Möblierte Wohnungen rechtssicher vermieten: Alle wichtigen Gesetze

Die Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit unterliegt in Deutschland zahlreichen rechtlichen Vorgaben. Je nach Art der Vermietung sind unter anderem das Mietrecht, Baurecht, Steuerrecht, Melderecht sowie kommunale Regelungen zur Zweckentfremdung zu beachten. Wer eine möblierte Wohnung oder ein Apartment für einen befristeten Aufenthalt vermietet – beispielsweise an Berufspendler, Projektmitarbeiter, Expats oder Versicherungsnehmer – sollte die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen kennen.

Gerade in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten häufig zusätzliche kommunale Vorschriften. Das betrifft beispielsweise Wohnen auf Zeit in Berlin sowie möblierte Wohnungen in Frankfurt am Main, wo neben den bundesrechtlichen Regelungen insbesondere das Zweckentfremdungsrecht und lokale Satzungen zu beachten sind.

Touristische Kurzzeitvermietungen und klassische Ferienwohnungen unterliegen teilweise abweichenden Vorschriften. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Gesetze für die Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit gelten, wann Besonderheiten für Ferienwohnungen zu beachten sind und welche rechtlichen Anforderungen Vermieter kennen sollten.

Wohnen auf Zeit oder Ferienwohnung? Die wichtigsten Unterschiede

Möbliertes Wohnen auf Zeit und touristische Ferienwohnungen unterscheiden sich in vielen rechtlichen Punkten. Insbesondere im Bau-, Miet-, Melde- und Steuerrecht gelten teilweise unterschiedliche Vorschriften. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick.

Hinweis: Die rechtliche Einordnung richtet sich nicht allein nach der Mietdauer. Entscheidend sind insbesondere der tatsächliche Nutzungszweck, die vertraglichen Vereinbarungen sowie die jeweils geltenden kommunalen Vorschriften.

Baurecht

Ob eine Wohnung oder ein Apartment zu Wohnzwecken oder als Ferienwohnung genutzt werden darf, richtet sich nach den jeweiligen Bebauungsplänen sowie den landesrechtlichen Bauvorschriften. Für Neu- oder Umbauten ist regelmäßig eine Baugenehmigung des örtlichen Bauamts erforderlich.

Die Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit stellt grundsätzlich weiterhin eine Wohnnutzung dar. Wird Wohnraum befristet an Berufspendler, Projektmitarbeiter, Expats oder andere Personen mit vorübergehendem Wohnbedarf vermietet, ist dies baurechtlich in der Regel keine touristische Nutzung. Eine baurechtliche Nutzungsänderung ist deshalb häufig nicht erforderlich.

Anders kann dies bei Ferienwohnungen sein. Wird eine bisher zu Wohnzwecken genehmigte Wohnung regelmäßig an wechselnde Urlaubsgäste oder andere touristische Besucher vermietet, kann dies eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen (vgl. Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 31.03.2021 – 2 B 241/21). Maßgeblich ist, ob sich die Art der Nutzung wesentlich ändert und dadurch neue Anforderungen beispielsweise an Brandschutz, Lärmschutz oder Stellplätze entstehen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat zudem entschieden, dass Gemeinden Sondergebiete festsetzen dürfen, in denen dauerhaftes Wohnen und Ferienwohnungen nebeneinander zulässig sind (vgl. BVerwG, Urteile vom 18.10.2017 – 4 C 5.16 und 4 CN 6.16). Ziel solcher Regelungen ist es, Nutzungskonflikte zu vermeiden und klare baurechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen.

Unabhängig davon gelten in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt zusätzliche kommunale Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Dies betrifft unter anderem Wohnen auf Zeit in Köln, möblierte Wohnungen in München oder Apartments auf Zeit in Essen, wo neben dem Baurecht häufig auch kommunale Satzungen zur Zweckentfremdung zu beachten sind. Vermieter sollten daher stets prüfen, ob ihre Vermietung sowohl baurechtlich als auch nach den örtlichen Vorschriften zulässig ist. Seit 2012 vermittelt Alloggia möblierte Wohnungen und Serviced Apartments für mittel- und langfristige Aufenthalte in diesen Städten und zahlreichen weiteren Standorten in Deutschland.

Rechtsvorschriften: Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO), Landesbauordnungen sowie die jeweiligen Ausführungsvorschriften der Länder.

