Vermietungsverbot durch Miteigentümer?

In Deutschland gibt es kein generelles Vermietungsverbot von Wohnungen durch Miteigentümer eines Hauses. Miteigentümer haben grundsätzlich das Recht, ihre Wohnungen zu vermieten, solange dies nicht gegen andere gesetzliche Regelungen oder Vereinbarungen im Wohnungseigentumsvertrag oder der Teilungserklärung verstößt.

Allerdings kann es in bestimmten Fällen Einschränkungen geben, die die Vermietung durch Miteigentümer erschweren oder sogar verbieten. Zum Beispiel kann es sein, dass der Wohnungseigentumsvertrag oder die Teilungserklärung eine Zustimmung der anderen Miteigentümer oder des Verwalters zur Vermietung verlangt. Auch können örtliche Mietverordnungen oder Bauvorschriften die Vermietung einschränken oder bestimmte Auflagen vorschreiben.

Die Nutzung einer Eigentumswohnung durch Feriengäste stößt bei den Miteigentümern oft auf Widerstand. In älteren Teilungserklärungen ist für Wohnungen regelmäßig keine besondere Regelung bezüglich der Kurzzeitvermietung enthalten.

Nach dem BGH-Urteil können Miteigentümer die Vermietung einer Wohnung an Feriengäste nicht untersagen. Eine solche Änderung ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer der Gemeinschaft möglich, somit müsste auch der Vermietende zustimmen.

BGH-Urteil

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.04.2019 (Az: V ZR 112/18) dürfen Wohnungseigentümer ihre Wohnung an Feriengäste vermieten, auch wenn die Mehrheit der Miteigentümer dagegen ist. Ein Vermietungsverbot ist nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.

Bereits entschieden hat der BGH im Jahr 2010, dass die Kurzzeitvermietung in Eigentumswohnungen grundsätzlich zulässig ist, solange nichts anderes vereinbart wurde.

In dem verhandelten Fall hat der Bundesgerichtshof der klagenden Wohnungseigentümerin recht gegeben, die ihre Wohnung kurzzeitig an wechselnde Gäste vermietete. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wehrte sich dagegen, indem sie die Teilungserklärung der WEG mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile änderte.

Nach der neuen Vereinbarung war eine kurzfristige Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste nicht mehr zulässig. Möglich war dies, da die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthielt.

Die Eigentümerin klagte gegen diesen Beschluss der Eigentümergemeinschaft und bekam in allen Instanzen Recht. Der Beschluss sei rechtswidrig, heißt es in dem Urteil des BGH, da die klagende Eigentümerin nicht zugestimmt hatte.

Dieser Beschluss über den Kopf des vermietenden WEG-Mitglieds hinweg ist rechtswidrig, entschied der BGH. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werde.

Teilungserklärung

Nach der bislang geltenden Teilungserklärung war den Wohnungseigentümern die kurzzeitige Vermietung ihrer Ferienwohnungen gestattet. Eine solche Vereinbarung per Mehrheitsbeschluss zu ändern, ist grundsätzlich möglich, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält.

Allerdings gibt es dabei inhaltliche Schranken, die es zu beachten gilt. In diesen Fällen müssen Minderheiten geschützt werden, da durch diesen Beschluss in das Eigentum des Wohnungseigentümers eingegriffen wird. Durch eine Einschränkung der Zweckbestimmung könnte der Wert einer Immobilie negativ beeinflusst werden.

Derartige Eingriffe sind deshalb nur mit der Zustimmung aller Eigentümer möglich. Eine Öffnungsklausel ist demnach kein Freibrief für eine Eigentumsbeschränkung durch die Mehrheit.

Unterlassungsansprüche

Der Bundesgerichtshof weist jedoch darauf hin, dass Wohnungseigentümer nicht alles hinnehmen müssen, wenn Miteigentümer ihre Wohnung an regelmäßig wechselnde Gäste kurzzeitig vermieten.

Fühlen sich Miteigentümer bzw. Mitbewohner z. Bsp. durch Lärm belästigt, der durch die Feriengäste verursacht wird, oder kommt es zu Verstößen gegen die Hausordnung, können sie Unterlassungsansprüche gem. § 15 (3) Wohnungseigentumsgesetz geltend machen.

Wir empfehlen unseren Vermieter, in den Apartments - an gut sichtbarer Stelle - eine entsprechende Hausordnung anzubringen. Wer sich nicht an die in ihr enthaltenen Vorschriften hält, riskiert eine Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Hausordnung.

Schwere Verstöße oder wiederholte Missachtungen werden oft als Vertragsbruch gewertet und können somit eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters als Folge haben. Grundlage dafür ist eine bereits erfolgte Abmahnung. Der Gast hat die Ferienwohnung in diesen Fällen sofort zu verlassen.

Regelungen der Kommune beachten

Unabhängig von dem Urteil können Städte und Gemeinden die Vermietung an Feriengäste per Zweckentfremdungsverbot verbieten oder einschränken. Informieren Sie sich bei den örtlichen Behörden ob und inwieweit eine Vermietung an Feriengäste möglich ist.