Standards entspricht? Gäste haben das Recht auf eine Unterkunft, die sauber und in einwandfreiem Zustand ist, die vereinbarte Ausstattung und Größe vorweist und der beschriebenen Qualität entspricht.

Mängel, die von diesem Standard abweichen, können weitreichende rechtliche Folgen nach sich ziehen – von Mietminderungen bis hin zu Schadenersatzansprüchen. In diesem Beitrag beleuchten wir die Rechte von Gästen und die Pflichten von Vermietern im Falle mangelhafter Unterkünfte.

Vertragsgemäßer Gebrauch

Der Gast hat einen Anspruch auf Überlassung der Ferienwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch, d. h. die Wohnung muss sauber sein, die vereinbarte Ausstattung und Größe haben und die Einrichtung muss vollständig und gebrauchsfähig sein.

Darüber hinaus darf jeder Gast darauf vertrauen, dass die angebotenen Ferien- und Zeitwohnungen unseren Qualitätsrichtlinien entsprechen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit darin zu erhalten, vgl. § 535 BGB. Sind die Räume mit Mängeln behaftet, kann der Mieter mindern, ggf. Schadenersatz beanspruchen und Verwendungsersatz bei Selbsthilfe verlangen. 

Der Mieter kann auch mindern, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln wegen eines Sachmangels sind grundsätzlich anwendbar, wenn die Mieträume übergeben worden sind.

Mögliche Mängel

Bei der Buchung von Ferienwohnungen können verschiedene Mängel auftreten, darunter:

Technische Mängel

• Fenster/Dach undicht
• Ausfall von Heizung oder Warmwasseraufbereitung
• Verstopfte Abflüsse
• Defekte Geräte in Küche und Bad
• Probleme mit der Wasser- oder Stromversorgung in der Wohnung
• Defekte Steckdosen und offene Stromkabel

Gesundheits- und Sicherheitsprobleme

• Feuchtigkeitsschäden, Ungeziefer und Schimmel
• Sicherheitsprobleme wie fehlende oder defekte Schlösser an Türen und Fenstern
• Mangelnde Sauberkeit oder Hygiene in der Unterkunft

Lärm- und Geruchsbelästigung

• Lärm aus einer Nachbarwohnung
• Lärm infolge von Bauarbeiten in der Nachbarschaft
• Störende Lärmquellen in der Umgebung
• Unangenehme Gerüche in der Wohnung

Fehlende oder falsche Darstellung der Unterkunft

• Die Ferienwohnung entspricht nicht den in der Anzeige dargestellten Informationen oder Bildern
• Fehlende oder unzureichende Ausstattung und Annehmlichkeiten in der Wohnung
• Fehlende oder mangelhafte Küchenausstattung sowie defekte Küchengeräte
• Schäden oder Abnutzung an Möbeln oder Einrichtungsgegenständen

Sauberkeit und Instandhaltung

• Verschmutzte Wohnung ohne vorherige Reinigung bei Ankunft
• Defekte Heizung, verstopfte Toilette oder Schimmel in den Schränken

Mängelhaftung

Mängelhaftung des Vermieters

Mängelhaftung des Vermieters tritt ein, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet ist, der ihr Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder wenn im Laufe der Mietzeit ein solcher Fehler entsteht. Maßstab ist der Zustand der Sache, der erforderlich ist, um dem Mieter uneingeschränkt den ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen, vgl. OLG Celle, RE v. 19.7.1984, 2 UH 1/84).

Maßstab für Mängel

Danach bildet jede negative Abweichung des tatsächlichen Zustands der Sache von der durch die Erfordernisse des vertragsgemäßen Gebrauchs definierten Sollbeschaffenheit, also jede Untauglichkeit der Sache zum Vertragszweck, bereits einen Fehler.

Beschaffenheit der Mieträume

Fehlen solche Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Mieträume, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt.

Wohnstandard

Der Mieter bzw. Gast kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.