Nutzungsänderung und Wohnen auf Zeit

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn Wohnraum nicht mehr dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern regelmäßig zu touristischen Zwecken an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Ferienwohnungen können dadurch baurechtlich als eigenständige Nutzungsart eingestuft werden, die genehmigungspflichtig ist.

Demgegenüber ist beim Wohnen auf Zeit in der Regel keine Nutzungsänderung erforderlich, sofern die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird und keine touristische Nutzung vorliegt. Befristete Vermietungen an Berufspendler, Projektmitarbeiter oder Versicherungsnehmer gelten grundsätzlich als zulässige Wohnraumnutzung. Eine Genehmigungspflicht kann jedoch entstehen, wenn kommunale Zweckentfremdungsregelungen umgangen werden oder eine Vielzahl von Wohnungen zeitlich befristet vermietet wird.

Kurzzeitvermietung

Unter einer Kurzzeitvermietung versteht man die befristete Überlassung einer möblierten Wohnung oder eines Apartments für einen vorübergehenden Aufenthalt. Typische Nutzer sind beispielsweise Berufspendler, Projektmitarbeiter, Expats, Monteure, Versicherungsnehmer nach einem Schadenfall oder Personen, die während eines Umzugs oder einer Renovierung eine Übergangswohnung benötigen.

Auch touristische Ferienwohnungen zählen grundsätzlich zu den Vermietungen auf Zeit, unterliegen jedoch teilweise anderen rechtlichen Rahmenbedingungen als die Vermietung von Wohnraum. Insbesondere bei möblierten Wohnungen auf Zeit steht die Wohnnutzung im Vordergrund, während Ferienwohnungen überwiegend der touristischen Beherbergung dienen.

Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch bestimmte mietrechtliche Schutzvorschriften nicht. Ob diese Ausnahme im Einzelfall greift, richtet sich jedoch nicht allein nach der Mietdauer, sondern insbesondere nach dem Zweck der Überlassung und den vertraglichen Vereinbarungen.

 Jetzt bei Alloggia.de als Vermieter registrieren

Hinweis: Die rechtliche Einordnung richtet sich nicht allein nach der Mietdauer. Entscheidend sind insbesondere der tatsächliche Nutzungszweck, die vertraglichen Vereinbarungen sowie die jeweils geltenden kommunalen Vorschriften.

Zweckentfremdung

Zudem ist zu prüfen, ob in der Kommune ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Wenn Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen genutzt wird, spricht man von Zweckentfremdung. Dies ist in vielen Städten genehmigungspflichtig bzw. verboten, um sicherzustellen, dass der Bevölkerung ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht.

Liegt in Ihrer Stadt ein Zweckentfremdungsverbot vor, müssen Sie bei touristischer Nutzung entsprechend den Vorschriften Ihres Bundeslandes einen Genehmigungsantrag zur Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen stellen. Der Antrag ist in der Regel kostenlos und wird online erstellt. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise erfolgt der Antrag über das Bauportal NRW. Dort gilt das Wohnraumstärkungsgesetz NRW.

Nach Beantragung Ihrer Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) dürfen Sie Wohnungsinserate auf Buchungsportalen veröffentlichen. Im Anzeigentext müssen Sie entsprechend Ihre Wohnraum-ID einfügen.

Rechtsvorschriften: Zweckentfremdungsverbotsgesetze der Länder

Lärm, Störungen und Rücksichtnahmepflichten

Bei touristisch genutzten Ferienwohnungen kann es häufiger zu Konflikten mit Nachbarn kommen, insbesondere durch Lärm, häufige Gästewechsel oder Verstöße gegen die Hausordnung. In Wohngebieten kann dies gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. Gerichte haben in Einzelfällen die weitere Ferienvermietung untersagt, wenn erhebliche Störungen nachgewiesen wurden.

Eine Hausordnung ist ein zentrales Instrument zur Konfliktvermeidung. Sie kann verbindliche Regelungen zu Ruhezeiten, Müllentsorgung und Gemeinschaftsflächen enthalten. Bei wiederholten oder schweren Verstößen können Abmahnungen, Unterlassungsansprüche oder Kündigungen ausgesprochen werden.

