Lärm durch Ferienwohnungen: Rechte & Pflichten klären

Die Vermietung von Ferienwohnungen führt zunehmend zu Konflikten mit Nachbarn, insbesondere wegen Lärm und häufig wechselnder Gäste. Gerichte haben in mehreren Fällen über die rechtliche Zulässigkeit solcher Vermietungen entschieden – teils zugunsten der Eigentümer, teils im Sinne des Nachbarschutzes.

Laut Bundesgerichtshof darf eine Wohnung grundsätzlich an Feriengäste vermietet werden, sofern die Teilungserklärung dies erlaubt und kein Miteigentümer übergangen wird. Hausordnungen und kommunale Regelungen wie Zweckentfremdungsverbote spielen eine wichtige Rolle bei der praktischen Umsetzung und Konfliktvermeidung. Vermieter sollten daher auf klare Regeln, rechtssichere Vereinbarungen und Rücksichtnahme gegenüber Anwohnern achten.

Lärm und Störungen durch Ferienwohnungen

In den vergangenen Jahren hat die Vermietung von Wohnungen an Feriengäste an Bedeutung gewonnen, was auf das wachsende Interesse an Ferienunterkünften aufgrund steigender Tourismuszahlen und der Verbreitung von Online-Vermittlungsplattformen zurückzuführen ist.

Diese vermehrte Vermietung an Feriengäste führt oft zu Beschwerden von Nachbarn über Lärm, nächtliche Störungen und Verschmutzungen, was Gerichte veranlasst, über die zulässige Nutzung zu entscheiden und welche Belästigungen für die Bewohner noch akzeptabel sind.

Das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern hat einen Bebauungsplan genehmigt, der sowohl Dauerwohnungen als auch Ferienwohnungen innerhalb eines Gebäudes vorsieht. Dieses spezielle Gebiet, bekannt als "Wohnen mit Beherbergung", erlaubt die Integration einer einzelnen Ferienwohnung in einen größeren Komplex, um typische Konflikte mit wechselnden Gästen zu minimieren.

In Wohngebieten kann die Nutzung von Immobilien als Ferienwohnungen gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. Ein Fall in Berlin-Pankow führte dazu, dass die weitere Vermietung von 30 Wohnungen als Ferienwohnungen untersagt wurde, nachdem sich Nachbarn über Lärm und Störungen beschwert hatten. Obwohl die Eigentümerin dies bestritt, bestätigte das Verwaltungsgericht Berlin-Brandenburg diese Entscheidung aufgrund zahlreicher Indizien für die Ferienvermietung.

Hausordnung als Lösungsansatz

Die Hausordnung ist eine Maßnahme, die von Vermietern, Eigentümern oder Verwaltern eingeführt wird, um das Zusammenleben in einem Gebäude oder einer Wohnanlage zu regeln und einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Typische Bestandteile können Ruhezeiten, Müllentsorgung, Verhalten in Gemeinschaftsräumen und die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen sein.

In Fällen von Lärmbelästigung durch eine Ferienwohnung kann die Hausordnung ein Instrument zur Lösung sein. Sie ist zwar nicht gesetzlich definiert, jedoch individuell von jedem Vermieter gestaltbar. Wichtig ist, dass die festgelegten Regelungen mit den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem Mietrecht und dem Nachbarrecht, übereinstimmen.

Verstöße gegen die Hausordnung können je nach Schweregrad mit einer Abmahnung, einer Kündigung oder einem Hausverbot geahndet werden.

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BGH-Urteil

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.04.2019 (Az: V ZR 112/18) dürfen Wohnungseigentümer ihre Wohnung an Feriengäste vermieten, auch wenn die Mehrheit der Miteigentümer dagegen ist. Ein Vermietungsverbot ist nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.

Bereits entschieden hat der BGH im Jahr 2010, dass die Kurzzeitvermietung in Eigentumswohnungen grundsätzlich zulässig ist, solange nichts anderes vereinbart wurde.

In dem verhandelten Fall hat der Bundesgerichtshof der klagenden Wohnungseigentümerin recht gegeben, die ihre Wohnung kurzzeitig an wechselnde Gäste vermietete. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wehrte sich dagegen, indem sie die Teilungserklärung der WEG mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile änderte.

Nach der neuen Vereinbarung war eine kurzfristige Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste nicht mehr zulässig. Möglich war dies, da die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthielt.

Die Eigentümerin klagte gegen diesen Beschluss der Eigentümergemeinschaft und bekam in allen Instanzen Recht. Der Beschluss sei rechtswidrig, heißt es in dem Urteil des BGH, da die klagende Eigentümerin nicht zugestimmt hatte.

Dieser Beschluss über den Kopf des vermietenden WEG-Mitglieds hinweg ist rechtswidrig, entschied der BGH. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werde.

Teilungserklärung

Nach der bislang geltenden Teilungserklärung war den Wohnungseigentümern die kurzzeitige Vermietung ihrer Ferienwohnungen gestattet. Eine solche Vereinbarung per Mehrheitsbeschluss zu ändern, ist grundsätzlich möglich, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält.

Allerdings gibt es dabei inhaltliche Schranken, die es zu beachten gilt. In diesen Fällen müssen Minderheiten geschützt werden, da durch diesen Beschluss in das Eigentum des Wohnungseigentümers eingegriffen wird. Durch eine Einschränkung der Zweckbestimmung könnte der Wert einer Immobilie negativ beeinflusst werden.

Derartige Eingriffe sind deshalb nur mit der Zustimmung aller Eigentümer möglich. Eine Öffnungsklausel ist demnach kein Freibrief für eine Eigentumsbeschränkung durch die Mehrheit.

Unterlassungsansprüche

Der Bundesgerichtshof weist jedoch darauf hin, dass Wohnungseigentümer nicht alles hinnehmen müssen, wenn Miteigentümer ihre Wohnung an regelmäßig wechselnde Gäste kurzzeitig vermieten.

Fühlen sich Miteigentümer bzw. Mitbewohner z. Bsp. durch Lärm belästigt, der durch die Feriengäste verursacht wird, oder kommt es zu Verstößen gegen die Hausordnung, können sie Unterlassungsansprüche gem. § 15 (3) Wohnungseigentumsgesetz geltend machen.

Wir empfehlen Vermietern, in ihren Apartments an einer gut sichtbaren Stelle eine Hausordnung anzubringen. Wer sich nicht an die in ihr enthaltenen Vorschriften hält, riskiert eine Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Hausordnung.

Schwere Verstöße oder wiederholte Missachtungen werden oft als Vertragsbruch gewertet und können somit eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters als Folge haben. Grundlage dafür ist eine bereits erfolgte Abmahnung. Der Gast hat die Ferienwohnung in diesen Fällen sofort zu verlassen.

Regelungen der Kommune beachten

Unabhängig von dem Urteil können Städte und Gemeinden die Vermietung an Feriengäste per Zweckentfremdungsverbot verbieten oder einschränken. Ein Zweckentfremdungsverbot kann erlassen werden, um die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder andere Nutzungen zu verhindern, besonders in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Informieren Sie sich bei den örtlichen Behörden ob und inwieweit eine Vermietung an Feriengäste möglich ist.