Beherbergungsverträge

Für Beherbergungsverträge (Gastaufnahmeverträge) gilt das Mietrecht §§ 535 ff. BGB, sofern der Vermieter kein Reiseveranstalter (Reiserecht) ist. Diese Vorschriften begründen die Rechte und Pflichten der Vertragspartner.

Rechte des Gastes bei Mängeln in der Ferienwohnung

Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, stehen dem Gast folgende Rechte zu:

I. Abhilfe

Dies muss stets der erste Schritt sein. Setzen Sie dem Vermieter eine Nachfrist zur Beseitigung der Mängel.

II. Beseitigung des Mangels durch den Gast

Wenn der Vermieter dem nicht nachkommt, kann der Gast den Mangel selbst beheben. Der Vermieter muss dem Gast die Aufwendungen dafür ersetzen.

III. Minderung des Mietpreises

Eine Minderung des Mietpreises ist möglich für den Zeitraum, in dem der Mangel vorlag.

IV. Schadenersatz

Zusätzlich kann der Gast Schadenersatz geltend machen, wenn

V.  Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung einer Ferienwohnung kann gerechtfertigt sein, wenn sie auf schwerwiegende Gesundheitsgefahren, Beleidigungen oder Bedrohungen seitens des Vermieters oder anderer Personen, die Zerstörung oder Unbewohnbarkeit der Wohnung durch unvorhersehbare Ereignisse oder erhebliche und anhaltende Störungen des Friedens zurückzuführen ist.

Weitergehende Ansprüche

Weitergehende Ansprüche (z. Bsp. entgangene Urlaubsfreude o.Ä.) hat ein Gast auf der Grundlage des Mietrechts nicht. Dies ist ausschließlich Fällen vorbehalten, die nach Reiserecht zu beurteilen sind. Der Gast hat dann einen Vertrag mit einem Reiseanbieter abgeschlossen. Ein gewerblicher Reiseanbieter kombiniert einzelne Leistungen von Hotel- und Gastronomiebetrieben, Transport-, Unterhaltungs- und Kulturbetrieben sowie Sportanlagen zu einem neuen Produkt und bietet diese katalogmäßig an.

Sicherung von Beweismitteln

Für den Fall eines späteren Klageverfahrens sollten Sie mit Ihrem Smartphone entsprechende Fotos machen, die den Mangel dokumentieren. Notieren Sie auch den Zeitpunkt der Aufnahme.

(Quelle: vgl. DTV Deutscher Tourismusverband e.V.)

Geringfügige Mängel

Findet der Gast bei seiner Reise eine verschmutzte Ferienwohnung oder ein Serviced Apartment vor, ist das nicht unbedingt ein triftiger Grund, die Reise abzubrechen und Schadensersatz zu verlangen. Kommt es zu geringfügigen Abweichungen zwischen dem Soll- und dem Ist-Zustand, sind diese dann juristisch zu vernachlässigen, wenn sie das Vertragsverhältnis nicht berühren.

Möglichkeit zur Nachbesserung

Grundsätzlich muss dem Vermieter einer Ferienwohnung bei Mängeln die Möglichkeit zur Nachbesserung gegeben werden. Dies geht u.a. auch aus der Rechtsprechung hervor.

Die Heizung funktioniert nicht, das WC ist verstopft oder es gibt Schimmel in der Wohnung? Verlangen Sie als Mieter im ersten Schritt die Abhilfe. Sie setzen dem Vermieter dafür eine angemessene Frist, die je nach Sachlage und Schwere des Mangels einige Stunden oder mehrere Tage umfasst. 

Rechtsprechung

Amtsgericht München, Urteil vom 26.06.2013, - 413 C 8060/13 -

Der Kläger aus Norddeutschland mietete über die Internetseite das Feriendomizil für einen Gesamtpreis von 535 Euro pro Woche inklusive Endreinigung für den Zeitraum vom 19. August 2012 bis 2. September 2012 an. Als der Kläger vor Ort angekommen war, äußerte er gegenüber der beklagten Münchnerin, dass das Objekt aufgrund des verwahrlosten Zustandes nicht dem versprochenen Objekt entspreche.