Beim Wohnen auf Zeit ist das Konfliktpotenzial in der Praxis geringer, da die Mieter längerfristig bleiben. Dennoch gelten auch hier die allgemeinen Rücksichtnahme- und Verhaltenspflichten, insbesondere in Mehrfamilienhäusern.

Teilungserklärung & Rechtsprechung des BGH

Miteigentümer dürfen ihre Wohnungen grundsätzlich vermieten, auch kurzfristig an Feriengäste. Ein generelles Vermietungsverbot ist nur dann zulässig, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass selbst eine Mehrheit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ein solches Verbot nicht gegen den Willen einzelner Eigentümer durchsetzen darf – auch dann nicht, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält.

Gleichzeitig können Miteigentümer bei konkreten Störungen Unterlassungsansprüche geltend machen, etwa bei Lärm oder Verstößen gegen die Hausordnung.

Quelle: BGH-Entscheidung

Mietrecht

Die Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit erfolgt grundsätzlich auf Grundlage der mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 535 ff. BGB). Je nach Ausgestaltung des Mietverhältnisses gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Maßgeblich ist insbesondere, ob es sich um eine befristete Wohnraummiete oder um eine touristische Beherbergung handelt.

Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag für möblierte Wohnungen ist ein befristetes Mietverhältnis nach den §§ 535 ff. BGB. Eine Befristung ist nur zulässig, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt (§ 575 BGB). Der Mieter genießt grundsätzlich die wohnraummietrechtlichen Schutzvorschriften, beispielsweise zum Kündigungsschutz, zur Mietpreisbremse oder zur Betriebskostenabrechnung.

Inventarliste

Bei möblierten Wohnungen empfiehlt es sich, dem Mietvertrag eine vollständige Inventarliste mit Zustandsangaben beizufügen. Sie erleichtert im Schadensfall den Nachweis des ursprünglichen Zustands und schafft für beide Vertragsparteien Rechtssicherheit.

Beherbergungsvertrag

Bei touristischen Ferienwohnungen wird häufig kein klassischer Wohnraummietvertrag, sondern ein sogenannter Beherbergungs- oder Gastaufnahmevertrag geschlossen. Dabei handelt es sich um einen gemischten Vertrag mit Elementen des Miet-, Dienst- und Werkvertragsrechts.

Neben der Überlassung der Unterkunft werden häufig zusätzliche Leistungen geschuldet, beispielsweise die Bereitstellung von Bettwäsche, die Endreinigung oder weitere Serviceleistungen.

Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Wird Wohnraum ausschließlich zum vorübergehenden Gebrauch, beispielsweise für einen Urlaub, überlassen, finden nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestimmte Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts keine Anwendung. Ob diese Ausnahme greift, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und dem tatsächlichen Zweck der Überlassung.

Widerrufsrecht

Beherbergungsverträge, die online abgeschlossen werden, sind grundsätzlich Fernabsatzverträge im Sinne des § 312c BGB. Für Verträge über Beherbergungsleistungen zu einem bestimmten Termin oder Zeitraum besteht jedoch nach § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB regelmäßig kein gesetzliches Widerrufsrecht.

Mietkaution

Bei der Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit kann eine Mietkaution vereinbart werden. Sie dient als Sicherheit für offene Forderungen oder Schäden an der Wohnung und ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenansprüche bestehen.

Anzahlung

Bei touristischen Ferienwohnungen werden häufig Anzahlungen vereinbart, um Buchungen verbindlich abzusichern und das wirtschaftliche Risiko bei Stornierungen zu reduzieren. Bei der Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit sind Anzahlungen hingegen weniger verbreitet und richten sich nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter.

Rechtsvorschriften: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 535 ff., § 549 und § 575 BGB, Betriebskostenverordnung (BetrKV), Heizkostenverordnung (HeizkV).

Hausrecht

Das Hausrecht in Deutschland ermöglicht es Eigentümern oder Besitzern einer Immobilie, darüber zu bestimmen, wer das Grundstück oder die Räumlichkeiten betreten, darin verweilen oder sie verlassen muss. Dabei können sie unter Beachtung der gesetzlichen Grenzen und der allgemeinen Rechte Dritter bestimmte Personen von ihrem Grundstück oder aus ihren Räumlichkeiten verweisen.

