Nutzungsänderung zur Ferienwohnung: Regeln & Risiken

Die Nutzungsänderung im Baurecht bedeutet, dass ein Gebäude anders genutzt wird als ursprünglich genehmigt – z. B. als Ferienwohnung statt Wohnraum. Dafür ist eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde nötig. Voraussetzungen sind unter anderem Brandschutz, Lärmschutz, Stellplätze und oft weitere Auflagen.

In Städten mit Zweckentfremdungsverboten wie Köln oder Düsseldorf gelten besonders strenge Regeln. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Bußgelder, Nutzungsverbote oder Rückbauauflagen.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Die Nutzungsänderung im Baurecht bezeichnet die Umwandlung der genehmigten Nutzung eines Gebäudes. Wohnraum dient der dauerhaften Nutzung durch Mieter oder Eigentümer, während Ferienwohnungen zeitweise an Gäste vermietet werden.

Ein Beherbergungsbetrieb hingegen wird gewerblich betrieben, unterliegt strengen Auflagen wie Brandschutz- und Meldepflichten und umfasst Hotels, Pensionen oder größere Ferienanlagen.

Eine Nutzungsänderung muss genehmigt werden und sich in den baurechtlichen Rahmen des betroffenen Gebiets einfügen.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Anforderungen

Baurechtliche Voraussetzungen

Für eine Nutzungsänderung sind baurechtliche Anpassungen notwendig, darunter:

Brandschutz

Rauchmelder, Feuerlöscher, Fluchtwege

Lärmschutz

Mindestabstände, Schallschutzmaßnahmen

Stellplätze 

Je nach Kommune müssen ausreichend Parkmöglichkeiten nachgewiesen werden.

Weitere Vorgaben

In manchen Regionen sind zusätzliche Hygienevorschriften oder Barrierefreiheit erforderlich.

Zweckentfremdungsverbot

Einige Städte wie Düsseldorf, Bonn, Dortmund, Köln und Münster haben Zweckentfremdungssatzungen, um die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen zu regulieren. Die Genehmigung zur Nutzungsänderung kann hier schwieriger sein oder zusätzliche Auflagen erfordern.

Gewerbliche Nutzung und Meldepflichten

Ob eine Ferienwohnung als gewerbliche Nutzung eingestuft wird, hängt von Faktoren wie Gewinnerzielungsabsicht, Kapitaleinsatz und organisatorischem Aufwand ab. Zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigungs- oder Verpflegungsangebote erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer Gewerbeanmeldungspflicht.

Wohnen auf Zeit: Keine Nutzungsänderung notwendig

Für das Wohnen auf Zeit ist in der Regel keine baurechtliche Nutzungsänderung erforderlich, sofern die Wohnung bereits für Wohnzwecke genehmigt wurde und dauerhaft als solche genutzt wird. Denn im Gegensatz zu Ferienwohnungen handelt es sich hier nicht um eine touristische oder gewerbliche Nutzung, sondern um eine befristete Wohnraumnutzung auf Zeit, beispielsweise durch Berufspendler, Projektmitarbeiter oder Versicherungsnehmer mit temporärem Bedarf.

Städte wie München, Frankfurt am Main oder Berlin akzeptieren diese Form der Vermietung meist ohne zusätzliche Auflagen – vorausgesetzt, es handelt sich nicht um eine Umgehung bestehender Zweckentfremdungsregelungen. Dennoch ist es empfehlenswert, bei Unklarheiten eine kurze Rücksprache mit der örtlichen Baubehörde zu halten, insbesondere wenn regelmäßig mehrere Wohnungen zeitlich befristet vermietet werden.

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Antragstellung und Genehmigungsprozess

Antrag auf Nutzungsänderung

Der Antrag muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (meist das Bauamt der Stadt oder Gemeinde) gestellt werden. Benötigte Unterlagen:

- Antragsformular
- Flurkarte und Lageplan
- Bauzeichnungen
- Betriebsbeschreibung
- Stellplatznachweis
- Statistikbogen

Nachträgliche Beantragung

Eine nachträgliche Beantragung ist in der Regel nicht möglich. Ohne Genehmigung kann die Baubehörde die Nutzung untersagen, Bußgelder verhängen oder Rückbauten fordern.

Steuerliche Konsequenzen

Die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung kann steuerliche Auswirkungen haben:

Gewerbesteuerpflicht

Kann anfallen, wenn die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird.

Umsatzsteuer

Kurzzeitvermietungen unterliegen oft der Umsatzsteuerpflicht.

Einkommensteuer

Abschreibungen und Werbungskosten können sich durch die neue Nutzung ändern.

Konsequenzen bei Missachtung

Ohne Nutzungsänderung drohen:

- Aufforderung zur Einstellung der Nutzung
- Hohe Bußgelder
- Rückbau- oder Nutzungsauflagen

Fazit und Empfehlungen

Eigentümer sollten sich frühzeitig über baurechtliche, steuerliche und verwaltungsrechtliche Vorgaben informieren, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Bei Unsicherheiten ist eine frühzeitige Klärung mit der zuständigen Behörde ratsam. Besonders in Städten mit Zweckentfremdungsverboten sind gesonderte Anträge erforderlich, um eine Genehmigung zu erhalten.