Das Feriendomizil würde wesentlich von der Beschreibung im Internet abweichen. Das Grundstück sei in einem verwahrlosten Zustand gewesen, teilweise habe sich dort auch Gerümpel befunden. Der Herd sei alt und verrottet, die Küchenmöbel seien alt gewesen, Holz sei ab gebröselt.

Es sei eine spärliche und zusammengewürfelte Geschirreinrichtung vorhanden gewesen, ein unbrauchbares Fenster und eine verschmutzte Bettwäsche. Die Vermieterin bestreitet den Widerspruch zwischen den Angaben im Internet und tatsächlichem Zustand des Ferienobjekts.

Die Münchenerin sagte, dass sie mit dem Objekt noch nicht ganz fertig sei und noch etwas saubermachen müsse. Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis mündlich und forderte die Rückzahlung der bereits bezahlten Miete und reiste ab. Die beklagte Vermieterin bestreitet, dass ein Widerspruch zu den Angaben im Internet bestehe.

Ein hergerichtetes und gepflegtes Grundstück sei nicht zugesichert gewesen. Sie sei lediglich mit der Reinigung und Herrichtung der Räume noch nicht ganz fertig gewesen, was sie aber innerhalb kürzester Zeit hätte erledigen können.

Die zuständige Richterin des Amtsgerichts München wies die Klage des Mieters ab. Er bekommt die Miete nicht zurück, da der Mietvertrag über das Feriendomizil nicht wirksam beendet worden ist. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung wäre dem Gast zumutbar gewesen. Die vor Ort mündlich ausgesprochene fristlose Kündigung sei nach den gesetzlichen Bestimmungen unwirksam, da sie nicht schriftlich erfolgt ist.

Ein Rücktritt vom Mietvertrag sei zwar auch mündlich möglich, Voraussetzung sei aber, dass der Mieter eine Frist zur Abhilfe setzt und so dem Vermieter die Möglichkeit zur Nacherfüllung des Vertrages gebe. Dies gelte sogar dann, wenn der Vermieter die geschuldete Leistung gar nicht erbringt.

Es sei dem Mieter auch zumutbar gewesen, eine Frist zu setzen, da dies nicht mit einer längeren Wartezeit verbunden gewesen wäre. Die Vermieterin hätte dann auch die Möglichkeit gehabt, dem Kläger zum Beispiel ein anderes Domizil anzubieten.

Auch eine Minderung der Miete komme nicht in Betracht, da die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht erheblich eingeschränkt war. Hier sei insbesondere der günstige Mietpreis zu berücksichtigen. Zudem sei allgemein bekannt, dass Ferienwohnungen durch häufigen Mieterwechsel grundsätzlich einer stärkeren Abnutzung unterliegen als normaler Wohnraum und dass gerade in südlichen Ländern nicht derselbe Qualitätsstandard erwartet werden könne, wie dies bei einer Wohnungsausstattung im Inland der Fall wäre.

(Quelle vgl. https://www.kostenlose-urteile.de)

Kommt der Gastgeber Ihrer Aufforderung in der gesetzten Frist nicht nach, dürfen Sie sich als Mieter eigenhändig um das Problem bemühen. Sie nehmen Ihren gesetzlichen Anspruch auf die Beseitigung wahr. Dabei versuchen Sie, den Mangel selbst zu beheben. Für sämtliche notwendigen Auslagen haftet anschließend der Eigentümer der Wohnung.

Handelt es sich um größere Mängel, die in der Mietzeit nicht zu beheben sind, denken Sie über eine Minderung des Mietpreises nach. Erforderlich ist dafür, dass Defekte oder Verunreinigungen in größeren Ausmaßen vorliegen und nicht mehr hinnehmbar sind. Sie müssen Ihr Wohlbefinden als Gastes erheblich beeinträchtigen.