Eine klare Hausordnung ist essenziell, um Konflikte zwischen Mietern und Vermietern oder unter Mietern zu vermeiden. Sie sollte alle wichtigen Regeln zu Themen wie Lärm, Mülltrennung, Rauchen und Parken enthalten und idealerweise dem Mietvertrag beigefügt werden.

Verstöße gegen das Hausrecht können zivilrechtliche und strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Die Privatsphäre bezeichnet den persönlichen Lebensbereich eines Individuums, in dem es vor unerwünschten oder unzulässigen Eingriffen Dritter geschützt ist. 

Rechtsvorschriften: Bürgerliches Gesetzbuch

Steuerrecht 

Welche Steuern sind zu zahlen?

Einnahmen aus der Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit sind grundsätzlich in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Ob darüber hinaus Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer anfällt, richtet sich nach der Art der Vermietung und den steuerrechtlichen Vorschriften des Einzelfalls.

Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Bei kurzfristigen Vermietungen, die steuerlich als Beherbergungsleistungen einzustufen sind, kann hingegen Umsatzsteuer anfallen. Ob die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG in Anspruch genommen werden kann, hängt insbesondere von den jeweiligen Umsatzgrenzen und den persönlichen Voraussetzungen des Vermieters ab.

Eine Gewerbesteuerpflicht entsteht nicht automatisch durch die Vermietung einer möblierten Wohnung. Sie kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Vermietung einen gewerblichen Charakter annimmt, beispielsweise durch umfangreiche Zusatzleistungen oder einen entsprechend eingerichteten Geschäftsbetrieb.

Als Vermieter können Sie – abhängig von der konkreten Vermietungsform – zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen. Hierzu gehören insbesondere Finanzierungskosten, Abschreibungen für Gebäude und Einrichtung, Betriebskosten, Renovierungs- und Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Vermarktung und Werbung.

Rechtsvorschriften: Einkommensteuergesetz (EStG), Umsatzsteuergesetz (UStG), Abgabenordnung (AO)

Gewerberecht

Ein Gewerbe ist eine selbstständige, auf Dauer angelegte Tätigkeit, die am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt und mit der Absicht zur Gewinnerzielung ausgeübt wird.

Wann muss ein Gewerbe angemeldet werden? Grundsätzlich ist jeder Vermieter verpflichtet, seine Vermietung dem örtlichen Gewerbeamt anzuzeigen. Diese Anzeige dient lediglich der Information der zuständigen Behörden. Diese prüfen dann, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und somit ein Gewerbe anzumelden und ein Gewerbeschein auszustellen ist.  

Rechtsvorschriften: Gewerbeordnung, Abgabenordnung

Melderecht

Welche Meldepflichten sind zu beachten?

Die Meldepflichten hängen davon ab, ob es sich um eine touristische Beherbergung oder um die Vermietung von Wohnraum auf Zeit handelt.

Bei Beherbergungsbetrieben, Hotels und touristischen Ferienwohnungen gelten die Vorschriften des Bundesmeldegesetzes über den Meldeschein für Beherbergungsstätten. Seit dem 1. Januar 2025 entfällt die Meldepflicht für Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit. Ausländische Gäste müssen hingegen weiterhin einen Meldeschein ausfüllen und unterschreiben.

Bei der Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit gelten diese Vorschriften jedoch nicht in jedem Fall. Handelt es sich um ein gewöhnliches Wohnraummietverhältnis und begründet der Mieter seinen Wohnsitz in der Wohnung, kommen stattdessen die allgemeinen melderechtlichen Vorschriften zur An- und Ummeldung des Wohnsitzes zur Anwendung. Vermieter sind dann regelmäßig verpflichtet, dem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung zur Vorlage bei der Meldebehörde auszustellen.

Verfügt eine Beherbergungsstätte über mindestens zehn Betten, besteht nach dem Beherbergungsstatistikgesetz zudem eine Meldepflicht gegenüber dem zuständigen statistischen Landesamt.

Rechtsvorschriften: Bundesmeldegesetz (BMG), Beherbergungsstatistikgesetz.

Abgaben

Sind zusätzliche Abgaben zu zahlen?

Bei der Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit fallen kommunale Tourismusabgaben grundsätzlich nur dann an, wenn die Vermietung als touristische Beherbergung eingestuft wird. Handelt es sich hingegen um eine gewöhnliche Wohnraummiete auf Zeit, beispielsweise für Berufspendler, Projektmitarbeiter oder Expats, werden Kurtaxe, Bettensteuer oder City Tax in der Regel nicht erhoben.

Einige Städte und Gemeinden erheben auf touristische Übernachtungen eine City Tax oder Bettensteuer. In anerkannten Kur-, Erholungs- und Tourismusorten kann zusätzlich eine Kurtaxe anfallen. Der Vermieter erhebt diese Abgaben im Rahmen der Beherbergung und führt sie entsprechend den kommunalen Vorschriften an die zuständige Gemeinde oder Stadt ab.

Darüber hinaus können einzelne Kommunen eine Tourismusabgabe erheben. Diese richtet sich an Unternehmen oder Personen, die unmittelbar vom Tourismus wirtschaftlich profitieren. Ob und in welchem Umfang entsprechende Abgaben erhoben werden, richtet sich nach den jeweiligen Kommunalabgabengesetzen und den Satzungen der einzelnen Städte und Gemeinden.

Rechtsvorschriften: Grundgesetz, Kommunalabgabengesetze der Länder sowie die jeweiligen Satzungen der Städte und Gemeinden.

Preisangaben

Wie muss der Preis der Unterkunft ausgezeichnet werden? Die Preisangabenverordnung verpflichtet Vermieter dazu, Endpreise einschließlich Umsatzsteuer und aller Preisbestandteile transparent anzugeben. Bei möblierten Wohnungen auf Zeit erfolgt die Preisangabe häufig als Monats-, Wochen- oder Tagespreis.

Die Regelung dient dem Verbraucherschutz und sorgt für transparente sowie vergleichbare Preisangaben.

Rechtsvorschriften: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, Preisangabenverordnung

Rundfunkgebühren

Fallen Gebühren für den Rundfunkempfang an? Wie bei Privatpersonen müssen auch Vermieter möblierter Wohnungen und Anbieter touristischer Ferienunterkünfte einen Rundfunkbeitrag für die bloße Möglichkeit des Empfangs des öffentlich-rechtlichen Rundfunks abführen. Die Höhe richtet sich nach der Zahl der Betriebsstätten, der dort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der betrieblich genutzten Kraftfahrzeuge im Jahr. 

Rechtsvorschriften: Grundgesetz, Rundfunkstaatsvertrag, Rundfunkbeitragsstaatsvertrag, Urheberrechtsgesetz

Datenschutz

Was ist beim Datenschutz zu beachten?

Vermieter müssen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten die Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung einhalten. Das gilt unter anderem für die eigene Website, Buchungsanfragen, Newsletterversand oder Vertragsabschlüsse. Der Mieter bzw. Vertragspartner ist unter anderem über die Verarbeitung dieser Daten aufzuklären und über seine Rechte zu informieren.

Rechtsvorschriften: Datenschutzgrundverordnung, Bundesdatenschutzgesetz, Telemediengesetz

Personenbeförderung

Was ist bei einem Fahrservice zu beachten? Genehmigungsfrei ist die Beförderung von bis zu 9 Personen einschließlich dem Fahrer, wenn sie als reine Serviceleistung unentgeltlich erfolgt oder das Gesamtentgelt die Betriebskosten der Fahrt nicht übersteigt. Bietet ein Vermieter allerdings einen regelmäßigen Fahrservice, beispielsweise zum Bahnhof oder Flughafen an, kann eine Konzessionspflicht nach dem Personenbeförderungsgesetz bestehen.

Es empfiehlt sich, die Genehmigungsfreiheit beim zuständigen Straßenverkehrsamt bestätigen zu lassen.

Rechtsvorschriften: Personenbeförderungsgesetz

Wettbewerbsrecht

Welche wettbewerbsrechtlichen Vorgaben sind zu beachten?

Bei der Vermarktung möblierter Wohnungen und Apartments auf Zeit sind die Vorschriften des Wettbewerbsrechts zu beachten. Newsletter oder Werbeflyer dürfen grundsätzlich nur mit Einwilligung des Empfängers versendet werden. Unzulässig ist außerdem die Werbung mit Sternen oder anderen Qualitätsauszeichnungen, wenn die Unterkunft nicht tatsächlich nach objektiven und anerkannten Kriterien klassifiziert wurde.

Nach § 5 UWG ist irreführende Werbung verboten. Angaben zur möblierten Wohnung, zur Ausstattung, Lage, Größe, Verfügbarkeit oder zu den Mietkonditionen müssen daher zutreffend und dürfen nicht irreführend oder missverständlich sein.

Darüber hinaus sind verschiedene Informationspflichten zu beachten. Hierzu gehören insbesondere ein vollständiges Impressum auf der Website sowie die Erfüllung weiterer gesetzlicher Informationspflichten, soweit diese im Einzelfall anwendbar sind.

Rechtsvorschriften: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), Telemediengesetz (TMG).

Haftung

In welchen Bereichen haftet ein Vermieter?

Vermieter möblierter Wohnungen und Apartments auf Zeit tragen in verschiedenen Bereichen rechtliche Verantwortung. Dazu gehören insbesondere die Verkehrssicherungspflicht, die Erfüllung der vertraglichen Pflichten sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften.

Verkehrssicherungspflicht

Der Vermieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass von der Wohnung oder dem Gebäude keine Gefahren für Mieter oder Dritte ausgehen.

Kommt es aufgrund einer Verletzung dieser Pflicht zu einem Schaden oder verletzt sich ein Mieter oder Besucher in der Wohnung, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen zum Schadensersatz verpflichtet sein. Daher sollte geprüft werden, ob ein ausreichender Versicherungsschutz besteht.

Haftpflichtversicherung

Eine Haftpflichtversicherung schützt Vermieter vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Je nach Art und Umfang der Vermietung kann eine spezielle Vermieterhaftpflichtversicherung sinnvoll sein.

Gebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude, beispielsweise durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm, ab. Je nach Standort kann eine zusätzliche Elementarschadenversicherung empfehlenswert sein.

Hausratversicherung

Eine Hausratversicherung schützt das bewegliche Inventar der möblierten Wohnung vor Schäden oder Diebstahl. Vermieter sollten prüfen, ob der bestehende Versicherungsschutz auch Schäden im Zusammenhang mit der Vermietung abdeckt und gegebenenfalls angepasst werden muss.

Rechtsschutzversicherung

Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt – je nach Versicherungsvertrag – die Kosten rechtlicher Auseinandersetzungen, insbesondere bei Mietstreitigkeiten, Vertragskonflikten oder Schadensersatzforderungen.

Vertragspflichten

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung im vereinbarten Zustand zu übergeben und während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört insbesondere,

• dass die Wohnung den Angaben im Mietvertrag sowie den veröffentlichten Beschreibungen und Bildern entspricht,
• dass Möbel, Geräte und sonstige Ausstattungsmerkmale funktionstüchtig sind.

Informationspflichten

Der Vermieter muss den Mieter über wesentliche Umstände informieren, die für die Nutzung der Wohnung von Bedeutung sind. Hierzu zählen beispielsweise geplanter Baulärm, Renovierungsarbeiten oder sonstige Einschränkungen.

Nebenkosten

Werden Nebenkosten erhoben, müssen diese entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen korrekt abgerechnet werden. Bei einer Nebenkostenpauschale sollte dies ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein.

Datenschutz

Bei der Erhebung, Speicherung und Verarbeitung personenbezogener Daten des Mieters sind die Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und des Bundesdatenschutzgesetzes zu beachten.

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der möblierten Wohnung ist die Mietkaution zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Gegenansprüche bestehen.

Verletzt der Vermieter eine dieser Pflichten, können Schadensersatzansprüche oder andere rechtliche Konsequenzen entstehen. Vermieter sollten sich daher über ihre gesetzlichen Verpflichtungen informieren und diese sorgfältig erfüllen.

Urheberrecht

Bei der Verwendung fremder Bilder, Texte oder sonstiger Inhalte sind die Vorschriften des Urheberrechts zu beachten. Das Urheberrecht schützt geistiges Eigentum und untersagt grundsätzlich die Nutzung urheberrechtlich geschützter Werke ohne die erforderliche Zustimmung des Rechteinhabers.

Rechtsvorschriften: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 823 BGB.

Telemediengesetz

Nach der dritten Gesetzesänderung des Telemediengesetzes (heute weitgehend durch das Digitale-Dienste-Gesetz ersetzt) haften Vermieter grundsätzlich nicht für die Internetnutzung ihrer Mieter oder Gäste, sofern sie lediglich einen Internetzugang bereitstellen.